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 香港房委会将商场及停车场资产注入的“领汇房地产基金”，6日起接受市民申请认购。图为市民排队索取领汇申请表的情况(资料图片)。
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领汇REITs成股民新宠 巨额认购资金冻结导致股市贫血
近期，香港新股上市演绎得如火如荼，公众的认购热情也一浪高过一浪。自上周中兴通讯(行情 论坛)(资讯 行情 论坛)、天虹纺织(行情 论坛)等四只新股上市卷走数十亿资金后，另一只庞然大物房地产投资信托基金--领汇(TheLinkREITs)又于上周一开始接受公众投资者的认购。作为政府推行资产改革的一个大动作，香港房委会分拆旗下151个商场以及178
个停车场，作为上市资产而成立房地产投资信托基金(REIT)，并交由领汇管理公司(TheLinkManagementLtd)管理。据最新公开资料显示，此次领汇公开发售将集资237.06亿港元，每手基金为500单位，每单位以10.83港元上限定价。
回报率高且稳定
REITs为集体投资计划，以单位信托的方式组成，主要投资于产生收入的房地产资产，并以利润向基金单位持有人提供回报。除流动性强和较好的保值功能外，上市REITs的一个主要特点是具有较高且稳定的回报率。这可从美国REITs多年的表现看出。美国REITs经历了40多年发展，目前约有300多个REITs在运作。美国REITs的长期表现参差，不一定总能确保高于债券的收益率，但却能持续地实现较股票高出300-600个基点的回报(如图)。
此次领汇最大的卖点就在于它7%的高派息率。在目前香港银行存款低利率的情况下，这种高回报的稳健型投资产品对投资者无疑具有很大吸引力；领汇的另一吸引人之处在于它的定价较低。领汇基金发售价为10.83港元，等值于其每股有形资产净值。相信低估值、高派息的特征加上香港零售与物业远景的看好，使得领汇在本周四上市后会有较大的上升空间。
领汇推出恰逢其时
香港政府此次大刀阔斧，分拆公用资产上市的创新作法，除了出于多方面考虑外，有利的现实条件也是一大因素。首先，大量热钱由于人民币升值的预期而涌入香港银行系统，并推动了股票的上升及地产市场的火热。此时政府推出市值达230多亿的领汇，一来可利用这些热钱达到顺利上市的目的；二来则可对这些热钱进行疏导，减轻金融市场的压力，可谓是恰逢其时。再者，在银行低利率的情况下，公众持币意愿相对强烈。而作为高回报稳健型投资产品，领汇的推出势必会激发出公众投资者蓄势已久的投资热情。
在政府优惠措施的吸引、媒体渲染助势下，公众投资者对领汇的认购热情达到空前的程度。本周一上午，领汇房地产投资信托基金宣布以10.83港元上限定价，51万个申请认购的市民可以人人有份，每人至少可获发一手基金单位。
有市场人士指出，此次香港首只RE？鄄ITs的推出还有更加非同寻常的意义。首先，通过私有化的安排，有助于提高公用资产的运作效率；再者，作为香港首只上市交易的地产信托基金的推出，有利于香港金融市场产品的创新和交易的活跃；而更为现实的一层考虑是可为房委会开创新的收益来源，缓解暂时的财政困难。
资金冻结导致股市贫血
与领汇认购的盛况相比，股市这两天面临着巨量资金冻结带来的贫血症状。紧接12月9日中兴通讯、天虹纺织等四只新股上市，领汇、中国国际航空(行情 论坛)等大盘股又迈入申购的行列。如此大规模的陆续上市，使原本资金充裕的股市这两天尽显疲态，贫血症状明显。据最新统计，截至12月9日申购截止日，领汇香港公开发售部分获超额认购130倍，冻结金额达2800亿港元。连同机构投资者的国际发售部分，冻结资金共超过5920亿港元，创下香港新股认购的历史新高。
自12月6日领汇开始认购当天，恒指收盘价比上个交易日上涨45点，相比上周升幅明显缩小。随着申购活动的推进，股价放量下跌趋势加快，资金抽逃明显。资金的吃紧还可从货币市场的情况得到反映。因受新股认购相关的频繁借款活动的推动，香港货币市场流动资金日趋紧张，隔夜银行同业拆借利率大幅上涨。
另外，领汇在上市过程中也不是一帆风顺。自房委会提出分拆资产上市方案以来，香港立法会议员就表示强烈反对。质疑主要在于资产定价太低，指责政府把公用资产低价出售是损公肥私(投资机构)。就在申购活动要结束的前一天，两公民又对领汇上市的合法性提出质疑，要求高等法院声明领汇上市的做法是违反《房屋条例》，从而禁止领汇上市。但高等法院已于本周二下午裁定，该两公民申请禁止领汇上市司法复核败诉。随后，房委会代表律师也表示领汇可如期上市。正如诸多人士所言，相信领汇上市过程中的这段插曲不会对其上市后的表现有太大影响。
北方联合国际投资管理有限公司投资经理 雷海华
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