房地产：集体跳水介入优质地产股供契机

　　招商证券 赵春

　　1、上周五地产股集体跳水，我们认为此次跳水除了受系统性风险的影响之外，近期各地政府出台的房地产行业的相关政策及行政措施也对市场产生了一定的心理影响。政策其中包括A、北京市地税局公布了《房地产开发企业土地增值税清算管理办法》实施细则；B、南京地区地方政府在加强房市监管，使出“铁腕”限制房价上涨；C、上海地区关于二手房交易强行征收20%增值税事件。

　　2、我们认为，城市化进程加速等因素是我国房地产市场景气的基础，而人民币升值及宽松的货币环境则促进了地产行业景气的繁荣度，在城市化进程加速这个基础不变的基础之下地产行业的景气将持续，虽然近期的加息、上调存款准备金率、政府政策的风雨欲来之势对行业未来的繁荣度预期产生一定影响，但其作用将是引导我国地产行业走向一个更加规范、合理、和谐的发展环境。

　　3、地产行业必将走向行业整合，强者恒强的发展格局将越来越显现，我们认为上周五地产行业的集体跳水提供了我们介入优质资产的良好契机。我们推荐在管理、品牌、土地资源获取能力上具备强大竞争优势的地产开发商-万科、金地集团和保利地产；在物业地理位置和管理水平具备较强优势的商业地产公司-陆家嘴、金融街和中国国贸；和地产综合开发-招商地产。

　　4、关于近期各地政府出台的房地产行业的相关政策及行政措施的点评：

　　A、北京市地税局公布了《房地产开发企业土地增值税清算管理办法》实施细则内容：5月21日，北京市地税局公布了《房地产开发企业土地增值税清算管理办法》。此意味着土地增值税的征收方式终于从预征走向清算。此项《办法》明确了土地增值税的征收将实行项目制。

　　《办法》规定，开发成本中的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用等，按实际发生额据实扣除。但若发现无法按清算要求提供开发成本核算资料、虚报房地产开发成本等5种情形，则按核定办法扣除。具体标准是，高层商品住宅(7层以上)建安造价允许扣除标准为每平方米2263元，多层商品住宅(7层及以下)允许扣除标准为每平方米1560元。

　　而土地增值税为四级超率累进税率，即增值额未超过扣除项目金额20%不予扣税，增值部分未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%；增值额超过扣除金额50%至100%的部分，税率40%；增值额超过扣除项目100%至200%的部分，税率50%；增值额超过扣除项目金额200%以上的部分，税率为60%。

　　点评：我们认为该政策出台将对毛利率较高的项目或公司影响比较大，其中包括高档住宅、非市场化拿地为主、拿地成本较低的公司，未来单纯依靠土地增值的盈利模式受到抑制。在地产行业普遍高估值的情况下，我们对地产企业企业素质的区分上严重不足，目前市场评价一个地产上市公司通过土地储备数量等此类一次受益的资

　　产而忽视了作为企业根本的管理、品牌、风险控制能力。我们认为随着土地增值税政策征收的实质性进展，将使得那些市场化土地获取能力较高、项目资金周转较快、规模较大的企业在未来的竞争中处于有利地位，地产行业估值分化必将出现。

　　B、南京地区地方政府在加强房市监管，使出“铁腕”限制房价上涨内容：5月11日，南京市物价局文件明确，商品房销售时，必须“一房一价”明码标价；5月14日，物价、房管、国土、国税、地税、工商6部门联合出台《关于进一步加强房地产市场管理的意见》，再次指出，严格执行商品房销售明码标价制度，同时，严格普通商品房价格的政府指导价管理、执行先批价后销售许可证规定、加大对房地产市场的监督检查力度等。5月25日，鉴于受检楼盘中居然没有一家楼盘严格执行“一套一标”的现状，物价局紧急出台核价细则，对不规范定价的开发商进行行政处罚：不执行者，最高可罚20万；已批在售楼盘销售时，最高房价不得超过5月14日前该楼盘实际成交的最高价格，这意味着楼盘最高房价只准降不许涨。

　　点评：我们问题南京市政府的“铁碗”手段的主要目的是规范行业发展，打击投机倒把份子，我们相信，成熟的景气地产行业不是房价快速飙升的行业，房价的飙升短期内将使得企业因土地增值而获取超额收益，但长期随着房价飙升向土地价格成本的传导，将使得行业步入困境。我认为政府此举将对南京地区快速彪升的房价产生一定的打压作用，有利于行业长期健康发展。但是，政府通过“铁碗”式行政手段干预市场对市场产生较大的心理作用。

　　C、上海地区关于二手房交易强行征收20%增值税事件内容：5月24日，上海市卢湾区房地产交易中心率先挂出了“关于个人转让房屋有关税收征管问题的通知”，此举意味着二手房交易个税将按买卖差价20%的税率缴纳。而25日，上海地税局又下发声明称，“现行的个人住房转让所得个人所得税政策执行没有发生变化”，此举导致了期间二手房交易量大幅上升。

　　点评：从政府的反映我们认为，使得房地产价格变动趋势变缓是政府政策出发点，住房和谐是建设