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　　绿地香港(2934,买入)：借壳交易完成，资产注入可预期，公司进入发展快车道

　　盈利增长好于预期

　　盛高置地中期业绩， 销售收入约35 亿元，较去年同期增加约300%，原因是期内已售出及交付项目的总建筑面积增加。盛高的纯利约为2.01 亿元，而2012 年同期则为净亏损4.97 亿元。期内，盛高结算面积同比上升224%至20 万平米，平均售价由2012 年期间的11,425 元/平方米上升至当期的16,200 元/平方米。预期年底公司结算销售收入约56 亿元，其中下半年可结算约为20 亿元左右；上半年的毛利率约为28%，预期全年的毛利率约为28%至30%左右。整体的资产负债表大幅优化，公司上半年还债11 亿元，其中有8 亿元的高息信托，预期下半年公司再还5.6 亿元。整个交易完成后，公司把上海的酒店出售给主席，手上现金将会多增加约30 亿元，当前公司的净资产负债率预期为40%左右。公司未来会在香港资本市场发债以替换原有的高息债，预期债息率约会低于5%，公司的财务成本将会大幅降低。

　　下半年预期资产注入，合约销售收入加速

　　盛高置地1 月至7 月合约销售面积为 20 万平方米，同比增长 8%；对应合约销售金额约19 亿元，同比增长7%，完成全年预期合约销售目标的48%；平均合约售价为10,631 人民币/平方米。绿地集团对绿地香港的定位为以住宅为主，占比分别为70%的住宅，15%的可售商业和15%的出租商业。9 月份以后，公司将会开始启动资产注入步伐，会率先选择注入内地优质资产，以加快周转率和开发速度。公司预期明年的合约销售收入可为100 亿元，五年后可达到500 亿，年均复合增长速度约为50%。交易完成后，预期公司手上现金约在40 亿元至50 亿元左右，除资产注入外还可在联交所规则外收购公司已签署框架协议的地块。绿地集团现有土地储备1.08 亿平米，已签框架协议的土地储备约为4 亿左右平米；集团70%左右的土地储备位于一二线城市，过去几年所买地块90%均位于一二线城市，并自持商业物业约为200 万平米。

　　管理层到位，定位为长三角和珠三角发达区域开发商

　　公司的管理层执行团队高位，主要为集团的两位执行副总裁，主席为公司西北事业部总经理，过去几年的复合增长率为50%，去年合约销售额为100 亿元，全集团第三，仅次于上海大本营的第一和第二。公司的团队培养和培训已经提前两个月进行，公司将会与集团的产业链结合，关键岗位将会派驻精英团队。集团也重视绿地香港的成长性和可持续性发展。于6 月底，公司持有土地储备约为370 万平米，策略性地分布于长江三角洲的主要城市及具地区经济重要性的省会城市的黄金地段； 未来定位于长三角和珠三角发达区域开发商。

　　目标价为8.70 港元，给予买入评级

　　源于最新的盈利估算，我们给予公司12 个月8.70 港元的目标价，相当于14 年15倍的市盈率，上升潜力为30%，给予为买入评级。（双双）

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