地产股翘盼勾地热潮

　　自2004年以来，香港政府第五次卖地地产股翘盼勾地热潮

　　□阿斯达克研究部　梁渊

　　本周二，香港地产业“千呼万唤始出来”的政府卖地即将举行。此次拍卖的三块地皮分别为海庭道、海泓道与海庭道交界处、牛池湾丰盛街，勾地底价共计约62.4亿港元。

　　政府卖地历来是香港股市的焦点，而在刚刚公布加息的背景下，发展商竞投欲望是否会减弱？卖地成绩还会风采依然？这些疑问当然在拍卖后揭晓。在未知结果之前，我们先来看各个大行及机构已对本次卖地成绩预测情况(见附表)。如表所示，各个大行对三块地皮预测成绩均看高一线，增幅超过30%。由此可见，市场对今次卖地成绩，抱以很高的期望。

　　卖地成绩值得期待

　　除卖地成绩，作为股市投资者来说，卖地结果对后市走势的影响似乎更是他们关心的问题，尤其是港股经历近一个月的盘整市道之后，至今方向未明。市场的确需要找个理由来改变目前格局，相信这个理由应会在地产股中找到。根据市场人士分析惯例，卖地结果对后市走势预测不外乎三种情况：高于市场预期、与市场预期相若、低于市场预期。为此，笔者比较倾向于第一种看法，理由有以下三点。

　　首先，自2004年以来，香港政府已有四次卖地。从以往几次拍卖情况来看，卖地成绩均十分理想，几次成交价远高于底价的48-88%之间，也大幅高于市场预期。今次卖地的三幅地皮，根据有关资料显示，其中西九龙两幅地皮附近的房屋的平均尺价，已由宣布勾地成功前约5300港元上升至目前的5600港元；临近牛池湾地皮附近

房价亦由3600升至3900港元左右。由此可见，市场对其本次拍卖成绩，一如既往看好。

　　其次，上个月政府勾地消息公布后，不少发展商纷纷表示有兴趣竞投，连早前不参与竞投的新地(0016)亦表示，三幅地皮素质十分之高，并预期未来一年中小型楼价有10%的健康增长。虽然，新地土地储备够5年之用，但未来新住宅落成量较原先预计少，故有增加土地的迫切性。九仓(0004)近年来未积极参加竞投，土地储备较低，去年曾有意向政府勾地但失败而归，近日表示对三块地皮兴趣甚浓，且有能力独立竞投。长实(0001)在今次竞地之前，竟宣布将旗下少量物业减价5%出售，引起市场关注。不过，笔者看来，这是长实又一次巧施伎俩的手段而已，减价为虚，为买地铺路为实。

　　市场普遍认为，今次卖地将是长实、新地、九仓、信和置业(0083)、恒地(0012)五大地产商之间的竞争。可见，今次政府卖地之吸引，五大地产商势在必夺的勾地热潮日渐高涨。因此，加息后，发展商竞投欲望是否会减弱的疑问，可告一段落。

　　第三，虽然美国已于上周二晚公布第11次加息，上调幅度如市场预期为0.25%，香港银行亦同步跟随，并调高最优惠利率由6.75厘至7-7.25厘不等(大银行包括汇丰、恒生、中银及部分中小银行，优惠利率为7%；以东亚、渣打为首的绝大部分中小银行，优惠利率则为7.25%)，对香港地产业构成不小压力。

　　近日，银行为争取按揭市场而相继调低物业新造按揭利率，下调幅度高于0.25厘，如原先未加息之前，最优惠利率为6.75厘，而物业按揭利率为4.75厘。加息后，前者上升至7-7.25厘，后者为5厘。但经银行调低物业新造按揭利率至4.75厘后，正好可抵消一部分加息带来的负面影响，可谓是间接降息。此举令新造按揭客户减轻了供楼负担，更重要的是可刺激市场购楼欲望。相信这也是增加各大地产商争相购地的信心，抬高地价的因素之一。

　　地产股或出现短暂冲高

　　自2004年以来，香港政府总共有四次卖地，时间分别为2004年5月25日、6月15日、10月12日及2005年的2月22日。笔者观察，地产股分类指数在每个时间点的走势情况，结果不容乐观。

　　通常在拍卖之前，地产股都是事先出现一波升势；公布成绩之后，尽管每次卖地成绩都较市场预料为好，短期均是出现下跌行情，之后的趋势还是以稳步向上为主。当然，8月地产股的行情还是有所不同，之前的升势受最近加息的负面因素拖累，已回调不少。惟近几个交易日又见回升，估计是受卖地再次刺激所致。

　　综合以上分析，笔者认为，未来两天地产股有可能会出现短暂冲高，带领恒指突破15300点阻力位之后，再向下调整。但长期来看，维持看好地产股走势的观点仍不变。截止昨日五大地产商，长实收报86.55港元，升1.34%；新地报81.6港元，升0.43%；九仓报30.05港元，升1.69%；信和置业报9.15港元，无升跌；恒地(0012)报38.2港元，微跌0.13%。