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来源：第一财经网
2016年10月3日、10月9日，分别来自中国恒大（03333.HK）、深深房（000029.SZ、200029.SZ）的重组消息公告，宣布了双方地产业务重组的可能。在深圳国资改革的大背景下，资本运作频繁、销售金额第一的开发商恒大，以及深圳老牌房企深深房在此交互。
因为恒大介入运作经营的资本预期，深圳国企深深房或将突破目前国企身份带来的体制瓶颈，以新的身份进入主流房企阵营。而恒大则有可能免去IPO带来的诸多不便和限制，将地产业务分拆，通过资产重组在国内A股平台上市。
深深房“贴地”经营
深圳罗湖人民南路深房广场，与国贸一样，是不少陌路人的指标，抬头可见。上世纪90年代，这是深圳最黄金的商圈，但时移世易，深圳的核心商圈转移到福田和南山。
深深房的办公总部就设在深房广场，它始终没有挪出国贸老商圈。1993年9月，深深房A股在深交所上市，虽比万科A（000002.SZ）晚了两年，仍属同期上市的房地产企业，是深圳最早的房企之一。截止目前，万科A的市值为2866.8亿元，而深深房A的市值是113亿元。
深深房的主营业务分为四大板块，分别是房地产、工程施工、租赁和物业管理，是个传统的房地产公司。
2012年，深深房营收为10.3亿元，同比增加0.37%；归母净利为1.07亿元，同比增加5.55%。 其中，房地产销售收入仅为3.8亿元，同比减少25.81%；2013年，因有一个项目结转收入、两个项目入市销售，深深房这年销售超额。2013年，深深房营收为21.16亿元，同比增长105.45%。归母净利为2.3亿元，同比增长113.71%。房地产结转销售收入14.07亿元，同比增长270.60%。
2014年，因有一个项目实现结转，深深房支出减少，收入增加，营收21.3亿元，同比增长0.75%。归母净利为2.98亿元，同比增长30.56%；2015年，公司实现营收21.6亿元，同比增长1.46%。归母净利3.01亿元，同比增长1.04%。各个数据增长几近停滞。
至2016年上半年，深深房营收为10.97亿元，同比2015年同期的营收11.47亿元，减少4.33%。扣非后，归母净利为1.27亿元，同比2015年同期的1.86亿元减少31.59%；现金流净额为4.26亿元，同比去年同期的4.55亿元减少6.52%；基本每股收益为0.133元，同比去年同期减少27.73%。而营业成本却上升至8.16亿元，同比增加16.97%。
2016年中报显示，深深房除了营业成本之外，所有营业指标都在下降。目前，该公司正在开发四个项目，分别为深房传麒东湖名苑，预计2018年完工；景田天居国际公寓，预计在2017年完工；深房翠林苑，预计在2017年完工；天悦湾一期，预计在2018年完工。而今年，则无新项目入市。
穷尽近年年报，亦不能在其中找到关于深深房土地储备的信息。就其公开信息而言，深深房最近一次竞买土地是在2013年7月12日，以人民币2.82亿元竞得汕头市潮阳区和平镇井仔湾地块。在2012年的年报中，深深房表示，2013年要创造条件增加土地储备，年内争取在投资拿地或新项目拓展方面取得实质进展。但此后，关于增加土地储备的说法再未提及。
可从上述经营数字中勾勒出深深房近年的发展轮廓，其他房企在向规模和利润拔足狂奔，并向千亿甚至三千亿规模进军时，深深房旗下建设项目也仅仅只有4个，营收规模停留在20亿元的瓶颈上。
深圳大学中国经济特区研究中心教授郭茂佳告诉第一财经记者，深深房是典型的国企，有着国企中普遍出现的产权和体制的问题。“所有权和经营权分离，员工利益与公司利益长期脱轨，导致管理层和员工缺乏工作积极性、企业缺乏创新动力，企业机制和模式落后问题难以改变。”
这样的深深房面临着两种选择，一是规模停滞不前逐渐在行业中湮没，二是换一种方式，以另一种姿势重生。
重组改变命运
多年来与资本运作绝缘，深深房A股价长期徘徊在5元以下。直至2015年，受深圳国资改革的概念利好，深深房A股价逐步走高，并在2015年6月30日走出上市以来的最高价19.10元。此后，该公司股价稳定在11元左右。
9月14日，深深房关于筹划重大事项停牌的公告发出，犹如在资本市场上扔下一颗深水炸弹，并在此后多日，带领深圳国资概念股走强；9月29日，深深房控股股东深投控确认前述筹划的重大事项构成重大资产重组；9月30日，开市后深深房转入重大资产重组事项继续停牌。
10月3日，恒大一纸公告发布，宣布深深房以及其控股股东深投控、恒大地产以及及控股股东凯隆置业签署《关于重组上市的合作协议》。该公告宣布，深深房拟以发行股份及/或支付现金的方式购买恒大地产100%股权。
公告显示，以公司股票在公告日前20个交易日、60个交易日或120个交易日的A股交易均价之一作为市场参考价，深深房A的发行价格将不低于参考价的90%。
并且，在正式协议签署之前，恒大地产可引入总金额约人民币300亿元的战略投资者。引入战略投资者后，本次交易的交易对象将相应调整。
而凯隆置业则对恒大地产的2017-2019年的业绩做出承诺，承诺期其归母累计净利须达到888亿元。恒大预测，恒大地产未来三年（2017-2019年）合约销售额分别约为人民币4500亿元、人民币5000亿元、人民币5500亿元，预期扣非后的归母净利分别为人民币243亿元、人民币308亿元、人民币337亿元。公告显示，假如恒大地产实际利润不足承诺业绩，凯隆置业将作出补偿，但具体实施方法需另外签订《业绩承诺补偿协议》。
目前，此交易尚须双方董事会、深圳市国资委、深圳市政府、商务部等多个机构批准同意。
长期追踪恒大地产的国泰君安分析师刘斐凡猜测，此重组协议很有可能已得到深圳市政府的支持，相关审批难度不会太大。
与此同时，深圳国资改革进入深水区。深圳市国资委此前表示，2016年拟重点做好市场化改革、产业布局、做大国企规模等五方面工作。引领市属国企对接央企、外企、民企，实施多维度、多层次合作。
刘斐凡告诉第一财经记者，假如重组顺利完成，恒大将地产业务打包放进深深房，深深房将成为恒大地产的A股上市平台。
深深房、深投控、恒大地产和凯隆置业四方签署的重组合作协议具有排他性。在协议签署的七个月内，倘各方未能签署正式协议或未能延长本合作协议 ，合作协议将自动终止。恒大地产能否趁着风口，享受改革红利，七个月内将见分晓。
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责任编辑：刘耀东
