港府卖地地产股表现各异 趁升浪获利减持

　　三年半来香港首宗商业地皮将推出港府卖地地产股表现各异

　　□凯基证券 邝民彬

　　本周二，香港政府将于今年首次公开卖地。此幅地皮位于九龙湾，可建楼面面积约60.9万平方呎，可用作写字楼或酒店；购地价达6.08亿港元，或每呎998港元。此次卖地是自过 去三年半以来，香港首宗商业地皮推出。即使规模逊于去年10月两块大型住宅地皮，但仍然广受市场人士关注。

　　拍卖前，市场人士对卖地预测结果分歧颇大，价格幅度介乎8.5至11.2亿港元之间，较底价高出40%至84%不等。预测差异如此大，笔者看来，主要是因写字楼和酒店的估值不同。因该区域内暂以写字楼发展为主，酒店并不普遍。因此，酒店的估值较难评估。

　　此次香港地政总署主动提出将九龙湾地皮用作酒店，可视为九龙湾城市规划改变的崭新一步。在内地游客急升，迪斯尼乐园即将于今年九月开幕的前提下，香港对酒店的需求有增无减。早前由旭日企业(行情 论坛)(0393)主席，有“裤王”之称的杨钊持有九龙湾商业项目已成功转作酒店之用，为转型打响头炮。

　　嘉里建设或可受益

　　不论如何，以同区较新的写字楼，如企业广场三期每平方尺3000港元计算，与此次卖地底价相比，具备一定吸引力。我们预计，成交价可达每平方尺1500港元或以上。相对而言，嘉里建设(行情 论坛)(0683)在九龙湾拥有企业广场写字楼项目，第五期于2007年落成，提供楼面面积达417000平方尺。因该公司在企业广场三期还有剩余单位，预期其可藉理想的卖地成绩，保持或推高售价。假设九龙湾项目每平方尺售价推高500港元，嘉里建设将可获得2.5亿港元的额外收益。

　　两家大型地产商，如新鸿基地产(行情 论坛)(0016)、恒基地产(0012)在该区内亦有多个项目获批，均可由工业用途改作酒店。假如九龙湾地皮售价创下高位，新鸿基地产位于邻近创纪之城的估值可大幅调升，足以抵消因九龙湾项目补地价格上升。但对恒基地产的影响则较为负面。其于观塘已有多个项目的补地价过高，假如港府进一步要求调高其区域内的补地价格，公司方面可以难以达成协议，对长远发展增长不利。

　　趁升浪获利减持地产股

　　近期，市场憧憬港府理想的卖地成绩，地产股纷纷偷步上扬。借鉴以往经验，即使卖地成绩十分理想，地产股往往会在卖地后获利回吐。而且，过去二周内，银行拆息大幅回升，中小型银行很可能跟随加息步伐，对利率敏感的地产股不利。笔者建议，投资者应趁近期升浪减持部分地产股。

　　国企指数成分股变动

　　上周五，恒指服务公司宣布维持恒生指数(行情 论坛)成分股不变。中国航空(0753)和中兴通讯(行情 论坛)(0763)被加入国企指数成分股，庆铃汽车(行情 论坛)(1122)和长城汽车(行情 论坛)(2333)将被剔除。

　　消息公布后，两只新贵的股价并没有显著上升。反而，一星期前，当摩根士丹利资本国际公司(MSCI)指数宣布纳入两者后，中国国航由之前2.875港元，一度上升至3.05港元；中兴通讯亦由25.95港元升至近期新高27.7港元。我们认为，大部分基金均参考MSCI中国指数。其指数变动，对国航和中兴通讯的股价提振作用更为明显。

　　展望两家公司的前景，笔者之见，内地迅速发展的航空业为国航提供动力。短期看，国航将受制于高油价影响，因此，此股宜于3港元之下，中线吸纳；内地即将推出3G，为中兴通讯带来机遇。但是，鉴于固网商将因3G牌照发行而暂缓小灵通的发展，对业务以小灵通设备为主的中兴而言，无疑是沉重打击。我们认为，中兴的现价不具备吸引力。