谁能成为超越万科的地产新龙头

　　理财周报记者 张伟湘／文

　　始自7月下旬的新一轮股市热潮再次将地产股推向市场前台。在今天众多房地产上市公司中，谁有可能成为未来的万科？谁将拥有万科A一样灿烂的未来？

　　融资能力谁领风骚

　　中金公司7月的地产股分析引用了三条原则，一是龙头企业将继续集中社会优质资源，因为近1年来的信贷和土地紧缩必然会导致资源向强势

　　如果按照市值计算，截至8月9日，万科的市值约2213亿元，排名第一，之后的9大地产公司分别是保利地产(市值922亿元)，陆家嘴(市值534亿元)，招商地产(市值486亿元)，金融街(市值437亿元)，北辰实业(市值415亿元)，泛海建设(市值412亿元)， 金地集团(市值329亿元)，中华企业(市值301亿元)和张江高科(市值258亿元)。

　　但是，从融资能力上看，金地集团并不逊色。今年7月4日，金地完成了定向增发，融资45亿元。而万科去年12月19日完成的融资才42亿元。目前，万科有一笔100亿元的公开增发已获批准。与此同时，保利地产74亿元的公开增发已获监管部门批准。

　　在融资数额上属第二集团的是近期风头正健的“牛股“金融街和华发股份，金融街今年年初完成的定向增发约融资12亿元。华发股份的可转债约融资4亿元。如果从融资能力上判断，未来的“龙头股”可能是金地集团或保利地产。

　　土地储备谁最丰厚

　　“市值/土地储备”是一新型房地产公司发展潜力分析工具。比值越高意味着体现在股价上土地储备成本更高，或是该股的增长潜力相对较小。从截至今年7月20日的数据，可以看到中华企业的比值最高，达8861元/平方米，招商地产排名第二，达8333元/平方米，金融街和万科A的比值非常接近，都在7000元/平方米左右。比值较低的是金地集团和华发股份，分别是5208元/平方米和2679元/平方米。

　　“土地储备/结算面积”是衡量房地产公司可供开发土地的另一套工具，其比值越高，意味着该房地产公司可供开发的土地在总储备中所占的比例越大，但这并不意味着该公司的土地总体储备很大。从这个比值分析，华发股份最有土地开发前景，其比值高达32.8。金融街为19.2,保利地产为14.2,而万科A才7.9,这显示，如果按照当前的开发速度，万科的土地储备是最容易消耗完的。

　　但是，如果强势的房地产公司可以通过购买、转让等方式获得新的用地，其发展能力并不受影响。

　　主营业务增长潜力谁最大

　　如果从主营业务收入和净利润角度分析，除了万科A外，金地集团、保利地产和招商地产都有可能成为未来的明星。万科A调整后的主营收入2007年预计为335.94亿元,2008年预计为435.38亿元,其净利润2007年预计为44.28亿元,2008年预计为63.36亿元,是毫无疑问的“老大”。

　　而金地集团的主营收入2007年预计达65.77亿元,2008年达103.45亿元,净利润2007年预计达8.07亿元,2008年达15.06亿元。保利地产的主营收入2007年预计达81.45亿元,2008年142.54亿元,净利润2007年预计达11.75亿元，2008年达22.89亿元。与招商地产相比，金地集团和保利地产的主营收入具有优势。但是，从净利润上看，招商地产的2007年预期净利润为9.09亿元,2008年预计为13.56亿元,却比金地和保利的获利能力更强。