宏观调控之下 地块决定地产股御寒能力

　　在人民币升值后，内地A股市场地产股板块演绎了一波较大的扬升行情，其中万科A、金地集团、招商地产等地产龙头股期间平均涨幅在10%以上。香港市场方面，恒生指数(资讯 行情 论坛)走强也受到了地产股上涨的带动，本地地产股短期内的涨幅相当惊人。受此影响，中资地产股强势特征明显，其中北辰实业(0588.HK)、上海复地(资讯 行情 论坛)(2337.HK)、首创置业(资讯 行情 论坛)(2868.HK)等中资地产股均走出短期行情。

　　笔者认为，在未来一段时间内中资地产股机遇与风险并存，原因主要有以下几点。

　　从政策方面看，今年上半年国家对地产行业的宏观调控力度还是比较大的。继一季度提高个人住房贷款利率后，二季度国家在稳定住房价格方面运用了包括税收、财政等多种手段，基本上贯彻了一季度以来从土地、住房的供应与需求双向调节的思路。

　　但是，有关部门又担心房价过度下跌将会引起经济动荡，造成银行坏账增加，因而对房地产行业的调控非常有针对性，主要是抑制投机炒房行为。统计数据显示，今年1-5月份全国累计完成房地产开发投资4644亿元，同比增长24.3%，其中住宅投资3104亿元，增长21.8%，而商品住宅平均售价同比仍上涨11.3%。这说明在宏观调控的同时，房地产的投资、需求与房价仍然保持了较好的发展态势。

　　从近两年房地产行业的发展状况看，随着国民经济的快速发展，居民收入水平不断提高、消费结构升级及城镇化进程加快，使得内地房地产市场需求相当旺盛，给房地产行业的发展提供了很好的发展环境。

　　从房地产企业基本面看，不少房地产企业经过整合，或者一些项目经过数年的建设后，已经进入到收获时期，短期内部分企业的业绩会有明显提升。

　　同时，在宏观经济调控取得初步成效的大背景下，人民币升值将吸引资金进入国内市场，使得房地产行业调整加速，表面上看是行业增长速度下降，但更深层次的意义在于市场结构将发生根本性变化，行业集中度进一步提高。一些资金实力雄厚、土地储备较多、管理相对规范、有一定品牌优势的公司将获得更大的发展机遇。

　　目前，中资股在香港主板市场有7只地产股，上海复地和上海置业(资讯 行情 论坛)(1207.HK)的主要经营地在华东，北京北辰、首创置业和华润置地(资讯 行情 论坛)(1109.HK)的主要项目在北京市一带，而沈阳发展(0747.HK)和富力地产(2777.HK)的主要经营地分别在沈阳和广州。

　　从上述7只地产股的整体情况看，笔者比较看好上海复地、首创置业和次新股富力地产。因为，这3只股票除近几年业绩保持稳定增长外，在可持续发展能力方面也具备一定的优势，如上海复地去年9月份出资人民币2.84亿元收购无锡市四幅土地使用权，地盘总面积约25.5万平方米，住宅项目规划总建筑面积达到30.6万平方米。而首创置业也于去年10月份成功以人民币21.09亿元投得北京两幅地块幅。另外，从富力地产的招股说明书看，公司目前拥有的土地储备达400万平方米，足够4年至5年的发展之用。

　　作者：曾轶舒 江南金融研究所