房地产：央行7.21加息对行业影响评论

　　国泰君安 张宇

　　投资要点：

　　事件内容：

　　央行7月20日公告，人民币存贷款基准利率同步加息(表1)。其中，金融机构一年期存款基准利率由现行3.06%提高到3.33%；一年期贷款基准利率由现行6.57%提高到6.84%；5年期以上贷款利率从7.2%提高到7.38%。

　　事件评论：

　　此次加息将继续提高开发商资金成本，再加上紧缩银根的房地产贷款数量控制，将使得行业竞争越来越集中于资金和土地的竞争。上市公司因拥有资本市场直接融资渠道，加上股权分置改革后融资制度的逐步改善，这将驱动那些尚未在A股上市的具有竞争优势的房地产企业在国内上市；或者说将会增强大股东注入资产的动力和加快其进程。

　　此次加息将小幅增加购房者的按揭贷款成本，我们的测算显示，7月21日加息使得新购房者每100万元商业贷款的按揭月供款增加110元。这种增幅无论对于消费需求和投资需求来说，负面影响都有限。06年全国城镇居民人均可支配收入11759元，同比增长10.4%；2006年GDP增长率为11.1%；未来两年内国内居民普遍预期GDP和人均可支配收入增速在10%左右，在这种宏观背景下，这意味着全国平均

房价涨幅预期不会低于2006年的6%左右，所以加息对购房按揭还款的决策影响相对于房价涨幅预期，还是居于次要位置。

　　资金成本上升和贷款从严直接抬高了行业竞争门槛，将使得强势大中型企业的竞争优势越来越明显，且将直接体现为他们的市场份额和行业集中度提高，留给项目公司、小开发商的空间越来越小。

　　根据观察，类似于北京首开集团这种拥有庞大的

房地产资源的大集团，其资产负债率往往超过70%，高于上市公司平均水平；同时政府正在从严进行土地闲置清理和规划开发监控，因此，资金成本和土地监管压力将会加快资源价值高的大股东集团向上市公司注入资产的进程，快速改善和提高上市公司成长性和竞争能力。从这看，加息对房地产板块构成利好。

　　由于有07年上半年房价和销售的超预期增长，我们对主流上市公司未来业绩的高增长继续持乐观态度。而且，我们已经在7月16日通过万科更新报告调高了这家行业龙头公司的业绩预测和目标价，市场反应热烈。

　　根据上证报统计，房地产业是2季度基金增仓力度最大的行业，56家基金公司323只基金在房地产股上的投资由475亿元增加到1121亿元，增幅达到136%；目前已成为基金持有的第四大行业。一些基金的房地产配置比重已经提高到19-25%。这表明，我们上半年坚定看好和持续重点推荐房地产行业得到了机构投资者的认可，而我们看好和推荐的基本理由、分析逻辑并没有因加息而有任何改变，因此我们继续坚持超配者超强的投资策略，维持房地产行业的增持的投资评级，并持续重点推荐“地产股-房产股-

商业地产股”和“央企股-地方国企股-民企股”中的龙头组合。

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