行业升温地产股上涨动力强劲

　　———房地产行业下半年投资策略报告

　　长城证券向晖

　　投资风险

　　●宏观上对房地产行业的调控力度在继续加强，行业持续过热也导致存在进一步出台政策的可能性，政策性风险始终存在；

　　●政策的变动势必影响行业的发展趋势和上市公司的增长速度，资本市场的预期随之发生变化，从而影响估值和股价；

　　●尽管单次加息对房地产行业的影响很小，但利率进入上升通道后持续的加息将带来较大的影响，对投资和自住型需求都将有压缩，因此央行进一步的利率政策还需关注；

　　●房地产开发企业的资金压力普遍存在，如果在规模迅速扩张的过程中不能很好地解决资金和管理难题必将影响企业的发展，这是投资人必须关注的问题。

　　房地产开发投资高位上扬

　　今年前4个月，房地产开发完成投资5264.61亿元，同比增长27.4%，增幅同比加快6.1个百分点，超过去年全年的增速21.8%，也超过同期固定资产投资增速25.5%，房地产投资增速明显偏快。分地区看，东部、中部、西部地区同比分别增长24.3%、35.6%和32.5%，其中：

　　在调控趋紧的形势下，房地产开发投资没有适度降温反而增速放大，这必然引起政府和公众的关注和担忧。如果持续下去，不排除政府出台新的调控政策。

　　据国家发改委、国家统计局的最新数据显示，今年5月全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨6.4%，创下18个月来的新高，涨幅比上月提高1.0个百分点；环比上涨1.0%，涨幅比上月上升0.3个百分点。新建商品房价格同比涨幅也创出了6个月来的新高达到6.6%。

　　其中深圳、北京的新房价格涨幅仍超过10%。分地区来看，北海、深圳、北京新建商品住房和二手房销售价格同比涨幅仍居前。也就是说，全国房价总体涨幅平稳，但热点城市热度不减，房价仍然偏高且上涨较快。

　　中长期继续看好

　　国务院总理温家宝在上半年的十届全国人大五次会议政府工作报告中指出，房地产业对发展经济、改善人民群众住房条件有着重大作用，必须促进房地产业持续健康发展。

　　从上半年的行业运行情况看，总体上有升温的趋势，似乎与调控的主基调不符，也没有朝着调控预期的目标发展。因此预计接下来的行业调控将更加趋紧。不过统计数据还需要继续观察，房地产开发投资的加快应该会提高市场供应量，供需矛盾相应也将有所缓解，再加上供应结构的逐步调整，平均房价涨幅或会保持平稳，不排除个别地区出现平均房价回落的现象。不过,我们认为房屋销售价格是由市场供求关系决定的，人民生活水平的提高及城市化进程的加快使得房地产需求仍就旺盛，加上现实存在的大量的投资需求，还有土地供应趋紧也将继续推高地价进而影响房价，这些都支撑着高房价，同类型商品房价格显著回落的情况不大可能出现。

　　尽管今年房地产调控只会加紧不会放松，影响房地产运行的因素也比较多且复杂，但我们依然看好行业的中长期发展趋势，坚信房地产行业在国民经济中的地位是举足轻重的，房价不会大起大落，调控的目的也是使行业平稳健康地发展、房价小幅平稳增长。

　　长线持有优质地产股

　　从房地产行业二级市场的走势看，1 月份土地增值税政策的出台给投资者造成了很大的心理影响，行业指数在今年前三个月基本与大盘同步，4 月份开始大幅超越大盘。

　　房地产板块受到投资者的青睐主要有以下几个原因：上半年除了土地增值税严格清算的政策对房地产行业影响较大以外，没有别的重大政策出台，土地增值税政策也逐步得到市场的消化；由于盈利能力较强，加息对房地产行业的影响实际上并不比别的行业更大；上半年由十届全国人大五次会议审议通过的《物权法》也将增强百姓消费或投资的信心，并促进房地产行业朝着健康有序的方向发展；从统计数据看，调控之下房地产行业继续升温，开发投资和房价都高涨，对上市公司的业绩也有促进；行业和上市公司的整合风起云涌，房地产板块是资产注入、整体上市等资本运作的多发地，也吸引了更多的资金参与。

　　此外，持续的人民币升值也推升了房地产的投资价值。本币升值推升了房地产资产的投资价值，也吸引了大量外部资金的涌入，流动性宽裕又进一步促进了价值重估。但我们认为人民币升值并不改变房地产行业的经济运行趋势和上市公司的盈利能力，更多的是对资金流向的引导，而上市公司的盈利能力才是决定其投资价值的根本。

　　我们看好房地产行业的中长期发展趋势，对行业的投资评级依然推荐，建议长线持有那些业绩持续稳定增长的优质公司。尽管相对在香港上市的内地房地产企业来讲，A 股地产公司的估值已经偏高了，但与A 股其他行业板块相比， 地产公司的高成长性并没有得到更多的估值溢价。因此，在目前市场处于牛市且估值不低的情况下，对于稳定持续增长的公司而言，最好的投资策略是持有， 以分享业绩增长以及牛市对估值推升所带来的收益。

　　建议重点关注以下几类公司：项目储备丰厚、经营管理水平较高、业绩能够持续稳定增长的优质龙头股，如万科、保利地产、金地集团等；自身业绩不错，同时具备资产注入或整体上市潜力、规模实力将有大幅提升的公司，如S 浙广厦、天鸿宝业、泛海建设等，还包括具有央企整体上市概念的招商地产、华侨城、中粮地产等；还有估值不高、资产质量优良、成长性良好的二线地产股，如深振业、深长城、栖霞建设、冠城大通、中华企业等。