交银国际  何志忠

　　传闻有内地银行收紧首套和二套房贷条件。据内地媒体报导，有内地银行的北京和上海分行很可能把首套房贷利率优惠，由70%调高至85%，二套房贷利率也有所上升。也有消息指，首套房贷利率将改为处理，首付40%者得到基准利率70%优惠，首付20%者则只享有85%的利率优惠。以上消息皆属传闻阶段。由于中央政府自“国十一条”重申严守二套房贷的首付比例不得少于40%后，尚未对首套和二套房贷作出最新的政策指引，因此现时可说是众说纷纭。

　　收紧首套房贷将带来致命性负面影响，但出台可能性成疑。我们认为首套房贷政策牵连到广大市民的置业能力，收紧这方面的条款构成的负面影响，与中央政府鼓励增加置业的方向背道而驰，所以我们现时怀疑政策出台的可能性，不排除是部份银行就自身的贷款额度和风险管理考虑，收紧收对房地产行业或部份城市的房贷。然而，假如中央政府真正对首套房贷条款，对现时已改为观望的行业气氛肯定是雪上加霜，对销量会造成实时的打击。

　　市场将重新关注负债水平，财政状况和盈利增长较佳的开发商为首选。我们基本上维持早前行业数据点评中的观点，认为今年销量和房价皆面对压力。我们对今年销量能否突破去年历史高位成疑，亦即同比很可能呈跌幅，所以不排除开发商在下半年需调整全年销售目标，房价则会由逐步由保持稳定转而录得跌幅。惟现时开发商股价之估值正逐渐反映此负面预期。至于寻找短线投机性机会的投资者，我们预期三、四月份公布的09年全年业绩将录得可观盈利增长，或提供短线反弹的机会。

　　在现时对行业贷款收紧的环境下，我们认为市场将重新关注开发商的负债水平。财政状况较佳和盈利增长较强的公司，可能是短线反弹或趁低中线吸纳的首选。我们维持越秀地产(123.HK)“买入”评级，和华润置地(1109.HK)、世茂房地产(813.HK)和远洋地产(3377.HK)“长线买入”评级。