第一上海：绿景中国地产标价为3.05港元 给予买入评级

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　　绿景中国地产(0.485, -0.01, -2.02%)（00095，买入）：绿景中国地产——珠三角区域城市更新专家

　　深耕珠三角区域核心城市

　　绿景中国（下称公司），目前储备及在开发项目可售计容面积共计 83 万平方米，其中深圳项目约 20 万平方米，包括公司旗舰项目“绿景虹湾”和“红树湾一号”。

　　公司深圳项目均位于福田区核心地段，为区域内稀缺的住宅和商用资源，在考虑合理的资产潜力后，深圳项目可售货值约 200 亿元人民币（下同）。此外，公司于香港和苏州等热门城市拥有约 80 亿元的货值。

　　超大规模旧改机遇提供增长潜力

　　公司旧改经验丰富，在深圳已陆续完成包括绿景山庄、蓝湾半岛、中城天邑、虹湾花园、红树华府以及 NEO 大厦等旧改项目的开发。集团层面正在参与深圳和珠海的大规模旧村改造项目。根据公开资讯，这些项目预计在未来不久的时间内将实现突破。

　　主力项目即将入市，销售规模高速增长

　　公司 2016 年合同销售仅 8.26 亿元，主要因为当期入市项目较少。2017 年，我们预计绿景虹湾公寓产品以及红树湾 1 号部分产品将入市，合同销售预计将超过 45亿元。2018-2019 年，预计主力项目红树湾 1 号将贡献稳定合同销售，同时，深圳美景等优质项目亦将入市，我们预测公司 2018-2019 年合同销售将分别超过 80 亿元和 90 亿元。

　　三年业绩复合增长达38%

　　公司高利润项目即将入市，预计毛利率将逐步提升，预计 2016-2019 核心利润分别为 7.05 亿元，12.05 亿元和 15.8 亿元，分别同比增长 16.5%，71.0%和 31.3%。

　　估值及投资建议

　　公司目前摊薄后每股 NAV 为 1.9 港元，考虑潜在旧改项目对公司 NAV 增厚影响后，摊薄后每股 NAV 为 6.1 港元。我们给予公司 NAV50%的折让，相当于中小型开发企业的平均折让水平，目标价为 3.05 港元，首次覆盖给予买入评级