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　　SOHO中国 (410.HK)上半年业绩点评：转型为租赁商并非易事

　　现价：HK$5.71 潜在上升空间： -21.2% 目标价： HK$4.5

　　由于没有新项目落成和已确认销售量下跌，核心盈利同比大跌65%至2.33 亿元。毛利率亦由11 年上半年的57.3%下跌至12 年上半年的47.6%。由于Galaxy SOHO预期将于今年下半年落成和交付，管理层对下半年仍然感到乐观。中期股息同比减少15%。为了把握北京和上海办公室租赁市场蓬勃的机会，管理层提出了“建设－持有”的模式。因此，管理层把全年销售目标下调50%。此外，SOHO 录得净负债率20%，是上市以来首次录得净负债率。管理层的目标是把净负债率维持于40%以内。鉴于售房收入的流失超出租金收入的增幅，我们下调12-14 年盈利预测16-23%。我们把资产净值下调5%，并将目标价较资产净值折让幅度由30%增加到50%。

　　下调目标价32%至4.5 港元，下调至“沽出”评级。