房地产：工业地产宏观调控下的绿洲

　　天相投顾 杨兴风

　　政策调控，投资价值显现。工业地产是指工业类土地使用性质的所有毛地、熟地，以及该类土地上的建筑物和附属物。

　　在国家对房地产行业宏观调控，住宅、商业项目受到一定影响的同时，具有工业地产业务及背景的上市公司在行业整合及宏观调控中将具备一定投资价值。

　　土地出让逐步完善。近年来，国家加大了对工业用地的宏观调控，特别是规定从今年开始工业土地的出让必须通过挂牌拍卖的形式进行。相关规定及通知的出台将有利于杜绝地方政府变相低价卖地行为，工业用地的批租环节将日益市场化、规范化，一方面使具有一定实力，想介入工业地产开发的企业创造了条件，另一方面，工业用地资源的稀缺将促使工业用地价格的上涨，因此持有大量工业土地的上市公司，资产增值效应将非常明显。

　　开发模式分类。工业地产开发常见的四种模式主要有工业园区开发模式、主体企业引导模式、工业地产商模式和综合运作模式。就我国来说，工业地产的开发模式主要以工业园区开发和工业地产商模式为主，特别是工业园区的开发模式，由于其在很大程度上受到政府的影响，需要根据当地政府的政策应对，包括园区产业类型，土地出让和规划等因素的综合影响，在我国工业及工业地产的发展过程中起到了积极的作用。

　　财务特点分析。通过财务数据分析比较发现，与行业内其他地产上市公司相比，工业地产公司具有存货及预收帐款较小，且盈利水平一般，但资产周转率较快，偿债能力较强及现金流相对充沛等特点。

　　工业与工业地产共同发展。从我国目前来看，在劳动力、工业配套能力、国内市场规模以及自身发展的速度等方面存在一定优势，使我国成为承接国际产业转移最重要的区位之一。此外，随着我国工业增加值的不断提高以及工业投资的不断增加，工业地产的发展前景广阔。

　　重点公司评述。综上所述，从工业房地产的行业发展、盈利模式等方面考虑，结合目前房地产板块的整体估值水平，我们建议投资者重点关注鑫茂科技、空港股份、海泰发展、大港股份、张江高科、ST运盛等房地产上市公司。

　　1.政策调控，投资价值显现

　　工业地产是指工业类土地使用性质的所有毛地、熟地，以及该类土地上的建筑物和附属物。作为有别于住宅、商服和综合类用地以外的第四种性质用地，工业类土地上的可建建筑物用途有较大的范围，其中包括工业制造厂房、物流仓库及工业研发楼宇等。在我国，工业房地产土地的批租年限为50年。

　　在国家对房地产行业宏观调控，住宅、商业项目受到一定影响的同时，工业地产借助其特有的经营模式，在宏观形式的大背景下，值得我们予以重点关注，与此同时，具有工业地产业务及背景的上市公司在行业整合及宏观调控中将具备一定投资价值。

　　2.工业地产概况

　　2.1土地出让逐步完善

　　一直以来，由于市场的强劲需求，住宅、商业用地平均价格一直处于上涨态势，且涨幅较为明显，相比之下，由于工业用地大部分以协议出让的方式获取开发，因此工业类土地价格基本趋于稳定。在确保工业土地市场供应稳定的同时，有利于工业项目的开发建设，对促进区域经济的发展起到了重要的作用。

　　但协议出让工业用地的方式及其相对低廉的出让价格在过程中也产生了一些问题，部分地区为了拉动地方经济增长，低价转让土地甚至零地价出让土地，使各地产生工业圈地现象，部分开发商获得土地之后通过各种方式改变土地用途，变工业用地为商业用地，从而获取较高的转让及开发销售的增值收益。

　　基于此，国家加大了对工业用地的宏观调控，国土资源部在06年9月发布《关于加强土地调控的有关通知》，对于新的工业用地出让最低价将按照“不低于土地取得成本、土地前期开发成本和按规定收取的相关费用之和”的标准制定，并将工业用地最低价标准制定权从地方政府收归中央。而2007年1月1日开始实行的《全国工业用地出让最低价标准》规定了全新的工业用地价格，禁止了零地价和低成本转让工业用地，同时规定了工业土地的出让必须通过挂牌拍卖的形式进行。《标准》中规划了十五等用地，地价上涨约40-60%。其中一等地约56万/亩，最低等地约4万/亩。

　　相关规定及通知将有利于杜绝地方政府变相低价卖地行为，工业用地的批租环节将日益市场化、规范化，一方面使具有一定实力，想介入工业地产开发的企业创造了条件，另一方面，工业用地资源的稀缺将促使工业用地价格的上涨，因此持有大量工业土地的上市公司，资产增值效应将非常明显。

　　2.2开发模式分类

　　与商业地产类似，工业地产回报率相对比较稳定，不同的是，其优势在于成本较低，这也促进了其快速发展。从开发模式上看，根据国内外工业地产开发建设的经验，工业地产开发常见的四种模式主要有工业园区开发模式、主体企业引导模式、工业地产商模式和综合运作模式。

　　综合以上各种工业地产方式，主体企业引导模式严格意义上来说并不是单纯的房地产开发，其主要是围绕主体企业进行的开发运作，是以工业生产为主的企业产业链的打造及完善。就我国来说，工业地产的开发模式主要以工业园区开发和工业地产商模式为主，特别是工业园区的开发模式，由于其在很大程度上受到政府的影响，需要根据当地政府的政策应对，包括园区产业类型，土地出让和规划等因素的综合影响，在我国工业及工业地产的发展过程中起到了积极的作用。

　　针对园区开发类企业，其管理体制主要有：一是以政府为损益主体的管理模式。

　　政府作为土地开发的主体，并承担最终的损益；二是以开发企业为损益主体的管理模式。政府委托或者授权开发公司从事开发区内的土地开发和市政道路建设业务，开发公司作为土地开发的主体，并由开发公司承担最终的损益。目前，省级和国家级开发区一般采用以开发企业为损益主体的管理模式。出于开发区总体规划和环境等因素的考虑，开发区或者新区管委会通常与区域内一家开发企业签订长期合作协议，该协议虽然不一定具有排他性，但至少园区开发企业在土地开发和市政道路建设业务方面具有一定的优先权。因此，园区开发业务具有一定区域性，进入壁垒相对比较高。

　　因此，考虑到工业地产的开发模式及我国房地产上市公司自身的特点，我们主要分析与关注的公司为本身起源于工业园区的建立，以园区开发为主，从事工业园区或高新技术开发区内的土地一级开发、房地产开发、工业物业出租、配套设施服务等的公司。

　　2.3财务特点分析

　　工业地产开发不受住宅、商业地产等政策的调控影响，从经营层面看，通过财务数据分析比较发现，与行业内其他地产上市公司相比，工业地产公司具有存货及预收帐款较小，且盈利水平一般，但资产周转率较快，偿债能力较强且现金流相对充沛等特点。

　　2.4工业与工业地产共同发展

　　相关资料显示，工业地产往往是一个城市乃至国家的经济支柱。日本的工业地产占全世界的30%，对日本GDP贡献在40%以上；美国工业地产占全世界的27%，对本国GDP贡献也超出了30%。从我国目前来看，在劳动力、工业配套能力、国内市场规模以及自身发展的速度等方面存在一定优势，使我国成为承接国际产业转移最重要的区位之一。

　　工业地产是工业生产的支撑，起配套和辅助作用，以土地和厂房为载体，为生产企业提供一定的场所和相关的配套服务。同样的，工业项目的建设和发展将增加工业用地的需求，从而推动工业地产的发展。随着我国工业增加值的不断提高以及工业投资的不断增加，工业地产的发展前景广阔。

　　3.重点公司评述

　　一直以来，对工业地产公司的概念主要是为工业园区服务为主的公司，随着园区开发的深入，园区工业地产开发商正逐步向服务型、物业型发展。从工业房地产的行业发展、盈利模式等方面考虑，结合目前房地产板块的整体估值水平，我们建议投资者重点关注鑫茂科技、空港股份、海泰发展、大港股份、张江高科、ST运盛等房地产上市公司。

　　鑫茂科技(000836)

　　2006年公司实施了重大资产重组，鑫茂集团将天津鑫茂科技园有限公司59.98%股权优良资产作为股权分置改革对价置入上市公司，公司的盈利能力大幅提高，在资产重组后，对上市公司原有企业和资产也进行了大规模整合，提高了原有企业和产业的盈利能力和盈利水平。

　　公司的园区房地产开发是鑫茂科技园有限公司的主营业务(公司拥有59.98%的权益)，以工业厂房和孵化器建设为主体，以公建为配套。2006年年底，鑫茂科技园被认定为国家级科技企业孵化器，成为了全国首家民营国家级孵化器。

　　公司近期与全球第二大、中国第一大光纤生产企业及全球第三大光缆生产企业长飞光纤光缆有限公司签定了有关《协议》，约定长飞公司承诺每年委托上市公司生产至少100万公里、争取120万公里光纤并全部回购，并提供生产所需主要原材料。通过与长飞公司的合作，公司光通信产业将得以恢复，并得到持续、稳定的发展。公司拟非公开发行7000万股，其中第一大股东鑫茂集团拟以其持有的科技园开发项目公司股权认购本次发行的股份，拟认购不低于发行总量的25%。此外，募集资金主要投向科技园的开发建设，包括新能源新材料产业基地、天津市汽车配套专业孵化器以及绿色能源产业基地。募集资金项目完成后，将为公司置入第一大主营业务，将对公司的长远发展及利润支撑奠定更加坚实的基础，从而使公司形成工业地产和高科技产业同步发展、产业结构更为合理的局面。

　　鑫茂科技园简介由鑫茂科技投资集团投资兴建的鑫茂民营科技园总建筑面积80万平方米，先后开发建设了鑫茂民营科技园南开园、华苑园、军民两用技术产业基地、国家软件出口基地和国家软件培训研发基地六大连锁园，成为全国最大的民营科技园。鑫茂科技产业园相继被国家科技部命名为“中国天津鑫茂民营科技示范园”，“天津市都市工业示范小区”和“天津市市级孵化器”。

　　空港股份(600463)

　　公司开发的北京天竺出口加工区正面临功能拓展的重大机遇,功能拓展后的出口加工区将成为政策最优惠、功能最齐全、通关最便捷的海关特殊监管区域,对加工区各项业务产生积极的影响。

　　目前尚有已开发土地559亩此外，公司用于出租的自有物业15.6万平米，其中企业标准厂房13万平米，海关监管库0.6万平米，公寓2万平米。公司控股子公司北京空港天瑞置业投资有限公司所开发的空港科技大厦于2005年开工，目前已经竣工，预计今年能够结算。

　　尽管公司增发收购大股东北京天竺空港工业开发公司所有的位于北京天竺出口加工区内的多功能工业厂房项目的相关议案被在股东大会上未被通过，但大股东未来注入资产的预期仍然值得期待。

　　附：空港工业区简介空港工业区成立于1994年，总体规划面积6.6平方公里，位于首都国际机场西侧一公里处。地处20万人口空港城的核心地带，国家一级公路101国道贯穿南北将工业区分为A、B两区，从工业区出发5分钟可上机场高速路即可与城市的大动脉二环、三环、四环、五环、六环连通。距北京火车站仅20公里，距北京货运站、顺义货运站、张辛货运站均为15公里。90分钟车程抵天津新港。交通便利、物流优势明显。

　　园区目前已经形成一个以电子信息、现代物流产业为主体、以外向型经济为特征、以高新技术产业为依托的现代化科技园区。截止目前，已有来自18个国家和地区的300余家中外客商相继入驻工业区，跨国公司参与投资的入区企业近70家。

　　海泰发展(600082)

　　工业地产主业明确。公司主业为工业地产，通过专业化的孵化服务带动工业地产与产业投资，并形成独具特色优势的工业地产运营模式-海泰模式，通过成功运作海泰绿色产业基地的大盘项目，公司在经营区域内已确立了工业地产价格和市场引导的主导地位。

　　公司将受益于天津滨海高新区的开发。公司大股东海泰控股将主导滨海高新区的开发建设，公司将承担未来滨海高新区的开发建设，成为滨海高新区开发的较大受益者。滨海高新区是科技部与天津市共同建设的唯一的“国家高新区”，是滨海新区的“领航区”，公司控股股东海泰控股集团承担滨海高新区的开发建设。海泰控股集团已与中海石油基地集团签署了建设滨海高新区的合作协议，未来集团将开发土地注入上市公司值得期待。上市公司将充分利用多年积累的大盘工业地产开发及创业孵化服务经验，积极参与以促进科技成果转化为主导功能的滨海高新区的开发建设，在滨海高新区的开发中复制海泰工业地产运营的成功模式，为公司拓展更大的发展空间。

　　公司涉足民用地产。公司拟定向增发不超过12000万股，募集资金投资开发“海泰绿色产业基地三期项目”和“领世郡高档住宅项目”，有利于提升海泰工业地产开发水平，同时走出园区，增加民用地产的项目储备。此次公司首次涉足民用地产的开发建设，增强了培育海泰发展工业园、配套设施和住宅相结合的综合开发能力，为提升城市建设运营的能力奠定了基础,也为进军滨海高新区高水平、多功能的大规模科技工业园建设创造了条件。

　　公司主要开发园区介绍天津新技术产业园区是1991年3月经国务院批准的国家级高新技术产业开发区，位于天津市区西南部。园区地理位置优越，人才资源密集，科研基础雄厚，工业综合配套完备。经过10年的超常规模高速发展，天津新技术产业园区已成为天津市改革开放最具活力的地区和新的经济增长点。

　　华苑科技新城作为现代化的天津科技副都市中心，位于外环线绿化带外侧，与发展中的第三高教区相邻，邻近2008年奥运会天津比赛场馆，处于天津市的上风口。

　　科技新城规划有科研产业区和服务产业区两大区域组合，起步区现已实现了土地的“十通一平”，交通、电信及水、电、煤气等基础建设系统已与周边城区贯通，预计2006年建成。

　　海泰绿色产业基地作为华苑科技新城开发建设的第一个项目，是由上市公司投资建造的全国最大孵化器群。该项目位于华苑科技新城起步区内，占地820亩，总建筑规模逾100万平方米。绿色产业基地采取“基地＋特色工业园”的运行方式，营造最佳生态环境和创业环境，并通过海泰绿色创业平台，为企业提供了一条科技含量高、经济效益好、资源消耗低、环境污染少、人力资源优势得到充分发挥的新型工业化发展道路。

　　大港股份(002077)

　　依托镇江新区管委会。公司实际控制人镇江新区大港开发总公司，是新区管理委会下属国有独资企业。公司主要从事镇江新区内的园区开发、市政道路建设、仓储物流、工业标准厂房建设与租赁等业务。镇江新区拥有的区位优势、产业优势、资源优势等将直接带动公司相关业务的发展。

　　经营目标明确。公司正逐步向园区开发与服务模式方向发展，在稳定园区综合开发建设及市政工程建设等现有业务的同时，将以园区综合开发一体化为基础，以仓储物流、房地产开发与经营为两翼的大型第三方服务体系，增强公司的核心竞争力。向第三方工业服务体系业务扩展符合园区发展规律，有利于规避单纯土地开发的政策风险，确保公司盈利能力的提升，实现公司的可持续发展。

　　加大项目储备力度。2006年公司购买了位于镇江新区大港赵声路面积约为6万平米的商住用地使用权，加强了房地产开发经营方面的力度。

　　镇江新区简介镇江位于长江三角洲中部，交通便利，资源丰富，1988年被国务院列为沿海经济开放地区。镇江新区是1998年6月在原省级镇江经济开发区的基础上重新组建的，规划总面积79.69平方公里，已开发面积不足40平方公里，占总规划面积的50.2%。

　　截至2005年底，镇江新区批准进区外资企业312个，实际到位外资26亿美元。在江苏省省级开发区各项经济指标评比中，镇江新区实际使用外资、自营出口、业务总收入、财政收入等指标均名列前茅，被省对外贸易经济合作厅评为“先进开发区”。

　　张江高科(600895)

　　2006年，公司经营战略发生了重大转变，确立了以园区特色物业租赁作为主要的、持续稳定的利润来源。公司将通过自行开发、收购集团优质资产等方式不断扩大出租物业的存量，增加了公司盈利能力和未来稳定的现金流。

　　至2006年末，公司已拥有60多万平方米租赁物业和260万平方米的项目储备；2007年初又通过收购增加了250万平方米项目储备。2007年公司预算主营业务收入为8.6亿，其中：房地产业务预算实现收入逾6亿，占预算主营业务收入总额的七成以上，继续成为利润贡献的支柱行业，商品贸易预算收入基本维持2006年水平，2007年度预计投资项目的收益在2006年度的基础上有所提升。

　　张江高科技园区简介：

　　上海市张江高科技园区成立于1992年7月，位于浦东新区中部，规划面积25平方公里，分为技术创新区、高科技产业区、科研教育区、生活区等功能小区。

　　截止2006年底，园区累计注册企业4862家，其中累计批准外商投资企业1981家，吸引外商投资总额162.91亿美元，完成固定资产投资达819.05亿元。2006年，园区实现经营总收入约531.83亿元，税收39.64亿元，工业总产值302.63亿元，出口交货值179.15亿元，吸引各类研发中心91家，累计申请专利4032项。园区最终将建设成为国家自主创新示范基地，具有国际竞争力的科学城。

　　ST运盛(600767)

　　民营企业上海九川投资有限公司于2006年出资受让公司29.9%股权成为公司的控股股东，考虑到公司土地储备及可供开发的后续项目等问题，公司主营业务进一步扩展延伸到工业地产领域。已获得新大股东九川投资注入的优质资产———从上海浦庆投资公司手中受让27号地块上的10幢国际化标准厂房，建筑面积为44184平方米，今年2月公司还取得地块号为红星村50-1丘上工业厂房建筑面积44,184平方米中的42,840.22平方米房屋产权证。

　　此外，为了更好地扶持ST运盛的发展，九川投资还在ST运盛股改时承诺，其子公司上海浦庆投资公司已与天津市陈塘都市工业园区筹备组签署《天津陈塘都市型工业区开发建设工作意向书》，九川投资和浦庆投资将在签署相关正式合作协议时，在取得天津市土地相关管理部门同意的前提下，无偿将该工业地产开发项目正式合作协议签约主体的地位给予公司。天津陈塘都市型工业区开发建设项目，位于天津市中心城区的东南部，占地277.6公顷，其中工业用地103.1公顷。

　　尽管目前公司还未与天津市陈塘都市工业园区筹备组签署任何正式合作协议。合作协议一旦成型，公司将一举介入滨海新区的工业地产领域，未来业绩与基本面存在较大的增长空间。

　　浦庆国际机电数码园简介坐落于浦东张江高科技东区紧邻陆家嘴和外高桥保税区国家级开发区。总体规划开发500亩，总建筑面积约30万平方米，园区由总部基地、孵化基地、生产基地、服务配套区四部分组成。包括独体独栋、独立产权、独立冠名总部楼42栋，标准厂房12栋；中小企业联体办公楼24栋；园区总投8亿人民币，建设周期为3年。