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本文来自“时代财经”，作者为童洁，文中观点不代表智通财经观点。
一向对外以“稳健”著称的旭辉（00884）正高速奔跑在年销售3000亿目标的高速公路上。在宏伟的目标前，加上房产调控，资金吃紧、人才流失、管理半径等几大不确定性因素逐渐浮出水面，房企“黑马”快速增长的背后隐忧重重。
负债近千亿
在房地产行业中，闽系房企的“凶猛”作风早已是业界老生常谈的话题。作为闽系房企的“龙头”，旭辉在今年喊出了要冲击3000亿的目标，但当“快”字行先，资金并不充裕的旭辉难免压力徒增。
从一组数据可以看出旭辉紧张的负债情况。旭辉半年报显示，今年上半年，旭辉流动负债总额为603.57亿，其中应付账款以及应计开支、已收物业销售按金、一年内到期银行及其他借款对比期初分别增加89亿元、72亿元及26亿元。
而非流动负债方面，一年后到期银行及其他借款及递延税项负债也有所增长，上半年，旭辉非流动负债总额351.88亿，较期初增加近百亿。截至6月30日，旭辉总负债955.45亿，较今年初上涨243.48亿。
负债的攀升是规模高增长房企的一种常态，但如何把控好规模与负债两者的比例尤为重要。对此，旭辉集团董事长曾向媒体透露过他的观点，他认为旭辉要保证有质量的增长，不要高负债、低利润的成长。
但随着债务的加重，优淘城董事长薛建雄指出，民企扩张欲比较强烈，闽系房企更甚，为了支撑高速扩张，这些房企必须不断从外界获取资金。“虽然旭辉的负债率在闽系房企中并不算高，但近年来逐步加大的商业产品和豪宅产品比例，降低了旭辉的抗风险能力。”
密集的融资节奏
从2013年的百亿规模到如今的800亿规模，不到5年的时间，旭辉的销售业绩翻了8倍。旭辉历年年报显示，2013年，旭辉销售额首次突破百亿，实现合同销售153.19亿元，紧接着在2015年，旭辉的规模便达到300亿元。截至2017年11月16日，旭辉累计合同销售金额已破800亿元，提前完成了2017年的年度销售目标。
与销售业绩大幅上涨相呼应的是旭辉迅猛的囤地节奏，自去年喊出千亿目标以来，旭辉便马不停蹄的开始在全国范围的掠地。今年旭辉的拿地速度还在加快，仅半年时间，旭辉就拿下32 幅地块，获得的新增土地总价和权益总价均超去年全年。
如此激进的拿地让外界对旭辉的资金状况忧心忡忡。但在屡屡被问及是否存在资金压力时，林中却称“我们的钱用不完，没有融资需求”。
旭辉真的对资金没有渴求吗？现实状况与林中的说法或许有些差异。旭辉半年报显示，上半年旭辉手头拥有的现金数额为258亿。但这并不足以支撑旭辉的快速扩张。
据统计，截至10月31日，旭辉仅用于拿地的资金便已超过148亿元。
事实上，从福建走出来的旭辉身上有着深深的“闽系”烙印，与其他闽系房企一样，旭辉习惯于将资金杠杆发挥到极致，借用各种融资手段来获取资金助力拿地，再以高周转的方式对冲前期融资风险。即便口中说着“钱花不完”，但大肆掠地背后，旭辉正在不断加大其资金杠杆，频繁进行融资运动。
今年7月，旭辉向中国平安旗下平安资产管理，以每股3.5港元发行5.45亿股新股，募得资金共19.1亿港元。这笔交易让中国平安以9.9%的持股量坐上旭辉第二大股东的位置。
险资的阔绰众所周知，旭辉亦深谙个中道理。在“傍上”中国平安这位“金主”后，旭辉便趁热打铁，在8月与平安不动产签订了一份长期战略合作协议，根据协议，平安不动产将在满足相关投资条件的情况下向旭辉投资约100亿元作为项目层面战略性投资。
而后，旭辉便开始了密集的融资，陆续在香港联交所发行3亿美元的优先永久资本证券；从境外机构获得一笔1.35亿美元的美元及港元可转让定期贷款融资；与招商银行签订3.8亿港元贷款协议。
据不完全统计，今年下半年以来，旭辉融资额度超过150亿元。
尝试业务转型
“未来五年内，旭辉向3000亿元销售额、百亿利润发起冲击，年均复合增长率大于40%，完成在全国70个城市的布局。”旭辉历来有“小万科”的称号，在扩张的前期，旭辉效仿万科，通过开发大量“短平快”的刚需产品来实现快速的资金回笼。在3000亿的大目标下，旭辉有意跳脱“小万科”的印象，积极试水商办、豪宅等领域，但由于经验的缺乏，旭辉的转型之路走得并不顺畅。
从旭辉官网展示的项目信息可以看到，旭辉的业务主要涉及住宅以及销售型商业项目，其中住宅产品以面向首次置业的中低端产品为主，即便是一些别墅项目，也是远离市中心的经济型别墅产品。 按照旭辉以往的开发节奏，从拿地到项目初次开盘销售仅需一年的时间，一些规较小的项目甚至能在两年之内完成销售，这样的节奏能够保证旭辉的产品能够在全国快速被复制。但2015年，旭辉推出了高端系品牌“铂悦”，相比之前发展较快的中低端产品系列，“铂悦系”却陷入扩张缓慢的困局。
时代财经了解到，“铂悦系”推出的第一年，旭辉便在苏州、上海、南京三地落地4个项目。但两年过去，“铂悦系”的全国布局仍未打开，旭辉官网显示，目前“铂悦系”仅有8个项目，其中6个项目位于长三角地区。
不过，“铂悦系”有着不错的运气，借着市场的“东风”，长三角地区的“铂悦系”项目的销售成绩还算理想。但在商业地产市场旭辉就没有那么幸运了，自身的经验不足让旭辉的商业地产前景不容乐观。
去年，旭辉正式进军商业地产市场，按照其设想，其会以平均每年落地3-5个项目的速度去扩张，5年之后，旭辉整体管理的商业项目要达到25-30个，旭辉商业的管理资产将达到500亿元左右。
打造“商业帝国”并非易事，但对于商业市场，毫无经验的旭辉却有着极大的野心。为了实现500亿的商业版图，旭辉“盯上”了港资商业巨头。去年5月，旭辉与香港置地签订合作协议，双方将联合开发位于上海浦东陆家嘴的置汇·旭辉广场。今年9月，旭辉宣布牵手恒基，共同开发上海黄浦商业项目。
“合作确实利于降低企业风险，但旭辉找香港置地和恒基合作学经验让人有些不解。这两家港资房企在近年来频频抛售内地资产，且在商业地产的开发方面，这些港资房企的优势更多来自于财务实力而非操盘经验，无法帮助旭辉实现在商业领域的快速布局。”
值得一提的是，合作开发的模式已成为旭辉规模快速增长的重要支撑之一。尤其在拿地方面，旭辉多采取与其他房企联手的模式，在土地成本较高的一线城市，旭辉获取的地块基本都是与多家房企合作，大部分项目中旭辉的权益比例低于50%，这样一来将影响其权益销售额收入。
克尔瑞最新发布的《2017年1-11月中国房地产企业销售TOP100》排行榜显示，截至11月30日，旭辉销售额总计880亿元，排名榜单第16位，而权益金额仅为492.9亿元，排名第25位。
隐忧重重？
除了资金面和业务转型，快速增长带来的人才缺口及管理问题也逐步浮现。
2012年，旭辉董事长林中不惜重金挖来经验丰富的张良为公司副总裁分管人事后，一批万科、绿地城市公司高管纷纷进入旭辉。但两派人马风格囧异，最终难以合流。傅明磊原是万科旧将，也于2012年加盟旭辉，任上海区域事业部总经理。
周琦嘉也算是上海滩地产界的的风云人物，其曾带领绿地事业二部成为公司最大的事业部，战功卓著。在加盟旭辉出任集团副总裁负责整个公司的销售之后，周从绿地带来了一批旧部，且在内部风头正劲，这与原先的万科系形成冲突在所难免。
据新浪房产报道，2015年10月28日，旭辉在上海静安香格里拉酒店，为铂悦滨江项目举行庆功宴。当日，旭辉内万科系、绿地系悉数到场，双方酒后发生口角甚至动了手。
此后，作为高层的傅明磊和绿地的周琦嘉先后离开，包括张良也从旭辉去职。这只是一个序曲，近几年间，旭辉的中层流失高达数十人。
2016年，对于旭辉来说，无疑又是一个多事之秋。当年12月12日，上海市土地交易中心官方网站发出一则公示，一家名为上海旭备实业的公司在参加上海青浦区的土地出让活动中，因违反出让文件规定未于出让规定时间内投标，而被追究两项违约责任：该公司违约行为将被列入诚信档案，此外，该公司已提交的保证金不予退还。
公开资料显示，上海旭备实业为旭辉控股集团上海公司的附属公司。在前所述土地交易投标活动中，上海旭备提交的保证金为3.7395亿元。
第二天，旭辉发布公告，表示正在就此事进行申诉。对未未能参与投标的原因，旭辉在接受媒体采访时回应称工作人员进行了投标，但因堵车迟到错过了当天的土拍。
此后林氏兄弟只能自吞苦果。2017年1月26日，旭辉控股集团发布公告称，其间接全资附属公司上海友导实业有限公司与宁波昌瑞投资有限公司订立股份买卖协议，后者将收购上海友导持有的上海旭备实业有限公司（以下简称“上海旭备”）全数股权。上海旭备出售后将不再是旭辉的附属公司，公司将从这笔交易中收回现金3.74955亿元。 资料显示，宁波昌瑞由旭辉控股执行董事兼副主席林伟和执行董事兼行政总裁林峰共同实益拥有。这意味着，原本会影响公司所有股东的权益的3.74亿，由林氏兄弟心甘情愿地自掏腰包了。
此后旭辉又曝出销售人员私扣房源收取好处费。2017年8月3日，上海官方媒体解放日报报道说，自2016年5月起，金某等3人见上海房价飙升，觉得有利可图，于是利用自己手中的权力捂盘惜售，瞒着公司暗扣数十套房源，以此向每位购房者收受10万至20万不等的好处费共计500余万元，3人均分。消息显示，这三人正是旭辉集团旗下的相关销售人员，且是旭辉自己主动报案。
分析人士认为，目前房地产的性质已经发生了重要的变化，上面已经明确“房子是用来住的，不是用来炒的”，新的一波调整已经开始。对于追求规模的旭辉来说，如何平衡快与稳是个难题。如果没有把握好节奏，以往每次调整时，大型房企转身调头会更加困难。
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责任编辑：张海营
