守得云开见日出 领汇基金今年底将重启上市之旅

　　□本报记者 唐盛

　　昨日上午，香港房委会开会后宣布，决定领汇房地产投资信托基金将于今年底重新上市，本次上市仍就维持原先涉及的资产不变。但是关于领汇的重新估值是多少、定价多少、香港当地投资者的分配比例如何、上次认购的投资者是否可以优先认购等问题仍为未知数。不过，消息人士透露，领汇估值可能会比上次招股时估计高出5%至10%，基金上市的包销团可 能维持不变，继续由高盛亚洲、汇丰和瑞银担任。

　　据悉，领汇原定于去年底上市，当时计划套现最多230多亿港元，以舒缓香港房委会的财政压力。后来因为香港公屋居民卢少兰入禀法院，表示反对领汇上市，令香港有关当局在最后一刻搁置上市计划。直到今年7月，香港终审法院裁定房委会有权分拆资产上市，才为领汇上市重开绿灯。业内人士称，领汇上次上市单是花费在招股书印刷和广告费的资金就高达3.5亿港元。

　　重新估值成焦点

　　昨日上午11点，香港房委会的产业分拆出售督导小组举行会议，参加会议的包括财经事务及库务局局长马时亨、房屋及规划地政局常任秘书长梁展文及多名小组成员。业内人士认为，港府对领汇上市的重视程度由此可见一斑。此前，为确保领汇

房地产投资信托基金顺利上市，港府于8月底成立一个高层次的跨部门工作小组，由香港财政司司长唐英年担任小组主席，工作小组成员还包括香港房屋及规划地政局局长孙明扬、梁展文、马时亨、常任秘书长黎年，以及香港金融管理局副总裁彭醒棠。工作小组只会在需要时召开会议，当领汇成功上市后，小组便会解散。

　　昨日会后，房委会的产业分拆出售督导小组主席陈家乐向媒体透露，领汇有望于今年底重新上市。陈家乐透露，“我们计划定于今年11月份印发招股书，希望在年底前令领汇上市。重新上市的分拆内容将维持不变，仍包括原有的180个商场及7.9万个停车位等物业，和上一次招股时一样。”　陈家乐还表示，房委会的律师已对关于领汇上市的法律风险作过详细研究。

　　孙明扬表示，将汲取上次领汇因法律诉讼而令上市失败的教训。据了解，香港特区政府高度重视此次领汇再度上市，统筹小组要评估在整个上市过程中不同阶段可能遇到的法律诉讼风险，并已经聘用两名英国大律师作为法律顾问，向房委会提出意见并提供协助，力求消除在整个上市过程中所有法律上和其他方面的不确定因素。

　　孙明扬强调，这次招股将有关风险因素详细全部在招股书中披露，但相信有关的风险因素不会影响对领汇的上市估值。据悉，领汇原计划上市套现最多230多亿港元。有香港

证券业人士估计，其重新包装上市前的资产估值可能会比原先估值调高5%至10%，但领汇售价不一定能按比例提高，因为

证监会已放宽房地产信托基金(REITs)的借贷比率限制(由35%提高至45%)，所以领汇可能将通过增加银行贷款来提高股本回报率。

　　能否再受追捧？

　　领汇基金于去年12月份首次招股，吸引将近51万名散户投资者申请认购，超额认购超过100倍。去年底分配给散户的比例约为65%，余下部分给机构投资者。此外，去年散户认购领汇基金招股时，可享受3%的折扣。　

　　据悉，这次重新招股，分配给散户的份额将高于上一次。当被问及上次认购的投资者会否可以优先认购领汇，孙明扬表示，已经有了腹稿，但是要等香港证监会正式批准上市后，才会进一步披露相关的招股资料。

　　至于领汇的定价将有何变化，香港中文大学工商管理学院副院长苏伟文认为，领汇将在招股说明书详细风险披露，这可能会影响领汇降低定价。有香港测量师分析认为，虽然过去一年里，香港整体租金上涨近30%，但是房委会辖下的资产素质参差，因此这次上市重新估值上涨空间可能不大。

　　证券业人士分析认为，今年香港市场形势与去年不同，除利率上升因素外，下半年大型招股活动很多。如中国建设银行计划赴港上市，越秀投资(0123)计划分拆内地房地产业务，以REITs形式到香港上市。因此，现在谈领汇的定价还有许多未知因素。由于香港的一些法律约束，其政治和法律因素将影响到领汇重新上市后的租金回报。此外，香港已连续几次跟随美国加息，这有可能降低领汇的吸引力。