房地产业：央行提高利率对房地产业影响

　　长江证券 苏雪晶

　　事件描述中国人民银行决定：2007年7月21日起将金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点，由现行的3.06%提高到3.33%；一年期贷款基准利率上调0.27个百分点，由现行的6.57%提高到6.84%。这已经是央行今年第三次、2004年以来第七次加息。

　　事件评论第一，我们认为本次央行加息不是针对房地产市场，公积金贷款利率细微变化影响偏弱。

　　根据国家统计局19日公布数据，今年上半年国内生产总值同比增长11.5%。上半年居民消费价格指数(CPI)上涨3.2%，其中6月份居民消费价格总水平同比上涨4.4%，创32个月以来新高，这也是CPI连续4个月同比上涨达到3%以上。国内经济的发展趋势导致了本次加息政策的出台。本次利率调整有利于引导货币信贷和投资的合理增长；有利于调节和稳定通货膨胀预期，维护物价总水平基本稳定。我们认为，加息不是特别针对房地产市场，虽然地产在局部地区已经出现上涨过快的现象，但数据显示全国的上涨幅度仍属于能够控制的范围之内。

　　本次加息同时，建设部发布《关于调整个人住房公积金存贷款利率的通知》，从2007年7月21日起，上调个人住房公积金贷款利率，要求当年缴存的公积金存款利率上调了0.09个百分点，即当年缴存的个人住房公积金存款利率从0.72%上调到0.81%。上年结转的个人住房公积金存款利率，则由2.07%上调为2.34%。五年期以下(含五年)及五年期以上个人住房公积金贷款利率均上调0.09个百分点。五年期以下(含五年)从4.41%调整为4.50%，五年期以上从4.86%调整为4.95%。而今年5月加息时，当年缴存的公积金存款利率并没调整。如此细微变化，可能将会对一些购房者在心理上产生影响，房地产交易市场有可能出现短暂的观望态势。还有可能使一部分目前资金相对富裕的购房者进行提前还贷，减少利息的支出成本。但由于本次提升幅度相对偏小，我们判断实际影响偏弱。

　　表1：金融机构人民币存贷款基准利率调整表

　　第二，本次加息对房地产公司两方面影响一方面，加息直接增加开发商的财务成本，开发商的开发贷款期限一般为一至三年，加息幅度导致房地产上市公司的财务费用提高影响净利润。虽然地产公司的盈利减少并不明显，但对于一些资金链紧张、开发能力低下的小企业来说无疑是雪上加霜；它们与一些大地产商的合并、合作将越来越多的出现我们视野当中。

　　由于2006年银监会曾出台了进一步加强房地产信贷管理的通知，对于房地产开发贷款的发放作了进一步说明限制，从年初以来，商业银行对房地产开发贷款有所收缩，一些资质较差、信用较差的房地产开发企业贷款的难度大大增加。

　　根据图1我们可以观察出房地产企业开始注重多种渠道融资，特别是外资增长比例在大幅度提高。另外数据显示，在最新的房地产开发企业资金来源中，银行贷款比例虽有反弹，但已经不占主导，自筹资金和其他资金来源占绝对主导地位。所以加息对房地产公司业绩增长的影响有限。

　　另一方面，加息特别是个人住房公积金贷款利率提高，可能会影响一部分房地产市场需求。对于购房人而言，加息意味着温和增加负担。以50万元20年期房贷为例，加息前，按实际最优惠利率6.12%计算，利息总额为368045.35元，月还款3616.86元。加息后，最优惠利率调整为6.2730%，利息总额为378723.29元，增加约10678元；月还款3661.35元，实际月供增加约45元。但联系到最近7个月内3次加息、33个月内(自2004年10月以来)7次加息，购房人因此累积的房贷负担已不小，以50万元20年期贷款计算，还款额增幅超过了10%。这对于普通工薪阶层还是有压力的。我们判断本次加息之后，将影响一部分需求，但具体的效果仍需要观察。因为我们判断在目前房地产市场中，居民收入提高而导致的支付能力的成倍提高，对加息的敏感度相对降低。

　　第三，短期房地产板块整体走强，存在一定持续性我们上半年提出政策调控才是影响当前股票价格波动最敏感问题，而目前对房地产市场影响比较大的仍以政策调控为主导。下半年国家可能会更加注重对存量土地的有效开发利用，针对存量土地也许会出台相关政策。另外对外资的利用上国家可能会加大限制力度，从资金供给上采取一定措施。但对于未来对土地的实际供给，我们仍不乐观。

　　我们坚持我们上半年观点，房地产行业持续发展良好，加息和政策调控都不会改变长期趋势。短期房地产板块整体走强，我们认为是存在一定持续性的。

　　目前整体地产板块持续走强和整个地产行业景气度高位徘徊是保持一致的，整个上涨持续性主要原因有如下几点：首先，紧张的供给导致的房价大幅上涨，保证地产企业确定性业绩大幅度增长，使地产行业具有相对的估值优势。其次，2007年7月17日，银行间外汇市场美元等交易货币对人民币汇率的中间价为：1美元对人民币7.5651元，人民币汇率突破7.57整数关口以来，再创汇改以来新高。人民币升值及流动性泛滥导致资产价格面临重估。最后，股票市场财富效应初现，已经进入股市资金对楼市的“先抑后扬”效果开始显现。

　　第四，实际调控政策即使出现，投资地产股机会也已来临我们在5月底的行业报告中，提出地产股投资机会将在下半年出现。虽然整个行业仍旧面临着加息、政府相关政策调控等不利因素的影响，但已经确定的房价上涨让不确定的利空不再那么令人生畏。我们判断在确定的增长中，房地产企业将会出现进一步的分化，选股成为关键。我们建议投资者选择房地产公司可以考虑以下几种选股思路：

　　关注非上市地产资源证券化，07年是房地产企业证券化元年。已经出现比较明确的案例为天鸿宝业、ST金泰等。我们认为，资本市场以外融资环境持续不乐观和地产行业景气度的延续，将会导致更多地产资源加速证券化。目前可以关注的企业为中粮地产、苏宁环球、海德股份、上实发展等，其大股东或实际控股股东都具有大量房地产资源，我们预计未来整合速度会不断加快。

　　关注A股估值溢价对海外地产公司的吸引，已经发生比较明显案例为世贸股份、冠城大通等。我们判断A股市场对地产公司估值的溢价(相对于海外市场)仍能保持较长一段时间，未来部分地产公司回归也将成为一种潮流，可以关注公司为新黄埔、丰华股份等。

　　关注资金和土地都具有相对优势的龙头企业，也就是投资业绩最为确定的，估值相对安全的全国性地产商，如万科、保利地产等，我们预计此类地产商在将直接受益未来出现的行业调控。每一次行业的调控，都是行业集中度提升绝佳机会，也都是龙头公司最为有利的时机。

　　而在地产区域龙头公司中，我们认为除了对于公司土地储备和现金流要求外，对所在区域市场发展应更为重视，我们目前看好的为上海地区、广州地区和武汉地区，建议关注的相关公司为万业企业、珠江实业和福星科技等。