四大因素决定增长光环笼罩房地产板块

　　熬过短暂低迷而不倒下的“剩”者将最大程度地享受到行业的高成长

　　文/段海瑞

　　增长光环

　　虽然从2005年3月份开始，针对房地产行业(主要是高房价)开始了一波又一波的宏观调控，以5月11日国务院转发建设部等部门《关于做好稳定住房价格工作的意见》为标志，调控达到了高潮，但是房地产上市公司中期业绩还是在我们的预料之中大幅增长。

　　统计显示，截止到8月19日，共有41家房地产上市公司披露半年报。披露半年报的公司只有一家亏损，其中30家净利润同比实现增长，增长幅度在50%以上的有万科、金地、北京城建等15家。总体来看，房地产板块中期业绩表现突出，同其他行业相比，净利润增幅居前。

　　四大因素

　　分析房地产板块业绩增长的原因，主要有这么四点：

　　第一，土地招拍挂后，交易价格猛涨。上市公司中，不乏有一些在“招拍挂”制度施行之前就有土地储备和项目储备的公司，土地新政的出台，对它们不啻为巨大的利好，获取超额的利润使它们业绩增长。

　　第二，众所周知，2004年

房价持续上涨，2005年一季度，35个大中城市房地产市场价格持续上涨。房屋销售价格上涨9.8%，其中，商品住宅销售价格上涨10.5%。这给房地产公司带来了直接的收益，而2005年半年报主要是反映企业这段时间的业绩，情况好转顺理成章。

　　第三，六年房地产业的高速发展，我们已经不能再戴着有色眼镜来审视地产类上市公司。它们已经不全是那种历史遗留问题严重，专业化水平不高，管理能力差的弱者。一些老牌的公司已经做强做大，不是猛龙不过江的外行业资本进入使整个板块变强，2001年以来的实力企业借壳上市更是抬高了“综合素质”。这些都是上市公司业绩提升的基础。

　　第四，宏观政策的影响暂时不会在地产上市公司半年报中体现。这主要是因为：首先，政策集中出台在3月份以后，第一季度房地产市场依然延续了2004年火爆的势头。统计显示，2005年1-4月，全国商品房销售额达到了2141亿元，同比增长30.47%。其次，任何一项政策出台，都有其滞后性，3个月的期间，政策影响还没有完全传导给房地产企业，不可能对半年报有实质性影响。再次，由于房地产企业收入结算的特殊性，销售款只有在项目完成竣工结算时才能确认收入，因此2005年半年报在很大程度上是反映2004年或者2005年初的销售业绩，宏观调控的影响暂时得不到充分的体现。

　　扑朔迷离

　　但是调控的影响不可能永远不体现。暴风骤雨式的政策或多或少地会影响地产公司今年甚至明年的业绩。现在的关键是对于房地产行业和企业密切相关的宏观经济、政策、信贷、房价没有明确的预期，进而使房地产行业和房地产板块的未来变得扑朔迷离。

　　首先，与房地产行业密切相关的宏观经济走势迷离。2005年上半年，我国宏观经济增长势头良好，但是对下半年的走势判断出现了明显的分歧。汇率的改革，

人民币升值，能源价格的持续上涨，7月份CPI的反弹使宏观经济在未来充满了变数，这直接影响了对与其息息相关的房地产行业走势的判断。

　　其次，未来有无新的政策出台还没有定论。建设部副部长刘志峰近日指出，当前房地产市场调控正处于关键时期，稳定住房价格还有大量工作要做。当前的重点是，贯彻落实好国家已经出台的房地产市场宏观调控的政策措施，国家近期不再出台新的调控措施。以七部委新的“八条”为标志，宏观调控政策出台达到了一个高潮。此番一贯认为房地产市场没有泡沫的建设部官员表态，还不能确认新的调控政策就不会出台。因为一方面2005年上半年房价的涨幅仍然维持了较高的水平；另一方面建设部已经不是决定调控政策出不出台的惟一主体，掌管着资金负责货币信贷政策制定的人民银行，控制着土地资源的国土资源部以及负责税收的税务总局在某种程度上更有发言权。例如，据报道，最近深圳市就拟征收土地增值税和提高购房契税。

　　再次，2005年第二季度，房地产信贷紧缩的局面并没有根本的改善。

　　一方面金融机构贷款利率有所上升。二季度金融机构人民币1年期固定利率贷款加权平均利率为7.46%，1年期浮动利率贷款加权平均利率为5.97%，分别为基准利率的1.34和1.07倍，分别比上季提高0.48和0.14个百分点。中国人民银行对全国金融机构2005年二季度贷款利率浮动情况的统计显示，2005年二季度金融机构发放的全部贷款中，实行下浮利率的贷款占比为18.72%，比上季下降3.18个百分点；实行基准利率的贷款占比为21.96%，比上季下降4.94个百分点；实行上浮利率的贷款占比为59.32%，比上季上升8.12个百分点。

　　另一方面房地产贷款增速持续下降。2005年6月末，商业银行自营性房地产贷款余额达2.60万亿元，比年初新增2140亿元，同比少增237亿元；贷款增长23.20%，增幅同比回落12.85个百分点。其中，房地产开发商贷款余额为8459.45亿元，增长18.65%，增幅同比回落7.69个百分点。个人住房贷款新增额减少。2005年二季度，个人住房贷款月增额明显减少，5月份新增144.89亿元，比上年同期减少159.37亿元，是2003年3月以来个人住房贷款当月新增最小值。6月末，个人住房贷款余额达1.74万亿元，增长25.59%，同比回落16.38个百分点。

　　最后，从统计数字来看，房地产市场仍然存在很大的不确定性。2005年针对房地产宏观调控出台后，房地产市场出现了一定程度的持币待购，这点在上半年的统计数字中已经显现出来。商品房销售面积增长仅为14%，同比少增长12个百分点。但是以控制房价为目的的宏观调控并没有完全起到效果，直接表现就是房地产销售额同比增长25.6%，房价上涨10.17%。从统计数字来分析，房价上涨的原因主要有这么几点：第一，同期竣工面积增长缓慢，意味着上半年供应量不可能大幅增加，市场供不应求的局面不能得到根本扭转。第二，投资同比回落5个点，预示着未来供给的减少，在这样的预期下，地产商主动降价的动力不足。另外，一直以来被认为是平抑房价起到重要作用的

经济适用房投资不足，同比大幅下降14.6个百分点。第三，房地产资金来源虽然出现了一定的下降，但是增速仍然很快，开发商资金偏紧，没有降价销售的压力。房地产资金来源中，银行贷款同比仅增长1%，而这种资金空白已经被其他渠道有效填补。综合来看，房地产市场各方还将继续博弈，市场仍然存在很大的不确定性。

　　“剩”者为王

　　未来前景虽然迷离，但是上半年业绩已经为整个房地产板块全年业绩的稳定奠定了良好的基础。加上房地产板块上市公司自身素质的不断提高，2005年整体业绩同比增长仍然存在很大的可能。上市公司内也不乏强者，这些公司财务透明，专业化比较强，开发经验非常丰富，对于银行而言属于优质客户，是它们争相放贷的对象。由于业绩的稳定，能够达到监管层规定的要求，证券市场再融资的优势也被这些公司享有。同样，上市公司特有的品牌和知名度，使这些公司又成为外国资本青睐的对象。万千宠爱于一身的强者恒强，完全可以抵御市场的风险。当然，会有相当一批实力弱小的公司逐渐倒下。

　　不断的城市化，居住水平不断提升，旧城改造力度日渐加大。没有人怀疑中国住宅产业的前景。熬过短暂低迷的“剩”者将最大程度地享受到行业的高成长，剩者即是胜者，“剩”者为王。

房地产主要统计数据（2005年1-6月）

         房地产开发投资总额  经济适用房投资总额  房地产投资资金来源
本年数（亿元）	6193.06	        204.32	      9465.49
增幅（%  ）	23.5	        -14.6	         23.3
上年增幅（%）	28.7	          4.2	         32.8

	商品房本年竣工面积	      商品房销售面积	商品房销售额
本年数（亿元）	11124.36	       12536.35	           3727.28
增幅（%）     	16.3	           14	              25.6
上年增幅（%）	15.6	          26.3	              40.9

资料来源：中经数据库

2005年上半年净利润增长在50%的公司一览表

        序号	代码	名称	每股收益	 税后利润增长率(%)
			         (摊薄)(元)
	1	000558	莱茵置业	0.03	895.58 
	2	600266	北京城建	0.22 	793.23 
	3	000608	阳光股份	0.24 	591.10 
	4	000042	深长城Ａ	0.46	423.68 
	5	600675	中华企业	0.28 	283.68 
	6	000014	沙河股份	0.26 	270.72 
	7	600240	华业地产	0.01	244.74 
	8	000002	万  科Ａ	0.23 	152.60 
	9	600322	天房发展	0.02 	123.78 
	10	600383	金地集团	0.21 	118.57 
	11	000006	深振业Ａ	0.01 	103.11 
	12	000011	深物业Ａ	0.03 	78.31 
	13	600376	天鸿 宝业	0.13 	68.95 
	14	600067	冠城大通	0.20 	64.58 
	15	600823	世茂股份	0.22	53.46 
资料来源：天相系统