奥运经济升温 京城地产收益分析比较

　　国信证券 方焱

　　奥运经济拉动北京房地产市场 冠城大通等地产上市公司直接获益

　　2008年奥运会确定在北京举行,在近两年中,伴随北京各项城市基础设施项目的全面展开和顺利推进,北京市整体投资环境有了质的提高,直接触发了京城房地产市场的火爆,尤其是 奥运圈附近的楼盘,供销两旺,呈现愈演愈烈的趋势,并使得目前以房地产和城市基础设施为主体的奥运板块市场投资机会再度显现。

　　首先，奥运经济直接拉动

房地产市场。北京市作为中国的政治、经济和文化中心,近几年来总体经济保持着良好发展态势，宏观调控成效显著，业已成为世界经济增长最快的地区，居民收入稳步提高。目前奥运经济对北京房地产市场的拉动作用开始逐步显现，地产开发投资项目保持强劲增长态势，奥运会的举办将提升北京，特别是奥运村周边居住社区品质。现阶段奥运村附近已聚集了塔楼、板楼、小高层、TOWNHOUSE等各式楼盘，价格从每平方米2000多元的经济房到每平方米2000美元以上的别墅，各种档次物业俱全，房地产商之间的竞争亦有所加剧。

　　目前北京住宅市场主要集中于东、南、西部地区。主要原因是因南部城市基础设施和绿化环境的改善以及土地供应数量和土地成本方面的优势，东部则是因为具有便利的内外交通条件、高档的商务环境和完善的配套设施，西部是由于IT业的崛起和道路交通条件的提高。随着奥运城建计划的逐步展开，可以预计，北京东北、西北地区的住宅市场也会进一步升温。

　　其次，城市建设全面推进，有效提升城市承载力。举办2008年奥运会，北京将新建19个体育场馆，包括世界贸易中心和北京国际体育展览中心奥运村、记者村等配套工程在内的奥运公园。在未来几年，北京基础设施投资达1800亿元，将以城市轨道交通为重点，完成一大批城市交通建设项目。伴随各项城市建设项目的全面展开，将有效提升城市整体承载力。近几年来，北京市逐步完善城市道路网的建设，一个以快速交通为骨干、功能较完善、管理较先进的综合交通体系正在形成。

　　未来数年内，北京基础设施的开发力度势必加强，土地有望大幅升值，参与北京城市基础建设的相关上市公司也必然从中受益，为其带来无限商机。目前来看,以冠城大通、亿城股份为代表的北京房地产上市公司在未来一段时间里具有较高投资价值，值得重点关注。

　　冠城大通:北京地产项目促业绩稳定增长

　　2005年半年报显示，公司房地产开发业务增长迅速，特种漆包线业务基本稳定。公司整体经营业绩同比实现了较大幅度的增长。报告期公司实现主营业务收入10.83亿元，比上年同期增长39.29%；实现利润总额9,565.87万元，比上年同期增长62.72%；实现净利润5,483.93万元，比上年同期增长64.58%。 每股收益0.20元，公司业绩优良。冠城大通目前业务有两块， 一块是漆包线业务, 一块是房地产业务。漆包线业务发展稳健。冠城大通是国内特种漆包线行业龙头企业，特种漆包线技术、产量和质量水平均处于国内领先,是国内品种最全、产量最大的电磁线及架空导线生产基地之一。 房地产业务增长快速。控股股东冠城集团参与国内房地产开发十余年来，赢得了良好的市场声誉，形成了独特的 “冠城” 品牌，收购上市公司后，2002年将房地产业务注入，为公司形成新的利润增长点。

　　公司目前房地产开发的主要项目是“北京太阳星城”。太阳星城规划面积298万平方米，建筑面积180万平方米，绿化面积高达50%，由金星园(F区)、木星园(D区)、水星园(E区)、火星园(B区)、土星园(A区)和太阳广场(C区)组成。公司目前已经持有太阳星城B 区40%，C 区40%，F 区85%的股权，预计到2006年，将增持B区和C区股权至51%， 并增加D区51%的股权。

　　F 区：规划建筑面积39.5万，主要为住宅。F区由冠城大通控股子公司--北京太阳宫房地产开发有限公司开发，F区建设用地10.8万平方米，预计总投资20.2亿元，预计总销售收入27亿元，F区一期15万平米已建成销售完毕，二期正在建设中，销售情况良好。

　　B区：太阳星城B区由冠城大通控股子公司--北京冠城正业房地产开发有限公司开发。B区建设用地13.77万平方米，预计开发面积37万平方米，预计总投资24.5亿元，预计总销售收入31.6亿元，目前正在做拆迁前期准备工作，2005年底前开工。

　　C区：太阳星城C区由冠城大通控股子公司--北京冠城新泰房地产开发有限公司开发。C区建设用地5.9万平方米，预计开发面积30万平方米，预计总投资20.35亿元，预计总销售收入30亿元C区目前已经完成拆迁工作，2005年9月开工。

　　D区：太阳星城D区建设用地13.35万平方米。预计开发面积28万平方米，预计总投资18亿元预计总销售收入23.7亿元公司计划在年内收购该区项目公司51%以上的股权，并通过招拍挂方式取得该区项目开发权。

　　公司漆包线业务平稳发展，房地产业务高速增长，目前05年动态市盈率仅为10倍，06年动态市盈率仅为7倍，05年中期业绩大幅增长。在

人民币升值的情况下，公司拥有北京最优质地产资源――北京太阳星城，为公司带来丰厚的收益。冠城大通作为优秀的房地产蓝筹上市公司，我们认为其目前价值低估，投资评级“谨慎推荐”。

　　亿城股份:京城地产项目竞争能力持续增强

　　亿城股份前身是大连渤海。2002年以来，通过资本运作及产业结构调整，目前成为一家快速成长的专业地产公司，公司被评为“2004年中国地产上市公司财富创造力TOP10企业”，并荣获业2004年度CIHAF中国房地产品牌企业奖。亿城股份目前正在开发的五大房地产项目，总建筑面积近百万平方米，其中四个项目位于北京，一个项目位于天津。

　　公司现有项目进展顺利。万城华府项目，成为公司2005、2006年主要的利润来源,该项目是北京市万柳地区最后一块居住用地，地理位置优越，项目位于北四环和北三环之间，项目总占地18.77公顷，总建筑面积22.6万平方米，可售建筑面积19.7万平方米，共分三期开发，一期规划为52栋三层TOWNHOUSE和69户五层叠拼官邸，建成后将成为万柳生态区内容积率最低的高档住宅项目,目前一期销售情况良好，二期已于2005年4月10日开盘，三期、晨枫家园项目均在进行开工前的准备工作。2005年3月，公司成功地销售了三里屯3.3

商业地产项目，合同总金额达人民币32800万元,可实现收益约3400万元，为公司完成今年快速增加土地储备的计划奠定了坚实的基础。

　　公司具有可持续发展能力，目前价值低估，市盈率水平比其他优秀房地产公司低很多，公司05年动态市盈率只有8倍左右,投资评级“谨慎推荐”。