房地产：上海落实土地增值税清算规定

　　光大证券 赵强

　　事件

　　6月13日晚间，上海地税局网站公布了关于土地增值税清算管理的两则通知。

　　评论

　　上海对个人转让非普通住房征土地增值税我们注意到，上海方面并没有按预期出台所谓的“地方细则”，而是直接转发了今年2月初国税总局的《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(187号文)，并仅就个人转让住房征收土地增值税的有关问题进行了明确。根据上海的规定，从今年7月15日起，将对个人转让非普通住房征土地增值税。其中，居住未满三年的，按转让收入的0.5%征收，居住满三年未满五年的减半征收。

　　调控

房价与鼓励消费并重

　　无论从上海的土地

增值税的规定，还是最近两年中央颁布的一系列政策来看，总体上都呈现出较为明显的“企业从严、个人宽松”的特点，这无疑体现了政府“既要调控房价、又要保护住宅消费”的政策趋向。税收规定“鼓励买，限制卖”不过，必须承认的是，个人买卖住房的交易成本也不可避免地被逐步提高。以上海为例，如果一套居住未满五年的非普通住宅在市场上交易，买卖双方共同承担的交易成本大约要占到房价的13%(税收约占11%，交易佣金为2%)。从这些税收的规定来看，买卖双方的税负承担并不是对称的，卖方的交易成本远远大过买方，存在着“鼓励买，限制卖”的现象。在这种税收制度的安排下，过高的交易成本将使得物业的持有人(卖方)宁愿接受较低的租金回报，也不愿意卖房转作其他投资。这样一来，既不能缓解“低租金、高空置”的不合理现象，也难以对抑制房价产生太大的作用。

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