房地产：调控预期加大看好工业地产公司

　　兴业证券 任壮

　　上半年行业回顾：行业景气“高位盘整”，房价“且调且涨”..行业景气度高位盘整，房价高企且上涨压力依然较大。今年上半年，国内房地产市场由盘整格局逐步趋于“转暖”。全国主要城市房价继续高企，其中北京、深圳、杭州等城市商品房销售均价出现较快上涨。在房地产市场自住性需求稳步增长、投资性需求有所抬头、结构性供需缺口较大、供给量短期无法充分释放等因素作用下，国内主要城市房价上涨压力依然较大。

　　调控仍然贯穿“从严”的主基调。上半年，政府出台包括税收、金融等调控政策，对房地产市场需求产生一定抑制作用，但影响较大的是使开发商的资金链变得更加紧张，房地产融资渠道的拓宽与创新显得尤为迫切。

　　下半年行业展望：政策调控预期加大，行业走势“先抑后扬”..预计调控政策将会深化与细化，房价高企加大下半年出台调控政策预期。近期深圳、上海、杭州等城市房地产市场的投资性需求有所“抬头”，政府已高度关注。我们预计下半年房地产政策调控力度将会加大，不排除新的调控政策出台。

　　今后政府将在“扩大供给”上下功夫，但短期内房价上涨压力仍较大。我们认为，政府今后的调控方向上将可能改变以往“抑制需求”而转向“抑制需求与扩大供给相结合”。但是，由于目前城市房地产供给对房价反应灵敏程度降低使供给弹性趋小，房地产供给反应周期延长，因此，短期内房价一旦上涨短期难以消平，预计短期内房价仍将保持螺旋式上升趋势。

　　下半年地产行业投资主题：维持“推荐”评级，看好工业地产，谨慎看好住宅地产我们坚定看好房地产行业未来的长期趋势，维持“推荐”的行业投资评级。在坚持行业细分的基础上，我们依然坚持“多极化”的投资策略：

　　目前保持“适度标配”，在政策明朗后“超配”住宅地产公司。建议关注住宅地产行业龙头，及有业绩支撑、估值合理的区域龙头公司。..建议适当回避商业地产公司。

　　坚定且更加看好工业地产行业前景。建议“超配”动态估值合理、发展机遇较大的工业地产公司。

　　推荐个股：

　　建议关注海泰发展、万科、华发股份、冠城大通、建发股份等几家上市公司。

　　07年上半年行业回顾：行业景气“高位盘整”，房价“且调且涨”

　　行业景气度高位盘整。今年第一季度，由于受到央行加息、上调存款准备金率等调控政策影响，国内房地产市场总体处于盘整状态。进入4月份后，随着房地产传统旺季的逐渐迫近，市场趋于“转暖”。国房景气指数显示：房地产开发综合景气指数为102.65，环比上升1.43个点，同比上升1.04个点，其中开发投资指数、土地开发面积指数分别环比上升0.7个点、4.56个点。

　　据中房指数系统(CREIS)数据显示，反映商品房有效供给的竣工面积恢复增长，而反映商品房有效需求的销售面积相对平稳。一季度，全国商品房竣工面积6192万平米，同比减少9.0%，而销售面积10600万平米，同比增长12.5%。另外，反映商品房潜在供应的施工面积与新开工面积分别增长20.8%、10.9%。同期全国商品房销售均价为3821元/平米，同比上升13.2%，其中住宅、商铺、写字楼的销售均价分别为3526元/平米、6371元/平米、8278元/平米，分别同比上升14.9%、12.0%、-5.7%。

　　房价高企且上涨压力依然较大。上半年，全国主要城市房价继续高企，其中北京、深圳、杭州等城市商品房销售均价出现较快上涨，上海维持高位盘整。我们认为，在房地产市场自住性需求稳步增长、投资性需求有所抬头、结构性供需缺口较大、供给量短期无法充分释放等因素作用下，国内主要城市房价上涨压力依然较大。

　　上半年房地产调控仍然贯穿“从严”的主基调。3月份重新征收土地增值税政策出台，4月份两次上调存款准备金率，5月份，央行打出货币政策组合拳：加息、上调存款准备金率、扩大外币交易浮动区间“三管齐下”，政策虽然对房地产市场需求与开发商开发成本短期影响有限，但关键问题是对加息周期预期影响的放大效应，这可能使市场预期持续加息使经济进入紧缩周期，对房地产需求产生抑制作用，从而加大房地产销售价格下跌的预期，特别是在投资性需求较大地区。另外，这将对开发商的资金链变得更加紧张，房地产融资渠道的拓宽与创新显得尤为迫切。

　　07年下半年行业展望：政策调控预期加大，行业走势“先抑后扬”预计调控政策将进一步深化与细化，房价高企加大下半年出台调控政策预期近年政府针对房地产市场的调控政策不断且越来越严厉，但房价在调控声中“且调且涨”，表现坚挺，而且近期深圳、上海、杭州等城市房地产市场的投资性需求有所“抬头”，政府已高度关注。我们认为，政府调控政策的落实与执行是需要经过充分时间的，今后将会是进一步深化落实及细化措施的过程。另外，管理层近期也表示“房地产市场调控体系还不完善”，下半年房地产政策调控力度将会加大，不排除新的调控政策出台。另外，随着各地党代会的召开，地方的有关调控细则也将会陆续出台。

　　今后政府将在“扩大供给”上下功夫，但短期内房价上涨压力仍较大我们认为，政府今后的调控方向上将可能改变以往“抑制需求”而转向“抑制需求与扩大供给相结合”。今后几年，政府预计将会在加大对商品房消费市场调控的同时，加大经济适用房与廉租房上的供给，以弥补在政策性住宅供给方面的“角色缺位”，实现保障性供应与市场供应有机结合。但是，由于目前城市房地产供给对房价反应灵敏程度降低使供给弹性趋小，房地产供给反应周期延长，因此，短期内房价一旦上涨短期难以消平，预计短期内房价仍将保持螺旋式上升趋势。

　　下半年地产行业投资主题：维持“推荐”评级，看好工业地产，谨慎看好住宅地产基于以上分析，预计下半年房价上涨压力较大，调控政策出台预期加大，包括土地增值税、个人所得税具体细则出台，以及不动产税也将在部分城市开始试点，以上政策都会在一定程度上影响市场对行业未来走势的预期，预计下半年行业景气度走势可能会“先抑后扬”。但是，我们认为，目前国内房地产市场仍处于发展初期，未来至少要经历5-10年的快速成长期，在本币长期升值、经济快速增长、自住及投资需求强劲等因素作用下，我们坚定看好房地产行业未来的长期趋势，维持“推荐”的行业投资评级。

　　在行业细分的基础上，我们依然坚持“多极化”的投资策略：

　　目前保持“适度标配”，在政策明朗后“超配”住宅地产公司。在住宅地产公司操作策略上，住宅地产市场由于受调控政策影响最大，我们谨慎看好住宅地产公司。建议三季度“适度标配”，待政策明朗市场消化利空因素后“超配”。关注行业龙头，及有业绩支撑、估值合理的区域龙头公司，如万科、华发股份、冠城大通，回避未来业绩不明朗、基本面不确性较大的公司。

　　建议适当回避商业地产公司。在商业地产公司操作策略上，今年6月份商务部、外管局发布《关于进一步加强规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知》，这是在06年发布《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》后，对外商投资高档房地产进行严格控制的又一举措。我们认为，在外商投资受阻后，商业地产物业今后的交易转让与资产增值将会受到较大影响，仅依靠国内资金推动，商业地产行业景气度的上升速度将会有所减缓。更为重要的是，在商业地产公司目前相对估值过高、绝对估值方法尚有分歧或估值结果公允性不高的情况下，大多数商业地产公司的股价“泡沫”较严重。因此，建议适当回避估值偏高的商业地产公司。

　　下半年我们坚定且更加看好工业地产行业前景。我们曾在今年的行业策略报告中提出“07年坚定看好工业地产”，并在1月份《工业地产：最具增值潜力的地产“金矿”》的工业地产深度研究报告中提出：工业地产上市公司被低估且极具投资价值。我们认为，随着国内工业地产长期需求快速上升，工业地产的投资价值日趋明显，工业物业的租售价格稳步上扬，由于基数较低且长期在低位徘徊，工业地产行业景气度今后几年将会处于加速上升期。工业用地的资源稀缺性将更加突出，工业用地价格上涨不可避免。持有大量工业土地上市公司的资产增值效应及业绩增长将会非常明显。建议“超配”动态估值合理、发展机遇较大的工业地产公司，如海泰发展。

　　07年下半年地产行业个股推荐

　　下半年，建议关注海泰发展、万科、华发股份、冠城大通、建发股份等上市公司。

　　海泰发展(600082)：专业化工业地产运营商滨海高新区开发最大受益者公司主业为工业地产，通过专业化的孵化服务带动工业地产与产业投资，并形成了独具特色优势的工业地产运营模式-海泰模式，公司已建成全国最大的孵化器群——海泰绿色产业基地，公司在环渤海区域确立了工业地产市场的主导地位。公司的竞争优势在于基于孵化服务的专业化工业地产开发模式，未来通过跨区域、跨行业进行品牌、服务与模式的输出，使这种经营模式具有更强的生存与发展潜力。公司大股东海泰控股已成为天津滨海高新区的开发建设主导者，未来公司的“海泰工业地产开发模式”将可能被大股东复制、升级到未来滨海高新区的开发建设中，而且不排除大股东将滨海高新区的土地资产注入上市公司的可能性，这将使公司面临重要的发展机遇，并将成为滨海高新区开发的最大受益者。预计公司07年、08年、09年的EPS分别为0.26元/股、0.73元/股、1.04元/股，公司目前在开发园区类地产公司中估值偏低，维持“强烈推荐”投资评级。

　　万科(000002)：住宅开发地产龙头，行业领先优势明显公司是住宅开发中的行业龙头公司。公司的竞争优势在于：规模化快速扩张以及项目开发节奏较快带来的资产快速周转，行业优势及品牌效应带来的低成本融资能力，规模效应带来的较低管理成本与营运成本，以及资金管理水平较高带来的较强偿债能力。公司的土地储备、品牌优势、管理水平等均居行业首位。通过市场化扩张与股权收购方式，公司目前的项目储备已达到近2000万平米，进一步稳固了公司在住宅地产中的行业龙头地位，其抵御行业调控的能力更强。考虑增发因素，公司未来三年07、08、09年EPS为0.74、1.05、1.35元。维持“强烈推荐”投资评级。

　　华发股份(600325)：珠海地产龙头业绩爆发增长公司为珠海中高档住宅地产开发龙头公司。珠海为国内少有的适宜人居的沿海城市之一。目前珠海房地产市场处于良性发展轨道，未来5-10年将处于快速发展期，特别是公司开发的中高档精装修住宅的市场空间很大。公司是珠海地产行业龙头，公司的“华发”品牌为当地业内第一品牌。公司现有项目的可建筑面积达到437.44万平方米，单位项目储备在业内处于领先水平，且公司土地资产重估增值明显，资产结构优良。公司07年后将进入项目结算高峰期，07年、08年、09年的摊薄每股收益分别为1.03元、1.51元、2.12元，公司股票相对估值处于行业较低水平。公司全部项目储备的RNAV值为26.20元，维持“强烈推荐”的投资评级。

　　冠城大通(600067)：北京中高档住宅地产蓝筹公司公司目前为漆包线、房地产双业并举，今后将逐步退出漆包线业务，今后将专注发展房地产开发业务。公司今年上半年完成定向增发注入大股东的京冠地产100%股权资产，这将增加公司土地储备,并将增强公司的长期可持续发展能力与核心竞争力，有利于进一步推动公司向房地产单一业务的战略转型。公司目前房地产开发的市场定位为中高档住宅，产品的主要客户为中高收入阶层。公司未来的区域发展布局为以北京为中心,并向周边城市辐射开展业务,逐步发展成为国内房地产行业中有影响力的上市公司。受益于08年北京奥运会，北京房地产市场近年将会持续走强，公司的北京开发项目未来盈利前景将会看好。公司现有未开发项目建筑面积为262万平方米，目前开发项目大部分在北京，另外在桂林、衡阳、福州、南京、苏州等地均有开发项目。公司08年后将集中发展房地产主业，并将进入结算高峰期，预计公司07年、08年、09年的摊薄每股收益分别为0.51元、1.21元、1.71元，目前股价的动态市盈率较低，维持“强烈推荐”的投资评级。

　　建发股份(600153)：颇具投资价值的“资源型”公司公司的主业涉及贸易、房地产、会展等，各业务由独立实体经营。公司的地产业务主要由控股的联发集团独立经营。目前，联发集团共有项目储备建筑面积约148万平米。另外，公司与集团合作项目建筑面积约17万平米。联发集团目前持有31万平米的工业物业可供出租，至08年另有约26万平米的工业物业建成可供出租，届时年租金收入可达到6000万元以上。公司涉及贸易领域多年，积累了丰富的从业经验，具有专业人才、客户、渠道等资源优势。预计未来2年公司的贸易业务收入与盈利水平将保持稳中有升。公司的会展业务主要由控股的厦门国际会展集团经营，预计未来3、4年会展业务收入将稳定在1.35-1.4亿元左右。公司的业务模式、资产重估价值、股息率是挖掘公司投资价值的三大关键因素。首先，公司相互补充的业务结构，使其更具有业绩稳定增长以及长期经营的抗风险优势。其次，公司属资产重估增值明显的“资源型”公司。第三，公司收益稳定且具有高股息率。近几年每股收益0.50元/股左右，且保持年均87%的高派息率和3%的高股息率，远高于行业与市场平均水平。预计公司07年、08年、09年的EPS分别为1.07元/股、1.30元/股、1.56元/股。维持“推荐”评级。