房地产QE的旋律还将继续

　　文/新浪港股专栏作家 苏淳德 微信公众号（xlgg-sina）

　　宽松的房贷政策及较高的信贷质量将会继续助推中国楼市

房地产QE的旋律还将继续

　　2015-17年房地产市场的三大主旋律——房地产QE、兼并收购和资产重组。我们相信央行会继续维持宽松的房贷政策，来推动全国的住宅销售。另外，虽然房贷余额大幅增加，但信贷质量仍远高于美国次贷危机时的状况。在房贷充裕的背景下，我们上调今年全国住宅销售增速预测至14%（调整前为7%）。我们继续推荐中国房地产行业，看好大型龙头房企，如中国海外和华润置地等。

　　QE仍将持续，但下半年房贷增速将会放缓

　　今年2月份，央行行长周小川表示房贷增速的确高于总体贷款的增速。2016年一季度新增房贷余额占贷款总额比例升至15.7%（2015年底为15.4%）。1-4月份，新增居民中长期贷款同比上升82%，而全国新增贷款同比增速只有18%。但是，我们认为下半年的新增房贷增速将会放缓，基于1）一些楼市火爆的城市或出台降温政策，和2）国内新增贷款的增速或已达到瓶颈。因此，我们预期下半年的全国住宅销售增速同比将放缓至3%（2016年1-4月份的增速为61%）。总体而言，我们预测2016/17年在政策利好的背景下，全国的房屋销售将分别同比增长14%/5%至8.3/8.7万亿元（人民币，下同）。

　　我们离美国次贷危机还有多远？

　　尽管房贷大幅攀升，但总体信贷质量仍然稳健，2015年底房贷的不良比例仅为0.3-0.4%。同时，中国目前的经济状况远好于美国发生次贷危机的时期，基于1）中国2015年居民负债和GDP之比为40%，远低于美国2008年的98%；2）国内首套房最低首付比例为20%，而美国2005年时则为0%；3）国内银行执行严格的房贷审批流程，如需提供收入证明和资产证明等，而当时美国的房贷机构对次贷审核则较为激进。

　　房地产QE背景下，政策篮里还有哪些工具？

　　虽然我们预期房贷增速将在下半年放缓，但未来信贷政策方面的操作空间仍然充足，包括1）降低首付比例；2）首付贷；3）住房抵押贷款资产证券化等。目前行业的估值较1年前瞻NAV折让40%，低于7年均值约1个标准差。我们预计房地产QE的持续，将进一步促进住宅销售，并提高板块的估值空间。

　　作者简介：

　　苏淳德于2014年10月加入招商证券（香港）研究部，担任副总裁职位。主要负责房地产行业的研究。其职业初期在毕马威会计师事务所从事房地产企业的审计，随后一直从事房地产行业的研究。先后在三菱UFJ和工银国际等国际知名投行券商任职，至今已有超过十年的行业经验。苏淳德毕业于香港中文大学会计专业，并于2005年取得香港注册会计师资格。