港股神奇

　　吴晓波

　　7月3日，广州地产集团合景泰富(1813.HK)在香港正式挂牌上市，通过发行占总股本约33%的股份，集资45.5亿港元，合景创始人孔氏三兄弟也从而一跃成为身家90多亿港元的富豪。合景这个在大鳄云集的广州显得并不突出的中型开发商，凭借香港股市又一次塑造了内地地产股神奇的传说。

　　2005年中，富力地产上市至今，两年多内创造了股价上涨近9倍的神话，掀起内地地产股受追捧的热潮。这一财富示范效应在碧桂园(2007.HK)上市时达到顶峰。今年4月底，碧桂园在香港正式挂牌，股价以上限5.38港元定价，IPO集资129亿港元，成为内地房企规模最大的一次集资，而且其路演之后由于受到香港众多富豪如李兆基等的看好，最终超额认购255倍。冻结金额达3300亿港元，是香港股市第二大IPO，仅次于去年10月上市的“巨无霸”中国工商银行。

　　用香港证券界的话来说：“每十个香港人，就有一个去申请认购碧桂园的股份。”这种对地产股的天然亲近情结，在全球股市中，大约只有香港股市才可以看到。

　　在大鳄上市受到追捧之后，众多中型开发商随之步入赴港上市日程。这类开发商的特点是规模不大，土地储备不大，但是产品线有一定特色，而且在上市前往往由于受宏观调控影响，出现一定的资金压力，而他们也几乎都无一例外地接受了外资投行如大摩、瑞银等的风险投资，通过这笔风险投资扩大了土地储备，补充了运营资金。

　　以合景为例，它前身为合景房产，成立于1995年。在广州大发展商云集的情况下，昔日的合景泰富并不显眼。直至2004年，该集团以当时全市最高楼面地价纪录的价格拿下CBD珠江新城的一幅商业用地以及一幅住宅用地，宣布进入高端市场，引起业界关注。

　　相比富力地产、合生创展及碧桂园等华南地产商，合景泰富330万平方米的土地储备以及集团规模显得比较单薄。而且公司负债较高，截至2006年底，公司的总借贷为24亿元，其中12亿元在年內到期，据了解，此次IPO募资所得会有约6亿元用于还债。

　　合景顺利上市，离不开其保荐人大摩的保驾护航。2006年11月16日，大摩旗下的SSF swift 以现金8480万美元认购合景泰富股份，占7.5%。

　　在大摩的资金助力下，合景泰富展开一系列拿地动作。2007年初以近18亿元拿到苏州三块地块，完成了苏州的战略布局。分析师认为，“频繁的拿地举动，正是为临近的上市添加动力和成功的砝码。应该说筹谋已久。”

　　地块的取得非常关键。截至2006年度，合景泰富物业开发收入占98.8%，酒店、

写字楼及其他商用物业开发，其来自物业投资部分的经常性收益应随时间增加。

　　此外，大摩还以其研究言论助推合景泰富。其研究资料显示，合景泰富2005、2006年的利润分别为1.33亿元和1.57亿元人民币。大摩研究报告预测，合景泰富今年纯利可达到9.73亿元，较去年增长5.2倍。

　　可以说，无论是富力、碧桂园还是合景，这些地产股受到追捧的深层原因，都在于它们相比其他行业显得更优越的成长性。正是由于这样的市场预期，使它们频频上演鲤鱼跳龙门一飞冲天的戏码，从受困于宏观调控到IPO获得大笔资金后借宏观调控“大鱼吃小鱼”而壮大，近几年来内地房企的飞速扩张，与港股为它们提供资本平台后盾是分不开的。

　　港股的雄起

神话还在继续，富力地产流通市值每年增长一倍的示范效应还在继续，碧桂园依然是目前流通市值最大的地产股，合景正欲借势腾飞……只要

人民币升值、城市中心土地有效供应减少、城市化进程加快这三个现状还在持续，港资对于成长性极强的内地地产股的追捧就还会继续，而上市房企越调控活得越滋润，自然也成为毫无悬念的答案。