吴晓波

　　“原来2008年的出现，就是为了教育富豪们什么叫‘贪字得个贫’(广东俗语,因‘贪’和‘贫’字形相似，引申为贪欲反而会导致贫穷的意思)。”一位不愿意透露姓名的地产集团高管对《第一财经日报》表示，去年公司也参与了内地房企的“上市竞争大赛”，向投行借了十多亿元增加土地储备，现在由于上市受阻，这笔贷款给公司带来很大压力，不得不迅速低价卖楼，以应付未来的财务危机。

　　年末的时间之窗

　　“投行的贷款压力，现在已经成为不少未能上市的公司普遍面对的大问题。”这位高管表示，有房产在手的住宅开发商还是较为幸运的，起码可以通过低价销售赢得喘息时间，而那些没有住宅项目在售的公司，在还款期即将临近的时候，如果旗下的项目无法顺利变现，“可能昔年的大富豪，今日就要净身出户了。”

　　“据我所知，那些拟在香港上市的同行，无一例外需要在上市前引入战略投资者，而战略投资者的投资，是附带要求高额回报的对赌合约的。”上述高管表示。

　　所谓的对赌合约，是投行基金与房企在达成融资协议时，双方对于未来不确定情况的一种约定，类似期权的形式。而房企在去年签订的对赌合约，有如下共性：投行基金在投资以后持有企业的原始股权；二是持有高杠杆性的“可换股文据”；投资回报最低标准为30%以上；约定的实施时间一般在一年以内，如果未能上市，投行基金的借款将成为房企脖子上的高息贷款“追命索”。

　　由于2007年三至四季度正是内地房企上市竞赛筹备白热化的阶段，因此，一年之后的今年末到明年初，很可能将成为这些未能上市的房企生死抉择的“时间之窗”。

　　“以某家未能上市的房企为例，近日它正以低于市价的水平，寻找合适买家接手旗下的成熟物业以归还此前欠下的投行借款。目前投行投资的2.5亿美元，要求的年回报率是30%，而另外有一家外资银行的数亿元人民币贷款，年息是13%。而它购置的土地目前无法转手，只能变卖现有物业。而它到年底前需要归还借款连本带利接近30亿元人民币，与其净资产的规模旗鼓相当。”某知名代理行估价部的经理透露。

　　而另一家今年上半年在港股上市折戟的广州房企，也不排除有“对赌合约”在背后的压迫作用。

　　根据记者查阅的其公司资料显示，2006年末至2007年三季度，该集团合计获得了境外投行9.6亿美元贷款和2000万元的人民币贷款。

　　其中，截至今年12月初，有4亿美元贷款的年回报率必须达到50%；另外有1.43亿美元本来要在其全球发售后强制性以其所得部分所得款项净额偿还，目前已经获得延期。目前这笔4.3亿美元的贷款除了在今年内要支付约14.5%的利息回报外，还要在2012年8月到期后连本带利偿还，并且要确保年回报率不低于19.5%。

　　最后，还有1.3亿美元的贷款是项目融资贷款，投行的基金有权在指定时间内获得买价25%比例的复合年度回报，其后还可以获得项目公司实际派出盈利股息的20%。