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本文选自“观点”微信公众号，作者为“观点地产新媒体”。
中介的上市赛跑总能赢来市场众多的目光，在中原链家两大巨头上市传言暂归平静之时，我爱我家与Q房网在借壳的怀疑声中成功被“收购”。而粤派房企方圆地产，则悄无声息地将旗下中介平台送上了港股创业板。
10月30日，方圆房地产服务集团有限公司(以下简称“方圆服务”)宣布将以股份发售方式于香港创业板上市，股份代号为8476，预计发售股份1亿股，公开发售股份占10%，配售股份90%，发售价在0.55港元及0.80港元之间，每手买卖单位4000股。
若假设发售价为每股发售股份0.675港元，则方圆服务所得款项净额为3480万港元。
在公开发售之前，经过重组后的方圆服务由Mansion Green持有72%股权，首次公开发售前投资者则持有28%。公开发售之后，公众人士持股比例为25%，而Mansion Green及投资者各持有54%及21%。Mansion Green由方圆地产持有70%股权，后者为其控股股东。
方圆服务执行董事兼行政总裁容海明介绍，公司将于10月31日至11月7日之间进行招股，并预计于11月15日上市。据悉，方圆服务前称为“方圆资产管理控股集团有限公司”。
方圆服务赴港上市
据记者现场了解，方圆服务主要于广州及珠三角的其他地区开展业务、包括为客户提供物业市场资讯及代理服务，并提供包括房缘宝、招商易及一站式服务中心等综合性服务。目前，其在广州拥有39间门店及173名合资格代理。
于2015年、2016年及2017年前四月，方圆服务分别向17、28及15个项目提供物研究及咨询服务; 分别向35、51及42个项目提供一手代理服务;向零个、19个及9个项目提供房缘宝服务。
在市场占有率方面，2016年，广州排名前十的物业资讯及代理公司按一手房交易面积共计占市场份额为51.4%，而方圆服务的市场份额为1.9%，排名第八;以销售额计，方圆服务的当年成交额为46亿元，市场份额为1.9%，排名第九。二手住宅方面，方圆服务销售额于广州的店铺中排名第七。
容海明称，公司看好未来二手住宅市场的成交量，并预计将于2019年12月底前于广州增开77-177间店铺及增聘538至818名雇员。
资料显示，2016年，方圆服务在销售及租赁物业上分别获得的佣金为8.70亿元及683万元，而2017年前四月，分别获得3592.2万及269.1万元。
收益方面，方圆服务2016年共获得收益1.06亿元，同比增长18.1%。其中，一手及二手代理服务收益分别为7082.2万元及2297.7万元，物业研究及咨询收益319.3万元，占比分别为66.6%、21.6%及3%。综合服务中，房缘宝、招商易、一站式服务中心分别实现收益741.1万、73.1万、118.1万元，总计占比8.8%。
于2017年前四月，方圆服务实现收益4327.1万元，但纯利却从700万元减至亏损70万元。
方圆服务执董兼CFO易若峰表示，取得亏损主要是因为计入了期内在筹备公开发售上的费用，如果不计这一部分，期内方圆将取得纯利750万元。
若按0.675港元的发行价，则方圆服务应付的上市开支为约2900万元，与2016年的收益3354.8亿元相差不远。
招股书显示，公开发售所筹集款项的80%将用于扩展房地产代理服务，包括增设7至30间新店铺，增聘48至210名雇员;6%用于扩展综合服务业务;4%用于提升集团品牌知名度;约10%则用作营运资金。
上市赛跑里挂牌计划
于记者会上，容海明介绍，方圆服务的优势之一在于ROE及流动比率比较高。其中，2015年及2016年的ROE比率分别为48%及50%，流动比率分别为1.64倍及1.62倍。
值得注意的是，方圆服务于2015年、2016年及2017年四月间，其与母公司之间的关联交易额分别占到了总收益的58.3%、42.0%及51.4%。
对此，招股书里强调，董事认为该公司在财务上并不依赖于控股股东，方圆服务亦非方圆集团的独家代理。
不过，招股书中仍作了风险提示称，倘因集团业务不景气或业务关系转差等导致来自方圆集团的业务出现任何中断，方圆服务未能获得相似数目的发展项目提供一手房中介服务，则其业绩可能会受到重大不利影响。
容海明解释称，接下来公司将会降低关联交易的规模，以显示其与母公司的关系非常独立。她表示，2016年方圆服务十大收入项目仅一半是方圆地产参与开发，而在2017年其他开发商代理项目已经有所增多。除此，该公司亦会继续加大在二手交易上的占比，从而减少与母公司的关联交易。
招股书显示，截至2017年八月，方圆集团产生的收益占方圆服务总收益约41.7%。
谈及租售同权政策是否对代理交易造成影响，容海明坦然解释称，租售同权类似的政策并不是一个新的政策，只是说法区别于以前。她透露，从政策出台后的交易数据来看，看不到客户有减少或放缓买楼的倾向。
至于如何看待目前的调控环境，容海明认为，代理行业能够实现风险对冲。在开发环境比较好的年份，发展商项目比较容易销售的时候，代理费就会低一些，但由于成交量大。当市况并不好时，代理费会高一些，交易量也随之下降，总的交易额不会太大变化。
据了解，目前于港股上市的中介还有合富辉煌，这家同样扎根于广州的中介早于10多年前在主板上市。但相比起在A股上市的世联行20多倍的市盈率，合富辉煌的市盈率在10以下。因而，市场对于方圆服务选择港股上市的选择存有疑惑。
不过2016年初，容海明在接受采访时，就曾透露计划将海外投资业务和原来的地产顾问业务合并成为方圆资产管理公司，并于年内在香港创业板上市的计划。
此外，除了中介业务，方圆集团已于2015年底将旗下的负责物业的平台广州方圆现代生活服务在新三板上挂牌。（编辑：姜禹）
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