中信证券 王德勇

　　事项：

　　国家税务总局负责人于10月12日表示正在积极稳妥地进行开征物业税的准备工作，引发市场关注。最近有媒体报道，2008年，物业税有望正式在北京等10个省市出台。和目前的营业税、契税等不同，物业税是针对房地产持有者征收的财产税。

　　评论：

　　物业税“空转”已达两年，出台

　　在我们预期之内2003年，十六届三中全会通过《中共中央关于完善社会主义市场经济体制若干问题的决定》，指出“实施城镇税费改革，条件具备时对不动产开征统一规范的物业税，相应取消有关税费”。2006年，北京、深圳、重庆、南京等六城市开始物业税空转实验。2007年10月，《物权法》生效为物业税开征提供了法理基础。物业税征收的模拟评估准备时间充足，改革方向十分明确，未来出台也在我们预期之内。

　　开征物业税——保障地方财政收入，稳定房价

　　2006年底，全国针对房地产持有所征收的房产税和城镇土地使用权税总计692亿元，仅占地方财政收入来源的3.8%。全社会的不动产数量和价值相对稳定，物业税的税率和征收方式一旦确定，将成为地方政府稳定的财政收入来源。另一方面，房价上升过快实际上反而不利于房地产行业的健康成长。物业税作为政府调控房价的组合拳之一，能限制投机性住房需求。一旦房价上涨过快，以房地产评估价值为计税基础的物业税能起到内在稳定器的作用。

　　学习国际经验不会是“邯郸学步”

　　从国际范围来看，房地产的保有环节税是发达国家地方财政收入的主要来源，开征物业税符合国际潮流。

　　但是，中外土地制度具有天渊之别，物业税的税率不可能向美国看齐，具体将取决于物业税开征的口径。目前学术界对物业税开征的口径有三种看法：

　　大口径：将现行的涉及房地产行业的所有税收合并为物业税

　　中口径：将房产税，城市房地产税，城镇土地使用税，土地增值税甚至是土地出让金合并为物业税

　　小口径：将房产税，城市房地产税，城镇土地使用税合并为物业税..开征中口径物业物业税具有难度，小口径物业税出台可能性较大我们认为按照大口径和中口径征收物业税的可能性不大。如果将土地出让金合并到物业税中，不仅意味着土地出让制度的革命性变革，也将面临巨大的税负公平问题，即已经缴纳的土地出让金的现有商品房是否同样征收物业税的问题。其次，目前房地产产权混乱局面使物业税征收的课税对象和纳税人界定难度不小。另外，中口径物业税税率较高，在高昂的房价之上再度增加了居民的购房成本，难免引起社会争议，减免范围也不易确定。最后，物业税属于财产税，相比流转税征管难度更大。

　　如果按照小口径征收物业税，尽管也存在征收的难度，但不涉及土地出让制度的变革，我们预计出台的可能性较大，税率也将远远低于美国的不动产税1%-3%的税率。

　　退一步讲，如果国家将土地增值税和土地出让金合并到物业税中，房地产开发的成本将大大下降，即使房价出现一定的调整，房地产企业的利润率提高的可能性也较大。

　　对房地产上市公司影响有限

　　物业税是以抑制需求为主线的调控政策。我们认为房价的上升是在房地产行业垄断竞争的背景下，由高涨的开发成本，长期的供应短缺和强劲的房地产需求共同引起的。行业垄断属性，成本和供应短缺均受制于非市场化的土地供应这一制度因素，预计长期不变。而房地产需求主要是由城市化，人口红利和经济增长等真实因素决定的自住性需求，受物业税的影响也比较有限。从历史来看，以增加个人住房贷款首付比例，征收二手房交易的土地增值税和营业税等为代表的抑制需求政策并没有对房价产生重大影响。截止2007年8月，各地商品房销售面积同比增长速度不断上升，市场景气不改。

　　另外，我们预计物业税的推出仅限于中高档住宅，其推出模式也是渐进的。我们认为，未来开征物业税一旦出台，将代表房地产政策调控的最后一只靴子落地，继续维持行业“强于大市”的评级。

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