周亚霖 孙翔峰

　　短短半个月，香港就有11家内地房地产公司融资成功或者拟融资。不算尚未公布融资数额的合景泰富，10家地产商融资规模大约为349亿元人民币，其中有些尚算不上业内特别领先的企业，但依然获得了发债的超额认购。Q4后，香港热钱滚滚。此轮融资潮规模大、利率低、融资方式多样，广东地产商又一次走到了行业的前沿。

　　10家349亿

　　1月17日，富力地产(02777.HK)公布公告：计划发行4亿美元、2020年到期的优先票据，年利率8.75厘，每半年派息一次，所得净额约3.92亿美元，将用于为现有债项再融资、收购土地及一般公司用途。

　　同一天发布融资计划的地产企业还有很多。越秀地产发布公告：根据20亿美元中期票据计划建议发行3.5亿美元于2018年到期之3.25厘票据及5亿美元于2023年到期之4.50厘票据。上海实业控股发布公告：建议发行2018年到期之39亿港元零息可换股债券。

　　仅仅在1月17日这一天，就有三家企业公告发行或者拟发行债券就远超100亿元人民币。1月中上旬，抛却尚未公布融资数额的合景泰富，10家地产商融资规模约为349亿人民币。

　　刻字比较的是安永的统计数据显示，2012年A股市场的融资总额只有1030亿元人民币。

　　钱多、利率低，一时间，香江吸引了内地最赚钱、规模最大的产业前来“抢钱”。没有打通国际融资渠道的地产公司此时此刻做什么样的感慨呢？

　　虽然各企业经营状况不同，但利率基本都很低。可以做为参考的数值是：2011年4月，龙湖发行的美元优先票据票息为9.5%。据龙湖当时提供的资料，他们发行的美元优先票据票息为9.5%，是从年初到他们发行的时间段内5年期美元票据中票息最低，也是唯一低于10%的中国房地产公司。当然，这种比较还要参考别的因素。但无疑从侧面证明了，现在，香港乃至亚洲热钱滚滚。

　　此外，市场传闻，世茂发行的债券，到了截止时间，单是亚洲的认购金额就有100亿美元。

　　热钱滚滚

　　正所谓近水楼台先得月。起家于广东在香港上市的地产公司几乎无一例外都在香港发债了。

　　1月15日，花样年债券，发行规模是2亿-2.5亿美元，据传认购金额达10亿美元。有意思的是，标准普尔给花样年公司展望负面，评级是BB-，发行的债券评级是“B+”。标准普尔认为：“花样年集团上述拟发行债券的债务评级较其企业信用评级低一级，反映我们认为，在违约发生时，相比内地债权人，海外债券持有人处于明显劣势。我们认为，该公司优先债务与总资产的比率仍将维持在我们对投机级债券的分界水平15%以上。”标准普尔亚太区企业评级董事符蓓表示：“对花样年集团的负面展望反映我们预期，该公司债务融资支持的扩张将激进，其杠杆水平恶化程度可能比我们此前预期的严重。”

　　一位香港市场人士表示：虽然海外投资者认为内地产业存在风险，但依然还是会买。因为现在香港钱太多了，而且他们又长期看好中国的地产，特别是经济发达地区的地产，而且购买内房债的基本上都是机构，鲜有个人。

　　方式翻新

　　不仅仅是时间窗口，这些地产商发行债券方式翻新。雅居乐和合景泰富效仿银行发行perpetual　bonds(永久资本证券)，没有明确的到期期限，且有的还具备换成股票的可能性，届时投资者可以选择企业还债，亦可选择将债券换成股票。当股价高过换股价的时候，投资者基本会将债券换成股票。

　　永久性债券与股票的性质相近，可以获得长期投资资本，但持有者购买的不是股票，因此不能参与企业的经营管理和利润分配，仍属于一种间接投资。从债务偿还地位来讲，当永久债券发行人发生债务危机时，一般债务偿还在先，永久债券偿还在后。基于此类特性，发债条款可能对利息和回购权利对双方都做了一些制约。

　　标准普尔就指出：该债券一个主要特征是合景泰富地产可永久性延后偿付利息，但在股息支付和股票回购方面受到一些限制。其他特征包括10.5年后，利差将提高25个基点，20.5年后利差将再提高75个基点，发债人有权在2018年7月以及之后每六个月回购上述证券。此外，发生税收和会计政策变动等事先指定的外部事件情况下，以及控股权发生变动的情况下，发债人也拥有额外的有限次数的回购权利。

　　过往的案例中，银行会发行这类债券，发行目的是为了扩充银行的自有资金实力。但对于地产公司，鲜有前例。

　　由于通常会把永久资本证券当作资本而不是债务，这对公司的财务报表是有利的。

　　标准普尔对这点也有说明：合景泰富地产控股有限公司拟发行的次级永久资本债券具有“中等”股权性质。这意味着我们在计算财务比率时，将把本金的50%视作股权，所发放利息的50%视作股息。上述股权性质评估有待我们对最终发行文件的评估后确定。

　　“热钱”流向债市

　　地产公司融资成功的大背景是香港钱多。

　　据新华社报道：2012年12月20日，香港金管局再度向市场注入44.95亿港元，这已是该局当月第12次注入数十亿港元流动性，令银行体系总结余进一步增至2508亿港元。在不到两个月内，香港金管局已向本地市场进行了26次注资，数额已高达1021.51亿港元。

　　当然，钱除了流向房子，最大的可能是公开资本市场。香港在政府出重税和限购之前房价暴涨和债市兴旺无疑就是对香港人理财的两大手段的诠释。

　　12月中旬，香港金管局总裁陈德霖在北京召开记者招待会。据新京报报道：陈德霖认为“热钱”的一部分进入港股市场。从10月21日香港金管局首次注资以来，恒指上涨了893.82点，涨幅4.15%。此外，债券市场也吸纳了一部分流入资金，陈德霖指出2011年香港公司发行外币债约70亿美元，而2012年前11月增至230亿美元，这些资金有换成港元的需求。

　　标准普尔亚太区企业评级董事符蓓认为：现在香港发债利率还是比较低的，不然不会有那么多地产公司集中来发债。仲量联行中国区投资部市场研究负责人何嘉华表示：虽然国内地产处于调控状态，但国外的基金依然对内地房地产看好，依然非常有兴趣。

　　显然，市场上有足够多的钱，这些钱又看好中国地产的未来，那么很大的可能就是买内房债(股)了。

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