内房股再次大涨 板块存补涨动力

　　来源：国金证券研究所

　　摘要部分

　　最新观点

　　上周H股内房股持续大涨，雅居乐、碧桂园等涨幅显著。A股地产板块表现稍强于上证综指和沪深300。个股方面，同达创业、长春经开、新湖中宝等涨幅明显。总体上我们认为板块存在一定的补涨动能。

　　上周政策对地产的定调偏暖，长效机制建立依然偏缓。两会期间，住建部表示2017年房地产市场会比较平稳。3月4日人大会议新闻发言人傅莹表示，“今年没有把房地产税草案提请全国人大常委会审议的安排。” 3月5日李克强总理作政府工作报告时指出，目前三四线城市房地产库存依然很重，要因城施策去库存，并支持居民自住和进城人员购房需求。3月8日国土资源部部长姜大明称，住宅土地70年产权到期后，居民住房财产一定会受到法律充分保护。在长效机制方面，一是明确住房用地的本质属性，二是落实地方的主体责任，三是坚持远近结合、标本兼治，用市场配置满足多元化住房的用地需求。

　　从去年十一以来，土地市场依然在高歌猛进，然一二线城市的交易数据却有波动性的下行，很显然，越来越多证据表明市场只是受到压制，而非走弱，三四线城市的销售数据表明当地市场超出想象，而龙头公司的销售数据表明一二线也很不错，我们继续看好基本面超预期的个股。

　　投资建议方面，国改经营性标的推荐南山控股、华侨城、中航地产，一二线推荐泰禾集团、滨江集团、北京城建、招商蛇口，三四线标的推荐新城控股、荣盛发展，其他推荐世联行、保利地产、上海临港、深振业等。

　　行业跟踪

　　上周（2017年第10周），我们跟踪的60样本城市新房销量整体均值环比上升1%，同比下降26%，年初累计同比下降3%。一线城市环比上升3%，调控二三线城市环比下降16%，重点二三线城市环比上升26%，其他非调控城市环比下降20%；同比来看，一线和调控二三线城市新房销量与去年同期相比仍有较大下滑，分别下降32%和28%，重点二三线及其他非调控城市销量同比大幅增长，分别上升18%和31%。

　　二手房成交量有所回升：上周我们跟踪的26样本城市整体均值环比上升11%，同比下降20%，年初累计同比下降28%，其中26样本城市周度成交均值为年初以来的单周最高值。

　　住宅用地供应和成交：上周30城市住宅类用地供应建面同比下降3%，成交面积（规划建面口径）同比下降83%，成交平均溢价率下降了59.7个百分点。2017年初以来，整体成交金额排在前列的分别为武汉、合肥、南京、苏州、郑州、上海、杭州等，成交土地规划建面排在前列的分别为武汉、郑州、徐州、合肥和昆明等。

　　模拟组合

　　当前我们的模拟组合保持63%的仓位，其中中航地产23%、华侨城A 15%、南山控股25%，累计收益率26.4%，累计超额收益率17.6%。

　　上周我们对南山控股进行了增持。

　　风险提示

　　基本面表现不及预期。

　　正文部分

　　板块组合表现

　　市场表现

　　上周上证综指收于3213点，下跌0.17%，沪深300指数与上周持平，创业扳指上涨1.13%，交易量较上周下跌13.5%。 

　　上周申万房地产指数上涨0.96%，表现略强于上证综指和沪深300。上周涨幅超过7%的个股有五只，分别为同达创业、长春经开、新湖中宝、哈高科和绵石投资。跌幅超过7%的个股有三只，分别为中华企业、华鑫股份和华东实业。

　　图表1：板块涨幅靠前个股

　　来源：Wind、国金证券研究所

　　图表2：板块跌幅靠前个股

　　来源：Wind、国金证券研究所

　　组合表现

　　上周我们对仓位进行了调整，仓位上升至63%，增持南山控股14%。截至上周五，我们的模拟组合“国金地产”累计收益率26.4%，累计超额收益率（相对申万房地产）17.6%，整体仓位63%，分别持有中航地产23%、华侨城A 15%和南山控股25%。

　　图表3：模拟组合绝对和相对表现

　　来源：每市APP、国金证券研究所（相对表现是指相对申万房地产指数）

　　图表4：模拟组合整体仓位情况

　　来源：每市APP、国金证券研究所

　　行业数据跟踪

　　新房销量

　　上周（2017年第10周），我们跟踪的60样本城市整体销量均值环比上升1%，同比下降26%，年初累计同比下降3%。其中，一线城市（4个样本）环比上升3%，同比下降20%，累计同比下降32%；调控二三线城市（12个样本）环比下降26%，同比下降52%，累计同比下降28%；重点二三线城市（16个样本）环比上升26%，同比上升2%，累计同比上升18%；其他城市（28个样本）环比下降20%，同比下降21%，累计同比上升31%。

　　上周新房销售总体上表现为环比小幅增长，同比来看，一线和调控二三线城市新房销量与去年同期相比仍有较大下滑，重点二三线及其他非调控城市销量同比有较大增长。

　　图表5：一线城市新房周销量累计下降32%（至3.12）

　　来源：Wind、国金证券研究所

　　图表6：调控二三线样本城市新房周销量累计下降28%

　　来源：Wind、国金证券研究所

　　图表7：重点二三线样本城市新房周销量累计上升18%

　　图表8：其他样本城市新房周销量累计上升31%

　　来源：Wind、国金证券研究所

　　存量房成交

　　上周（2017年第10周），我们跟踪的26样本城市整体均值环比上升11%，同比下降20%，年初累计同比下降28%，其中26样本城市周度销量均值为年初以来的单周最高值。

　　图表9：26样本城市二手房周成交节后明显恢复

　　来源：Wind、国金证券研究所

　　图表10：深圳二手房周成交继续回升/套

　　来源：Wind、国金证券研究所

　　图表11：北京二手房周成交继续回升/套

　　来源：Wind、国金证券研究所

　　图表12：南京二手房周成交小幅回升/套

　　来源：Wind、国金证券研究所

　　图表13：杭州二手房周成交继续回升/套

　　来源：Wind、国金证券研究所

　　图表14：厦门二手房周成交继续回升/套

　　来源：Wind、国金证券研究所

　　住宅用地成交

　　上周（2017.3.4-2017.3.10，下同）30重点城市供应住宅用地27宗，土地面积176万方，对应的规划建面378万方；成交住宅用地11宗，土地面积59.5万方，对应的规划建面91.3万方，平均楼面地价9880元每平米，成交平均溢价率为8.9%。

　　相比前一周，住宅类用地供应建面同比下降3%，成交面积（规划建面口径）同比下降83%，成交平均溢价率下降了59.7个百分点。

　　2017年初以来，根据初步的住宅用地成交排行榜，整体成交金额排在前列的分别为武汉、合肥、南京、苏州、郑州、上海、杭州、南昌等，成交土地规划建面排在前列的分别为武汉、郑州、徐州、合肥和昆明等。从平均溢价率来看，惠州、马鞍山、佛山、绍兴、南昌、合肥、中山、台州和扬州超过100%；从平均楼面地价来看，厦门、东莞、北京、杭州和天津等城市排在前列。

　　行业要闻跟踪

　　住建部：相信2017年房地产市场会比较平稳

　　3月5日，两会期间，住建部部长陈政高接受媒体采访时表态称，相信2017年房地产市场会比较平稳。他表示，今年1-2月份乃至刚开始的3月，整个房地产市场比较平稳，相信今年也会比较平稳。另外表示，中央经济工作会议提出，要坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”的定位，建立房地产的基础性制度和长效机制意义重大。

　　李克强：因城施策去库存 房价上涨压力大城市合理增加宅地

　　3月5日上午，第十二届全国人大代表大会第五次会议在人民大会堂举行开幕会，李克强总理作政府工作报告时指，尽管2016年房地产去库存取得积极成效，但目前三四线城市房地产库存依然很重，要因城施策去库存，并支持居民自住和进城人员购房需求。

　　龙湖6.17亿摘得大连节后首宗地 溢价率143.88%创全市纪录

　　3月3日，大连高新区鸡年首宗地块大高（2017）-1号宗地摘牌，龙湖、万科、碧桂园、保利、金地、招商、华润、亿达、中海、大连三丰地产（亿达与腾飞合资）等10家房企逐鹿高新，为近5年来大连土地市场上竞拍房企数量最多的一场拍卖，最终由龙湖地产以61698万元拿下，楼面价10221.67元/平方米，溢价率高达143.88%，打破大连土地成交溢价纪录。

　　安徽：加强房产用地调控 三四线城市或暂停宅地供应

　　3月6日，安徽省国土资源工作会议6日在合肥召开，安徽省国土资源厅厅长孙爱民会议上披露，今年将对该省库存压力大的三、四线城市减少以至暂停住宅用地的供应，而对出现泡沫的城市，则加大供给。其表示，今年安徽支持房地产库存大的城市对未开发房地产用地依法进行合理调整，用于发展社会民生项目或者国家支持的产业项目，对去库存压力大的三、四线城市要减少以至暂停住宅用地供应。同时合理确定政策性住房和商品住房的用地比例和规模，对保障性住房用地实行应保尽保。

　　广州城市更新政策将调整：重点支持采用PPP模式

　　近日，广州市城市更新局就《广州市人民政府关于提升城市更新水平促进节约集约用地的实施意见（征求意见稿）》，向社会公众征求意见及建议，截至时间为3月10日。实施意见一经施行，广州的城市更新政策将面临局部调整。值得关注的是，近来备受关注的PPP模式也在实施意见中有所提及，未来将重点支持采用PPP模式进行城市更新项目。根据实施意见，将成立广州城市更新基金，重点支持采取政府与社会资本合作模式（PPP）的老旧小区微改造、历史文化街区保护、公益性项目、土地整备等城市更新项目。

　　国土资源部：房屋70年产权到期仍受保护 将加快建楼市长效机制

　　3月8日，中国国土资源部部长姜大明在全国两会中回应称，住宅土地70年产权到期后，居民住房财产一定会受到法律充分保护。并表示国土部在加快建立房地产健康发展长效机制方面有了三项工作重点。一是明确住房用地的本质属性，二是落实地方的主体责任，三是坚持远近结合、标本兼治，要保障总量并优化结构，关键要调整建设用地结构，提高住宅用地比例，用市场配置满足多元化住房的用地需求。

　　市场热点跟踪

　　业绩预告情况

　　在三季报中，部分公司披露了2016年的预计业绩情况。从2016Q4以来，部分公司也单独披露了业绩预告情况，我们汇总如下。

　　图表15：年初以来公司的业绩预告情况

简称	业绩区间	同比/基数	说明
华夏幸福	增长30%-40%	48亿	同向上升
天保基建	2.9-3亿	55.2%-60.5%	同向上升
中国武夷	1.9-2.3亿	50%-80%	同向上升
深振业A	7.5-8.8亿	80%-110%	同向上升
财信发展	1-1.2亿	19%-43%	同向上升
绿地控股	78.5亿	14%	上升
保利地产	124.1亿	0.54%	持平
ST中企	6亿-7亿	-24.9亿	扭亏为盈
绿景控股	0.34-0.4亿	244%-269%	扭亏
招商蛇口	93-98亿	92%-102%	同向上升
大名城	4.6亿	85%-105%	同向上升
香江控股	1.4-1.7亿	150%-200%	同向上升
粤泰股份	1.4-1.7亿	85%-105%	同向上升
冠城大通	增长50%-70%	2.1亿	同向上升
广宇发展	3.2亿-3.7亿	128%-159%	同向上升
苏宁环球	10.4-11.3亿	15%-25%	同向上升
荣盛发展	38.6-43.4亿	60%-80%	同向上升
嘉凯城	4亿	-23亿	扭亏
中茵股份	0.3-0.45亿	-1.5亿	扭亏
格力地产	13.7亿	减少50%	业绩预减
廊坊发展	-0.23亿	-0.64亿	亏损
渝开发	1.2-1.3亿	1488%-1623%	大幅增长
城投控股	减少43%	36.1亿	业绩预减
中房股份	-0.39到-0.43亿	0.12亿	亏损
凤凰股份	0.49亿	-0.75亿	扭亏
海德股份	约200-550万	下降76%-92%	业绩下滑
中南建设	5.3-6.3亿	50%-80%	同向上升
泛海控股	30.4-34.9亿	35%-55%	业绩预增
皇庭国际	1.1-1.4亿	186%-265%	业绩预增
中航地产	1-2.2亿	下降37%-71%	业绩预减
京投发展	-	+154%	业绩预增
上海临港	-	10%-30%	略增
万通地产	0.9-1.2亿	115%-120%	扭亏
金地集团	-	85%-105%	业绩预增
新湖中宝	-	370%-420%	业绩预增
金融街	27-29亿	20%-30%	略增
泰禾集团	16.8-19.5亿	27%-47%	略增
华业资本	12-15亿元	35%-70%	业绩预增
浙江广厦	3.5亿	+153%	扭亏
中关村	0.17-0.27亿	下降82%-89%	业绩预减
匹凸匹	0.16-0.24亿	116%-123%	扭亏
中房地产	0.08-0.17亿	下降40%-70%	业绩预减
天房发展	-3.83亿	下降8620%	首亏
海航投资	-4到-4.7亿	下降280%-312%	首亏
张江高科	-	45%-55%	业绩预增
迪马股份	-	60%-80%	业绩预增
大龙地产	-	51%-71%	业绩预增
天津松江	-5.5亿	18.4%	续亏
海航投资	-4.7~-4.0亿	-312%~-280%	首亏
匹凸匹	-4.5~-4.1亿	-339%~-300%	续亏

　　来源：Wind、国金证券研究所

　　近期解禁个股

　　期解禁个股较多，我们梳理了地产板块今年以来解禁个股情况。

　　图表16：近期解禁个股情况

　　来源：Wind、国金证券研究所

　　重点公司估值表

　　我们重点研究的公司最新估值情况如下所示，具体个股的投资评级以我们最新的正式报告为准，这里仅供参考。

　　图表17：重点公司估值表

　　来源：Wind、国金证券研究所