恒隆地产：楼市复苏提升远期业绩

　　□招商证券(香港) 吴轩

　　恒隆地产(0101.HK)是恒隆集团旗下主营房地产业务的附属机构，同时亦是恒隆集团旗下资产、业务的主要载体。截至2007年12月底，公司在香港及中国内地分别拥有56.7万平方米及31.3万平方米的投资物业已投入运营，并在香港留有逾2000套的住宅单位尚未出售。我们预计公司的营业额将于2008年度达到115亿元(港元，下同)，同比增幅为162%。每股估值35元，给予“买入”评级。

　　香港住宅物业销售将成为未来业绩增长的主要来源。受惠于香港经济的稳定增长以及房地产行业的强力复苏，公司的香港物业销售业务在2008年上半年度表现强劲，当期销售单位数量同比增349%，达768个；物业销售收入及销售利润则分别同比上升10.3倍及29.5倍，至60.1亿元及33.2亿元。根据我们粗略的估算，截至2007年12月底(或截至公司2008财年上半段)公司的物业销售均价已达到8000-8500元/平方英尺，这相对于公司2007年度(截至2007年6月底)的物业销售均价(约5000元/平方英尺) 提高了近60%。

　　我们对香港房地产市场，特别是香港住宅房地产市场未来2-3年的发展趋势表示乐观。这主要是基于两个因素：1、香港经济即将进入负利率或低利率时代；2、住房供给力度有限，香港住宅房地产市场可能将经历短暂的供需失衡(需求大于供给)。我们认为香港房地产行业的新一轮周期已经来临，香港平均住宅价格预计将在2008年提高30%-50%。倘若美联储继续在2009年将利率水平维持在低位、香港的负利率或低利率得以维系，我们预计香港住宅房价可能将在2009年升至1997年金融风暴前的水平。

　　公司目前在香港尚存有2，042套住宅单位尚未出售，其中大部分为中高档住宅。基于我们的假设：1、以上住宅单位将在2010年度截止前悉数售出；2、公司2008-2010年度(整个财政年度平均)物业销售均价维持在9，000-11，000元/平方英尺，我们估计公司目前存有的住宅单位将为公司带来总额超过200亿元销售业绩。估计公司2008-2010年度住宅物业的销售收入将分别达到78.4亿元、82.1亿元及91.5亿元，2008-2010年度两个年度的复合增长率为 8.1%。

　　香港投资物业业务稳步增长。根据我们的估算，公司香港投资物业2008财政年度上半年的平均租金价格(按租金收入/总出租面积计算) 已达到约3900元/平方米，分别较2006及2007财政年度提高了18.7%及7.8%。我们认为公司香港投资物业的平均租金价格在2008财政年度下半年仍将继续上涨，其2008年全年度平均的租金价格或许将达到4250元/平方米，同比(较2007年度)增长幅度为17%。考虑到物业租金价格与租户租金成本承受能力的关系，我们认为公司香港投资物业2009年度及2010年度的平均租金增长幅度将有所放缓。我们估计公司2009及2010年度香港投资物业的平均租金价格将分别达到4700元/平方米及4900元/平方米，同比增长幅度为11%及5%。