房地产业：加强外商投资房地产业管理

　　中银国际 田世欣

　　外汇局的网页昨天发布了由中国商务部和外汇局联合签署的关于进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知，通知签发时间为5月23日。这项新规定的部分内容之前已有媒体披露，因此与我们的预期基本相符。

　　近来，海外投资十分活跃，并从一线城市扩张到一些二级城市。除了商业地产外也涉及住宅地产。新规定的推出抬高了外资进入中国市场的门檻。另外，由于外资在申请成立企业之前，必须获得或签署土地使用权与建筑物使用权的协议。这项规定与之前有关外国投资者须首先登记注册为公司才能参与房地产业务的规定相悖。如果新的条理严格执行，新来中国的投资者将发现进入中国市场会变得非常困难。另外，因已登记的外资企业在执行每个新计划前都需获得批准，这样一来也会被拖慢他们的业务扩张。新的条理还加强了中央政府的监管，及预防了地方政府滥用审批权限。

　　新政策是否能有效降低

房地产业过剩的流动资金还有待观察，因为由正常渠道进入的外国资本在市场上并没有起到重要作用。但是，此次新政策办法显示了中央政府要给房地产热降温的决心。随着一些像深圳和北京这样城市

房价的高涨，我们强烈预期中央政府和/或地方政府将出台针对该行业进一步调控措施。我们维持对该行业同步大市评级。

　　我们相信，新的管理条例将严重的影响房地产开发商吸引外国投资的热情。华发股份(600325.SS/人民币34.00,优于大市)近日宣布珠海国资委终止了集团股份的转让，官方解释为只有一个受让方通过了合规申请，因此经珠海市政府批准终止了集团的转让事宜。在我们昨天的《璞玉共精金》中，我们也表述了我们对政策风险造成集团股权不能如期转让的担忧。但是，我们必须重申我们推荐公司的原因是其良好的基本面因素，以及在上升市场中的大量储备和地区领先地位，集团的股权转让事件是作为一个额外的股价催化剂而并非价值的主导因素。公司目前股价为21倍08年市盈率，低于同行业平均水平。

　　附录：

　　为规范房地产市场外资准入和管理，国务院六部门联合下发了《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》(建住房[2006]171号，以下称《意见》)。各地、各部门认真执行《意见》的各项规定和要求，取得一定的实效。但少数地区仍存在一些问题。根据外商投资法律法规和《意见》的有关规定，现就进一步加强、规范外商投资房地产审批、备案和监管相关事宜通知如下：

　　一、各地商务主管部门要严格执行《意见》和《商务部办公厅关于贯彻落实〈关于规范房地产市场外资准入和管理的通知〉有关问题的通知》(商资字[2006]192号)，依法加强外商投资房地产企业的审批和监管，严格控制外商投资高档房地产。

　　二、外商投资从事房地产开发、经营，应遵循项目公司原则申请设立房地产公司，应先取得土地使用权、房地产建筑物所有权，或已与土地管理部门、土地开发商/房地产建筑物所有人签订土地使用权或房产权的预约出让/购买协议。未达到上述要求，审批部门不予批准。

　　已设立外商投资企业新增地产开发或经营业务，以及外商投资房地产企业从事新的房地产项目开发经营，应按照外商投资有关法律法规向审批部门申请办理增加经营范围或扩大经营规模的相关手续。

　　三、严格控制以返程投资方式(包括同一实际控制人)并购或投资境内房地产企业。境外投资者不得以变更境内房地产企业实际控制人的方式，规避外商投资房地产审批。外汇管理部门一经发现以采取蓄意规避、虚假陈述等手段违规设立的外商投资房地产企业，将对其擅自汇出资本及附生收益的行为追究其逃骗汇责任。

　　四、境外投资者在境内从事房地产开发或经营业务，应当遵守商业存在原则，依法申请设立外商投资房地产企业，按核准的经营范围从事相关业务。外商投资房地产企业的中外投资各方，不得以任何形式订立保证任何一方固定回报或变相固定回报的条款。

　　五、地方审批部门批准设立外商投资房地产企业，应即时依法向商务部备案。

　　六、外汇管理部门、外汇指定银行对未完成商务部备案手续或未通过外商投资企业联合年检的外商投资房地产企业，不予办理资本项目结售汇手续。

　　七、对地方审批部门违规审批外商投资房地产企业，商务部将予以查处纠正，外汇管理部门对违规设立的外商投资房地产企业不予办理外汇登记等手续。

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