香港领汇的风风雨雨 包裹严实再度出台

　　王世渝

　　去年年底，香港“首只”REITs“领汇”因为两位住公房的居民卢少兰、马基召的一纸诉状而搁浅，把香港政界、财经界均搞得灰头土脸。以至于经过半年的官司终于打赢之后，“领汇”的再度出台，竟被包裹得严严实实。

　　无可否认的是，“领汇”的推出，充分展示了香港这个金融中心的高超财技。

　　首先，它以19亿基金单位，筹资200亿港币之巨，成为全球单个最大房地产投资信托基金。

　　其次，它让50万香港人，占全港人口近10%的人数，排队申购，景况空前。

　　第三，资产规模庞大，包括180项物业，151个商场，7.9万个停车位；共计308.5亿港币。

　　第四，领汇发行冻结5920亿港币，散户超额认购130倍。

　　第五，香港房委会大开私有化之先，将政府产权的公屋通过上市而私有化，变现200亿，可以大大缓解政府的财政压力。

　　这么美妙的一件事，为什么差点胎死腹中？若说“领汇”的阵容，不可谓不大。发起人，乃政府房委会；承销商、香港投资银行界几乎是倾巢出动，世邦魏理仕、第一太平戴维斯等专业机构也是悉数登场。

　　内地与香港的地理距离，仅区区一河之隔，但两边的财经距离却非常遥远。我尚不知“领汇”官司的各种内幕，但我认为“领汇”的操作，的确是大人物犯了低级错误。

　　作为全球金融中心之一，近几年热闹非凡的REITs市场在香港一直无人问津。虽然2003年立了法，建了章。REITs在香港挂牌却一直没有零的突破。李嘉诚反而将旗下资产打包到新加坡上市去了。眼看日本、新加坡在REITs上已经领先于香港，这不得不让香港颜面尽失。因而，香港急需迎头赶上，于是来了个“放卫星”的举动，推出“领汇”，企图一举收复失地。

　　然而，事与愿违。香港反而因操之过急，跌了一跟头，教训不少。

　　首先，作为第一只REITs，应当学习邓小平先生的“摸着石头过河”的道理，以成功、稳妥的方式推出，给世界一个“我也来”的信号。

　　其次，公房私有化是进步，但是将廉价出租的类似于内地的

经济适用房私有化以后，投资者的利益诉求总是希望提高租金。这对只能租房，无力买房的香港低收入群体来说，必然造成心理压力。

　　第三，一个项目涉及180多项资产，交易成本巨大，资产池的内在联系缺失。非但没有利用REITs的功能来整合某项业务，而更有处置不良资产之嫌，因此产品的设计水平实在不敢恭维。

　　虽然事隔一年，港方各牵涉机构与人士纷纷守口如瓶，不愿透露上市的推进细节，全力以赴力保成功上市，万事大吉。但是，对于尚处于零状态的中国内地REITs市场来说，“领汇”值得我们去好好研究与总结。

　　成熟的资本市场尚且会犯这种低级错误，而中国内地资本市场本来就弱，我们更应该稳妥操作才是。

　　(作者系上海瑞思

房地产投资管理有限公司董事长)