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本文选自《中国经营报》，作者：杨玲玲。
近段时间以来，以保守、谨慎著称的港资房企在内地市场频繁落子，加速布局。其中，长三角地区较为典型。此前，九龙仓(00004)在短短两天时间里，斥资约60亿元人民币拍下苏杭两城四幅土地。同时新世界发展(00017)透露，将投入160亿~200亿港元在内地拿地，恒隆地产(00101)也表示有大额融资计划以推动内地业务的发展。
恒隆地产传讯部相关负责人在接受记者采访时提出，融资是为了让公司从不同的管道筹集资本，以配合在内地业务的发展。“恒隆目前在全国八个城市发展10个地标项目，在建中项目正按计划地如常推进。”
在加大内地投资力度的同时，港资房企对非核心资产的剥离也在持续进行中。此前，包括瑞安房地产(00272)在内的多家港资企业接连出售旗下物业项目。
市场分析人士指出，随着内房企大量崛起，对港资企业形成围猎之势，不少港资房企也在“瘦身”调整战略，不过，未来能否扭转颓势再创辉煌，仍有待时间去检验。
看多市场 加速拿地和投资
9月5日，在苏州公开出让的十幅土地中，三幅被九龙仓拿下。当日，九龙仓先后竞得苏州吴中区一幅约1.68万平方米和苏州相城区阳澄湖镇一幅约10万平方米的住宅用地，随后又将苏州相城区黄桥街道一宗住宅土地收入囊中，三宗土地总价达到48.31亿元。
而在前一天，九龙仓刚在杭州市场，以10.97亿元的价格、开发公司自持25%的代价，竞得三塘单元一幅住宅用地，楼板价3.65万元/平方米，刷新了区域单价成交纪录。加上近日以总价62.6亿元、自持16%竞得的北京丰台西局旧改地块，九龙仓9月斥资逾百亿元在内地购地，是2015年47亿元、2016年37亿元的两倍以上。
针对较为激进的拿地动作以及后续开发计划，记者致函九龙仓公司，截至发稿，未获回应。
同时值得一提的是，作为最早进入内地房地产市场的港资企业之一，新世界中国先后经历了出让内地多个地产项目、退市私有化、高层人事调整等事件，一度被外界解读为撤出内地市场。
近日，新世界中国高层在接受媒体采访时称，新世界中国将完成总金额达200亿港元的内地拿地计划，并做出调整发展公寓租赁业务。其中，华东地区的宁波、南京、苏州、上海等城市，也是公司布局的重点区域。
另一家表示看好内地发展的港资房企新鸿基地产，该公司执行董事郭基辉日前表示，新鸿基仍然会以“核心城市，核心地标”为企业发展宗旨，继续采取选择性策略，并重点于一线城市，特别是在北上广深四大城市物色投资机会。针对企业内地布局和规划，记者致电致函新鸿基地产相关负责人，其回复称，公司领导近期在外地开会，暂不便接受采访。
作为内地商业地产的开发先行者，恒隆集团、恒隆地产也在近日联合发布公告称，已向中国银行间市场交易商协会正式申请注册发行100亿元熊猫债，将于适时发行一期或多期。
针对这笔百亿元熊猫债的相关详情，恒隆地产回复记者：“恒隆资金十分充裕。建立一个发债平台是预防性的财务风险管理策略之一。成立熊猫债的发行平台是恒隆集团财务管理长期策略工作的一部分, 该发债平台为恒隆提供多一个融资渠道。熊猫债的利率与目前银行贷款相若。其市场环境仍然在起步阶段。我们相信该市场环境会日渐成熟。有关进一步的细节将有待厘定，适当时候会再作公布。”
记者注意到，恒隆自持商业地产项目较多，这意味着前期开发建设和运营都需要大量投入，而就当前的营商环境而言，电商对实体商业也带来了巨大冲击。对于内地商场的运营情况，恒隆方面表示，深信购物商场的营运，有其一套独特的模式。“在商场开业后，一般都需要一至两个租期的时间优化租户组合，以配合市场不断变更的需要及消费者的喜好，同时让租户按市场力量自行汰弱换强。”
减仓甩卖 “瘦身”谋变
回顾过去数十年的发展，九龙仓、恒隆、新世界中国、新鸿基等众多香港企业涌入内地掘金，一度成为中国房地产的先锋和标杆。不过近年来，随着内资房企中万科、万达、碧桂园等民企，保利、中海等央企的迅速崛起，港资企业的优势已逐渐淡化，保守成为外界对港资房企的评价标签。其中，瑞安房地产的发展，就是港资房企在内地发展的一个样本。
日前，瑞安房地产发布公告，集团拟向Wisdom Forever Limited Partnership出售Bright Power及悦涛49%股权及销售股东贷款，初步购买价为29.49亿元。
公告显示，悦涛拥有创智天地项目公司99%股权，而创智天地项目公司则拥有创智天地物业的全部权益。Bright Power则间接拥有杨浦项目公司86.8%股权，杨浦项目公司拥有杨浦物业全部权益。上述物业位于上海市杨浦区，已于2015年年底落成。
实际上，这并非瑞安地产首次抛售旗下资产，也不是港企抛售内地物业的个例。近年来，包括恒隆、新世界、汤臣等多家企业都在陆续减持内地项目。
长三角房地产观察人士提出，随着内地用工成本逐渐上涨，以及本土企业快速崛起，港资企业在发展理念上与内地企业产生了较大差异，发展模式也发生了很大变化，资金和土地带来的利润在减少，对企业的要求是紧随市场，紧跟大市而动，这一点对很多港资企业来说，有较大难度。
这从各港资企业的业绩中可窥一斑。九龙仓半年报显示，在房地产发展物业这一项，今年上半年九龙仓合营及联营公司开发物业销售额却大幅度下跌了23%至153亿港元，而这一项目的收入则同比减少了19%至112亿港元。
同时，恒隆地产2017年上半年的业绩报告显示，报告期内，恒隆地产地产及其附属公司的总收入为63.58亿港元，微增1%。其中，物业销售增幅最大，上升5%至25.23亿港元，而其来自租赁物业的租金表现却不尽如人意，减少2%至38.35亿港元。过去半年，恒隆地产内地物业组合租金收入出现4%的下滑。
改变运营方式是港资房企应对市场的一个选择。瑞安房地产在2015年提出“轻资产”战略，随后更明确表示“未来不排除将继续选择出售物业”。在今年的中期业绩发布会上，瑞安房地产主席罗康瑞表示，看好楼市的未来，在出售资产方面，要看其是否为公司核心资产。“比如天地等，我们是不会考虑出售的。而对于那些非核心的物业，若对方给出了高于当前估值、很具有吸引力的价格，我们则会进行考虑。”
恒隆地产则提出，看重长远的回报，能承受经营商业项目初期状况，以至经济周期困难时期能更准确拿捏市场需求，同时也在积极寻找机会，提升物业的价值，此前先后在香港和上海进行多项资产优化计划，进一步提高公司竞争力。（编辑：姜禹）
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