交银国际 杨青丽

　　即使作为投资品，房屋与股票类似也有其合理价值区间

　　人活一世，吃穿住是基本需求，而这个基本需求的满足，在现代社会要建立在市场交换的基础上，换个说法是“都要用钱来换”。吃穿消费金额小，可以支取当期收入，住房这一项不同，其金额较大，属固定资产，一般群众不可以支取当期收入就能买下，只能积攒很多年甚至老了才能买，为达成人们早日住上房而不是租上房的愿望，住房贷款应用而生，它让我们不能当前支付的巨大金额化作未来多年的分期支付，让我们轻松实现购房梦。

　　为什么不租房？特别是在租金收益率很低的时候？主要是文化方面的原因，经济上划算的事碰上面子、攀比、尊严、地位等因素，身处此氛围的每个人就都变成了无论如何也要必须拼命买的盲从者。当然也有客观上的不如意，如租的房设施不全不能拎包入住，小区品质不高，感觉不好。

　　那么，假设所有的房子都是标准化的高品质，房屋结构合理，南北通透，楼间距合理，所有的小区都是绿意盎然，物业管理到位，只有距离差异，在高房价的形势下，如果租金较低，租房为何不能成为体面的选择？那只是因为买房似乎还是人一生成就的证明，及可传下一代的财富，甚至是幸福与否的重要指标吗？确实，房子是一个大事，是人生观和社会意识的投射，如果大家认为活着最重要的是让自己愉快，不必让房价压垮自己，不必盲从而让自己陷入窘迫，不必为了后代而殚精竭虑，那么超出支付能力的人也没必要买房。虽然这些道理都明白，但依然挡不住我们跟风购入高价房的脚步。最根本的原因是信息不透明人不可能通晓一切，导致人们容易跟着别人跑，不随大流的可能没有跟上趋势反而错失购房良机。

　　这么说，其实我们心理都很不服气！让我们不得不追着房价跑的客观原因才让人哀叹不已，如政府不可能对每栋房子进行严格的符合人类生活的合理规划；物业服务水平低，甚至有物业伤人事件；房屋质量缺少严格监督，出现楼脆脆楼危危；土地出售受控制，致使房子供不应求；装饰材料缺乏监管，房屋毒气较大，旧房虽多但设计很不合理导致租旧不比买新令人愉悦多少，等等，如此下来，不合适的房子多，合适的少，在市场经济的驱动下，民众只能尽量追逐这少量的合适的房子，其房价自然会拉得非常高，从而也拉高其它房子的价格，当多数人都成为高价房的拥用者，自然也成为降低房价的强烈反对者，那只有将房价再推到天价，疯狂后才会真正跌落人间，无奈！

　　政府在高房价上应该有不可推卸的责任，因为房子如食品，一样是要消费的东西，一样是必需的东西，一样涉及生命质量，怎么可能没有严格监督规划，怎么可能不考虑大多数的福祉而任由少数人占有太多土地资源？房价这一经济问题说到底是政治或伦理问题，是让哪类人获益更多的问题，是倾向于考虑中低收入，还是任由钱多者决定？是让少数人极其舒适宽敞还是让多数人安居乐业？是人为本还是以利益中人的钱为本？全球来看，房地产开发模式并不是只有内地和香港所执行的这一种。

　　剪不断理还乱的房市迷局，让政府彻底改革也不是易事，纠葛的利益早已将合理的规划或蓝图掩盖得找不到任何踪迹，不过，看一下人类演变历史，毕竟是吃得越来越好，住得越来越宽敞，虽然道路曲折，只要政府愿意做，总会找到正确的房市规管之道。2

　　以上所论及的高房价之因似乎离标题太远，但其实这是标题这一核心层外的外部干扰因素，现在我们就揭开房屋价值的核心！

　　坊间流传的关于房地产投资的寓言：有钱就要买房，房子是会升值的。都说长期趋势房价不会大跌只会大涨小回，都说房屋投资是一个很好的理财工具，那么房价到底是什么东西？

　　首先，从生产者角度看，房价的低限应该是造房的成本。高出成本的利润应该达到社会平均水平，如果高出太多，只能说明政府控制土地导致供应少，导致开发商的利润率太高。都说中国的土地资源有限，都说中国耕地必须保护在多少亩以内，事实上，中国人均居住面积自有统计以来是不断增加的，并且伴随的是不断增长的世界第一的人口规模。关于耕地是否要保护在一定数量之内，已经有人作出结论在此不作赘述。关键是当楼房成为解决居住的重要物理形式后，土地已不构成房屋数量的约束，当然前提是人均住房面积不能无限制地扩大。各地政府不能增加较多土地供应的原因，有高价房拥有者的反对因素，也有各地政府功能错位为企业以卖地谋生的因素。

　　其次，从消费者角度看，有传说“房子是长期看涨的，任何时候买都不亏”的理论，若此，房子与股票不是一样吗？股票的价值基于未来现金流的折现，股市上的投资者都很大胆，敢于以未来不确定的现金流评估股票价值，在现代社会，大多数人还是以贷款的形式购买房子，所以房价应该也是以居民未来收入的折现来确定。我国规定：还房贷支出占居民当期收入的一半为上限，其它国家有低于此限的。再假设居民收入期间为工作年限，到了退休年龄，没有收入只能支出了。再设定年收入的平均增长率及折现率。可以得出未来可用于房贷支出现金流的现值，除以期望的房屋面积，得出该人士可以买的房子单价。根据此公式，可以清楚地看出，房价将伴随收入的增长而增长(这正中投资房产获取差价收益者的下怀)，股价不也是伴随企业业绩的增长而增长么？即便有危机和低迷期，但总体国民收入的长期逐渐增长趋势和经济的长期逐渐增长趋势目前似乎是一个公理，因此，房价的长期增长和股市总指数的长期增长也似乎是一个公理。即使如此，试问股市中的大胆以未来折现的投资者有多少每年以固定资金来投资指数基金以享受长期增长成果的？虽说长期来说指数是上升的，但中短期总是有各种各样的风险。

　　同时，在未来现金流折现理论下，房价和股价一样，都是某个时点的价值，站在当前，当前的折现价值就是当前房屋或股票的合理价值，如果群众情绪乐观，往往会提前实现未来时点的合理价值。透支太多未来价值将意味暴跌的来临！房市与股市一样！

　　其实这一理论与大家通常所说的房价收入比是高度一致的。房价收入合理比例定在3－6倍，是对全部工作年限还贷款支出折现的修订，考虑到全部工作年限时间太长，风险因素较多，房价收入比这一方法缩短了折现年限。

　　在上述生产者及消费者定价理论内核之上，将上述干扰合理价值的因素一一复原，理论内核将被掩盖得严严实实，真象变得无从了解。任何偏离理论内核的做法都可能会导致房价的疯狂上涨，例如，居民收入的虚假披露使合理的房贷收入比失真导致需求增长太快，向很多未来失业率概率较高人士发放条件优惠的房贷就制造了此次美国的房贷泡沫及经济危机，只有少数房屋质量尚可及供应量减少也会加剧房价上涨趋势。

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　　那么，根据我们提出的公式，当前中国的合理房价应该是一个什么水平？成本价大家都很清楚了，占总房价的比例并不高，不再展示和计算了。关键是未来可用于房贷支出的现金流的折现值到底是多少？首先，收入水平要拿社会平均水平来计算，有人总是说有钱人多，不能以平均水平计，我们要算的不是少数有钱人能支撑多高房价，因为有钱人可以支撑“无限高”的房价，如果有钱人太多，灰色收入太多，用自有资金购买导致高房价，从而拉高整体房价，那政府就应该考虑加大经济适用房普及范围，不让多数人受少数有钱人的挤压失去基本的住房需求(如果以贷款进行房地产投资非自住现象普遍，会导致资产泡沫潜在风险，那就应该尽早收紧信贷)。按照平均收入水平来计算合理房价体现的是经济学为多数人谋福祉的伦理导向。房地产开发商站在自己的角度说为有钱人盖房是没错的，但这不是客观中立的房价论。

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