深长城：业绩持续增长将成股价有力驱动

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　　东方证券 王树娟

　　6月底，我们对公司的主要在建项目进行了实地调研，考察公司的项目运作能力、建设进度、预售价格、预售进度。结果如下：

　　成都大型项目的建设，显示公司具有良好的项目运作、成本控制能力。

　　主要项目价格呈明显上涨。

　　成都项目在总量中比重最大，在建量56万平米，售价上涨最为明显。06年中期新开盘售价仅4500元左右，现最近一期售馨项目报价已达5700元；

　　大连项目售价亦有一定上涨，首次报告中我们按2700元计，现最新报价3000元；

　　上海

　　项目进展顺利，预计07-08年竣工总量79万平米(含已竣工)，可贡献收入43亿元，剔除股权投资差额后，预计可贡献净利7亿元。

　　维持买入评级，目标价：短期40元，中期60元左右。

　　风险提示：公司可能会因各种原因导致项目滞后结算，从而影响业绩的体现；宏观调控的风险。

　　近期我们对公司成都、上海等地项目进行了实地调研，目的有两个：

　　考察公司项目的运作能力，包括近期竣工及在建项目。我们将目标锁定于最具代表性的成都天府

　　考察项目的建设进度、预售情况，由此判断公司未来利润的可实现情况。

　　考察结果，我们认为，公司具有良好的项目策划及成本控制能力，未来几年利润释放也不存在太多悬念，在建项目按计划进行，预售非常火爆，价格也呈明显的上涨趋势。

　　1.良好的项目运作能力

　　我们以最为近期的天府长城项目一期及在售项目，为研究的标的。

　　1.1性价比极高的大型项目首期

　　天府长城一期，当年的销售均价仅2750元，笔者考察了小区环境后认为：性价比极高，为后续项目的火爆销售奠定了良好的基础。

　　配套的齐全，小区建有充足的地下车位，没有地上停车，配有儿童游泳池及儿童乐园，这对于2003年开工建设的、售价仅2750元的多层住宅，应该说是极稀少的；..以人为本的环境设计，小区绿化建设及维护均较好，局部1层架空透绿，许多绿色组团都设有椅凳，小径通幽，令居民可与绿地亲密接触。小区内人工小溪，潺潺流水中可见金色小鱼游来游去

　　1.2较好的成本控制能力

　　从2004年报看，天府长城1期，总建面10.1万平米，总成本1.8亿，单位成本仅1770元。组成：土地成本约0.42亿元，建安等其它各类成本约1.4亿，每平米1370元。

　　以这样的成本，做出上述品质的社区，反映公司的成本控制能力较好。

　　2.主要项目价格上涨显著

　　关于价格上涨方面，最为显著的莫过于规模庞大的成都天府长城项目：在建50多万平米，总规划号称百万平米。这是公司未来3-5年最重要的可供结算项目。

　　3.07-08年合计竣工79万平米，可贡献净利7亿元

　　从在建项目的计划、交房日期、实际进展等判断，07-08年，公司可竣工(含已竣工)79万平米，其中约45万平米已经取得预售许可证，大部分已经推向市场，且预售情况非常好。

　　此79万平米项目，全部销售后可给公司贡献收入43.5亿元，贡献净利润约7亿元：

　　已售项目按实际成交均价计算，约35万平米；

　　未售项目按最新报价计算；

　　不考虑价格的上涨。

　　3.1 07年竣工项目39.9万平米，预售良好

　　公司07年竣工项目，合计39.9万平米(含已竣工)。主要包括：天府长城二期、大连都市阳光二期、上海城中墅等。

　　其中：

　　大部分项目已经实现很好的预售，尤其是天府长城二期住宅，已经基本售馨；

　　仅上海城中墅项目尚未获得预售证，预计将于07年9月份开盘；

　　另外，天府长城商业项目，因区域尚不成熟，销售暂不理想，预计留作招商租赁。

　　这些项目若全部售完，可实现销售额22.7亿元，预计可贡献净利润约4.7亿元。剔除公司有待摊销的1.5亿元股权投资差额，最终可贡献净利3.2亿元。

　　3.2 08年竣工项目38.9万平米，部分进入预售状态

　　08年，公司计划竣工项目38.9万平米，主要有：天府长城3期部分、

　　天府长城三期，已经于近期推出7.7万平米住宅，并基本售馨；

　　其余预计全部将于07年下半年，进入预售状态。

　　天府长城三期，因推出时间晚于二期，价格较前者有大幅提高。

　　此38.9万平米项目全部售完后，预计可实现收入20.7亿元，可实现利润3.8亿元。