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　　房地产：北京刚需楼盘草根调研

　　目前北京刚需仍然旺盛，房价稳中有升。昨日我们在北京的房山和大兴草根调研了7个楼盘，房山区和大兴区是北京刚需住宅相对集中的区域，2010年至今这两个区域土地成交的建筑面积占全市土地出让的37%左右，目前区域楼盘的总价主要集中在150至300万，该价格向来是北京一手房成交的主力。

　　刚需住宅需求依然旺盛，项目销售情况良好。本次调研7个楼盘中，3个楼盘于本周末开盘，其中大兴区万科橙项目当日售罄，其他2个项目首日去化均在80%以上，改善性三居室的去化速度较快。

　　去化速度较去年有所下降。根据现场调研反馈来看，房山、大兴区域楼盘较去年的去化速度有所降低。部分楼盘反应去年一期项目摇号基本能够当日售罄。本次除万科项目外，去化率均有所下降，并且万科项目蓄号情况也较去年有所减少(约400人摇340套房)。

　　房价方面仍稳中有升，上浮幅度仍受监管层的严格控制。本次调研楼盘销售均价均在1.9万元/平方米至2.5万元/平方米，仍较去年末该区域同类住宅或上一期住宅的均价有10%至15%左右的上浮，并且上浮程度仍受到监管层的严格控制。所有项目并未出现降价的局面。

　　银行按揭趋紧。根据调研情况来看，仅1个项目首套能获得95折利率优惠外，其他项目均是“首套首付3成，利率基准；二套首付7成，利率1.1倍”。并且根据现场反馈，目前按揭仍较年初趋紧，部分项目年初还能获得95折利率优惠。

　　根据我们调研，4月以来北京楼市住宅刚需仍然旺盛，需求和价格均未出现下滑，甚至部分楼盘还有捂盘惜售的情况。另一方面，去年下半年至今，房山、大兴区域土地出让均价有明显的上升，去年8月房山长阳镇18-02-13地块土地出让楼面价2.3万元/平方米，已经高于该区域目前主流住宅的售价。今年4月18日恒大41.6亿夺北京大兴黄村地，溢价180%，初步计算楼面地价2.4万元/平方米，高于周边目前的住宅售价。

　　投资建议：维持行业 “同步大市”的评级，但调高白马地产股评级：我们认为目前房地产股票的投资理念将逐渐发生变化，此前地产股的趋势投资将逐步让位于价值投资，市场将对白马地产公司进行一场持续的价值重估，该过程可能不会一蹴而就，但长期趋势已经显现。机会集中在两类公司，一是传统的一二线龙头企业，这些企业依靠稳健的管理和财务，不断扩大市场份额，长期保持良好的业绩，建议关注安排B转H的万科。二是公司盈利虽然不突出，但资产质量较好，股价严重低于重估净资产甚至账面净资产的企业，建议关注北京北辰实业股份588。

　　风险提示：金融体系去杠杆、经济增速下滑超预期，再融资受阻(双双)

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