房地产：浮云难蔽日拐点远未至强于大市

　　中信证券 王德勇

　　投资要点

　　行业分析：小幅加息影响轻微。除了加息之外，政府曾动用过的提高首付款比例，紧缩房地产信贷业务，限制外资准入，提高房地产企业开发资本金比例等是更为严厉的信贷调控，小幅加息对房地产行业的冲击有限。根据我国的历史和美国、日本两国的经验，我们估计基准存款利率和基准贷款利率至少分别要达到6%和9%左右，行业的景气才可能发生逆转。

　　需求分析：自住和投资性需求都不会受到很大冲击。0.27个百分点的加息对购房的成本抬升不大。

　　上市公司分析：看好一线地产股，维持行业“强于大市”的投资评级。我们对目前两市103家地产公司进行统计，按照2006年年报数据，此次加息会增加整个板块成本1.16亿元，占到总体收入的0.26%，占到净利润的2.79%，总体来看影响不是很大。我们维持行业“强于大市”的投资评级。

　　购房者影响：加息对房地产需求影响有限加息对居民住房需求略有抑制，但不会产生震撼性的冲击。

　　住房需求分为自住性需求和投资性需求，加息对居民的自住性需求影响不大。

　　购房成本提高有限，以10年期20万元的的按揭贷款为例，加息后月供增幅不到10元。

　　继续加息的预期会影响一部分购房者的决策，但潜在购房者可以通过住房固定利率贷款来规避未来利率上升的风险；..房价继续上涨的预期也能有效抵消利率不断上升预期的影响，促使实际有效的自住性需求尽快释放。

　　我们在之前的行业报告中已经多次指出了经济增长、城市化、人口红利等真实因素不可逆转。

　　房地产同时具有投资品的属性。尽管提高存贷款利率，取消利息税会提高投资的机会成本和实际成本，但投资性需求不会大幅下降。

　　根据利率平价的基本原理，加息会推动人民币的进一步升值，国际投资者将更热衷于购入人民币计价的资产，包括房地产。

　　6月份CPI同比上涨达到4.4%，加息和取消利息税并没有改变实际利率为负的局面，房地产作为收益稳定，保值增值的投资品种仍将受到青睐；..住房按揭贷款是银行的优质资产，商品房是银行重要的抵押品，考虑到金融体系安全，我们预计加息之后，新的抑制需求政策，如提高首付款比例的出台将更加谨慎；..我国一线城市的房地产投资回报优于本地区的其他的国际大都市，价格仍有上升空间，小幅提高利率不会改变这一局面。

　　上市公司影响：看好一线地产股，促进优胜劣汰上市公司内不乏强者，这些公司财务透明，专业化比较强，开发经验非常丰富，对于银行而言，属于优质客户，是它们争相放贷的对象。由于业绩的稳定，能够达到监管层规定的要求，证券市场再融资的优势也被这些公司享有。

　　同样，上市公司特有的品牌和知名度，使这些公司又成为外国资本青睐的对象。万千宠爱于一身的优质上市公司根本不缺乏资金，足以应对房地产准入门槛的提高。

　　但是，与行业内其他公司相比，一些上市公司并不具备很多优势，在花光了首发融来的资金后，上市“光环”很难掩盖其本来的虚弱，它们同样面临难以完成房地产投资资金循环的困境，更谈不上业绩的增长了。由于房地产投资占用大量的资金，每一次投资的失误都会伤筋动骨导致元气大伤。房地产板块内，公司情况一旦出现恶化，除了重组和转型，几乎没有那家企业能够扭转这种颓势，随之而来的就是长期的羸弱。这些公司在房地产资金门槛被抬高之后，也就淡出人们的视野，逐渐地被边缘化了。

　　我们对目前两市103家地产公司进行统计，按照2006年年报数据，此次加息会增加整个板块成本1.16亿元，占到总体收入的0.26%，占到净利润的2.79%，总体来看影响不是很大。