而且，大冲村的商业辐射范围，不仅仅是大冲村的租客。环绕大冲村的片区，东临高尔夫球场、南近深圳湾、西靠深圳大学、北通北环大道，是深圳比较高档的居住区。这整块区域被科技园和大冲从中分割，没有步行可及的集中商业区。大冲村和科技园同在这片区域的中心，大冲如果开发商业，正好是辐射整个片区的商业核心。按照规划，大冲旧村改造的商业、办公面积是52万平方米，占整个项目总建筑面积的38%。根据戴德量行提供的租金参考数据，2008年第一季度，科技园南、中、北区中，规划较好的南区，租金叫价90元/平方米/月，粗略算下来，改造后的52万平方米商业、办公面积，年租金收入能达到5.6亿元。这就难怪，以商业地产开发为特色的华润，在去年3月，就早早地和大冲实业股份公司正式签订了大冲村旧改合作意向书，过了1年半，又签署大冲旧村改造项目合作开发协议(框架)，即便“旧村改造”存在诸多的难点。

　　逐利土地流转

　　“允许农民流转土地承包经营权，我们在旧村改造中会协商具体的工作措施。”大冲股份公司的副总经理阮先生向《投资者报》表示。华润集团下一步的工作重点是解决历史遗留问题、宣传和拆迁。

　　在大冲股份办公楼前的广场围栏上，挂了一圈“旧村改造”的宣传条幅。在大冲驻点的南山区旧改办工作组告诉记者：“图片展是由华润制作的，宣传旧村改造。”办公楼大堂的四面墙，也贴满类似“识大局，算大账”的标语。

　　但是，还未进入合作开发的实质性阶段，如何拆迁、合作开发、流转，仍待摸索。已经入驻大冲村办公的华润集团，向《投资者报》记者表示，签订合作开发的框架协议，只是前期工作，还没进入实质性阶段，暂时不便向媒体公开宣传。大冲股份公司的副总经理阮先生也向记者表示，旧村改造的推进，目前还处于低调状态，希望不影响投资者、承租人和客户。旧改办工作组则向记者表示，旧改办作为政府部门，是起桥梁作用，旧改工作涉及的问题比较复杂，推进进度还不明确。

　　不过，大冲股份公司与华润集团合作开发的模式，与《决定》的相关细则相符。《决定》中提到的，经批准占用农村集体土地建设非公益性项目，允许农民依法通过多种方式参与开发经营。大冲股份公司是在深圳城市化过程中，由村民的合作经济组织改组设立的。村集体经济组织与房地产开发商合作改造旧村，也是深圳城中村改造模式之一。村民在住宅、商业、工业等固定资产以及货币赔偿等方面，很有可能会采取灵活多样的方式。阮先生向《投资者报》记者表示：“大冲股份将在政府指导下，与华润合作，共同推进旧村改造。”