来源：阿尔法工场
融创中国一直是我极力推荐的公司，因为看好其并购模式能抓住地产集中度提升的趋势，以及能审时度势地掌握好地产周期性节奏。
然而，最近融创风波不断，先是爆出乐视的大窟窿未填，今天又发布公告：豪掷295.75亿收购万达文旅城91%的股权及335.95亿收购76个酒店。
研究过商业地产的朋友应该知道，商业综合体的酒店是比较难赚钱的。除了国际知名酒店连锁品牌，可以输出品牌和管理，走轻资产化路线，其余商业地产企业的酒店大部分是亏损的。
这件事情，我想孙宏斌显然比较清楚。
记得2017年5月，我参加融创的股东大会，在现场听到孙宏斌说自持商业地产“账算不过来”，态度很明确。
当时孙指出：一、我们资金还是少，还是有很多快速增加市场份额的并购机会，不想把资金压在这上，自持可以往后放放。
二、算账的话不划算，利息5%、6%，回报率只有3%、4%，这是我们不愿做的事，而且也看不到回报率未来会明显提升。自持的租金需要交30%-40%的税，剩下的回报率很低。
这里面，他应该泛指商业，包括购物中心、酒店、办公楼。但是其要义是说，自持是重资产，我们还是希望做轻资产，高流转的住宅。
这次，相信了解孙宏斌思想的小伙伴都看晕了。
那么为什么融创会舍得巨资购入酒店？
正面解读这么矛盾的事情，有些难。那可以从另一个角度看，也许会有线索，就是从万达的角度。最少万达在此次交易中，很可能有两大显著的收益。
第一，万达很有可能缺乏资金，而融创起到了输血的作用。万达广场扩张速度在商业领域绝对是No1，市场一直存在对其资金链稳健性的担忧。
但是和万达令业界望尘莫及的扩张速度比，其海外并购更胜一筹。
2012年，以26亿美元收购美国第二大院线AMC，之后又先后收购马德里竞技队，投资西班牙、芝加哥、悉尼和伦敦的大型商业物业。2016年1月，万达又签署协议投资100亿美元在印度造成。
注意，这些是在海外购买资产，而负债留在国内。
6月末，网上爆出所谓银行内部邮件。大意为，银监会紧急电话，要求紧急排查海航集团、安邦集团、万达集团、复星集团境外投资的借贷风险。这才有后来万达债券被抛售的一幕。
可以推测，万达被银行要求还债，而其海外资产还无法变现，流动性压力骤然提升。
业内谁最快？当融创莫属！天津星耀股份这个项目，谈判到签约就一两周，孙宏斌在股东会上如是说。
拿到钱以后怎么办？王健林称：“其实万达商业的负债并不算高，通过这次资产转让，万达商业负债率将大幅下降，这次回收资金全部用于还贷，万达商业计划今年内，清偿绝大部分银行贷款。”
那么能做到迅速救火，我相信价格还是有相当的实惠的。速度是要支付价格的。
第二，万达需要上A股，必须要割掉重资产的地产业务，专注文化等轻资产业务。万达商业不希望被划入房地产板块，目前房地产公司IPO发行几乎处于停滞状态。保留地产业务，就相当于无法上A股。
无法上A股，就没法股权融资，没法进一步降低负债水平。只能眼看着恒大大降负债，股价飞涨。
目前，万达商业IPO的审核状态为“已反馈”。反馈了什么？可想而知。
万达的好处是非常清晰的，回过头来说融创。融创的好处呢？
第一，融创收购万达商业资产，对其乐视影业有巨大好处。
几天前，贾跃亭再爆资金窟窿危机，已将乐视控股所持有的乐视影业的99.94%股权质押给融创。融创在乐视影业的股权比例，已经由此前的15%，增持至21%。未来孙宏斌或有望成为乐视影业第一大股东，最高拥有乐视影业42.79%的股权，而贾跃亭则面临出局。
面对是否会取代贾跃亭的疑问时，孙曾经给出清晰的答案：“我的特点是，我不干别人的活”。然而，赶鸭子上架，既然归到自己旗下，也就不得不想办法。万达有院线，乐视有内容，两者完全可以互利共赢。
第二，融创看上万达文旅城大量、廉价的土地。
13个万达文旅城是什么体量？计划总投资5000亿元，总占地面积3386万方。融创现在有多少土地储备？根据今年6月初的信息，融创有13000亿元货值的土储，权益部分9000亿元，包括未结转的预估面积为9000万方。 由于信息有限，还不得而知万达文旅城的开发程度和后续开发、改造成本。
体量是非常之大，那么价格划不划算？星耀五洲项目，102亿左右收购了235万方的天津超大盘。而万达13个文旅城所在位置包括西双版纳、南昌、合肥、哈尔滨、无锡、青岛、广州、成都、重庆、桂林、济南、昆明、海口。地段不如天津，但是300亿的价格相对如此之大的体量，目测还是比较划算。
王健林曾指出，万达城是唯一存在住宅的业务板块。住宅是融创的主业，其余部分该如何处理？这笔账，孙能否算得清不得而知。但是，常识告诉我，万达需要速度，就一定会折让价格。
这让我想起孙宏斌投资乐视，而乐视在其“不差钱”的阶段，接二连三收购土地储备。有报道称，乐视一共拥有25920亩的土地。看样子，孙的投资，无论是电影、电视，总是要包括土地的。
行文至此，我还是觉得孙宏斌收购万达的资产，从大帐上算还是划算的。大帐是说，价格与土地的关系，是划算的。
但是，也真心替孙捏了把汗。
以土地储备体量来看，融创冲进行业前三指日可待。
但是，在地产融资环境趋紧，地产调控高压不下的环境下，融创会不会消化不良？融创是火中取栗还是探囊取物，我们只能拭目以待了。
进入【新浪财经股吧】讨论
责任编辑：张海营
