房地产：楼市调控将向保障民生方向倾斜(3)

　　我们发现，国务院组建住房和城乡建设部与温家宝总理在政府工作报告中对住房问题的表述在思路上完全一脉相承，它们都侧重于建设保障性住房以改善民生，这实质上也是对1998年房改政策的回归。

　　我们注意到“抓紧建立住房保障体系”首次写入政府工作报告。成体系的住房政策预示着楼市调控的天平已经向着保障民生的方向倾斜，释出了政府改善和保障民生的决心。“要增加中低价位、中小套型普通商品住房供应。”而在去年这项政策还只是笼统地说“房地产业应重点发展面向广大群众的普通商品住房”。同样说明了政府对保障性住房有了更深层次的认识和更可实际的规划和思路。因此我们认为建立住房保障体系已是政府调控的明确指向，保障的范围在逐步的延伸，调控的手段不再单一，呈现多样化、市场化趋势，组建新的住房和城乡建设部也正是为了更好的贯彻中央对于保障性住房问题的指导精神并服务于创建和谐社会，提高政府部门运作效率这个大局。

　　但是从背后我们也能看出很多问题的不足:截止到06年底的数据显示，全国实际享受过廉租住房政策的家庭仅为26.8万户，占400万户低保住房困难家庭的6.7%，占低收入住房困难家庭的2.7%，占全国城市家庭的0.15%，07年全国经济适用房完成投资833.8亿，仅占房地产开发投资总量的3.3%，不难看出政府制订的政策并没有完全落实到位，全国住宅销售价格依然保持高位运行，见图一。低保及低收入家庭要求改善住房条件的呼声很高，政府改善民生的蓝图也很宏伟，我们的结论是今后几年经济适用房、廉租房后续发展空间还很大，新组建的住房和城乡建设部还有一系列的政策和配套措施需要完善，保障性住房将登上楼市调控的大舞台。

　　四、房地产企业的为“司”之道

　　从近期宏观层面来看，政府官员在两会期间明确表示近期不会有新的针对房地产业的调控措施出台，从行业的最新变化来看，上海在经历了春节前后的成交委靡后销售量已经上升，但是对于这一表现我们表示谨慎乐观。现在判断由于政府立场和政策导向使房地产行业由原来的卖方市场向买方市场转变还为时过早，但是我们认为短期内卖方力量将得到削弱，行业将会在调控转型中寻求一个新的平衡点。

　　万科基于整个市场的判断，在全国部分城市掀起了降价销售，加速资金周转的浪潮，我们认为公司基于充足的信息分析而对于整个房地产市场判断较为准确，从降价销售情况看，消费者价格弹性敏感性很高，市场需求量依然旺盛。而公司从本身企业经营定位来看目前并无经济适用房和廉租房项目，因此面临的市场调控风险很大，降价可以在销售市场上抢得先机，规避经营风险，并且进一步增加了公司的知名度并提高了企业形象不失为明智之举。

　　我们基于房地产后市的判断，推荐一些有政府经济适用房和廉租房储备项目的优质上市公司，我们认为该类公司的发展符合国家房地产行业发展战略，具有很大的抗风险能力，推荐天鸿宝业、栖霞建设、苏州高新、南京高科