投资者报(记者曾郁兰)10月19日，《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》(以下简称《决定》)全文颁布，允许农民多种形式流转土地承包权的政策出台。

　　与此同时，业内人士指出，在诸事先行一步的改革前沿地——深圳，城中村集体建设用地和宅基地，实际上已经通过“城中村改造”，可以实现流转了。华润、中航、和黄等实力雄厚的开发商，也已捷足先登，在寸土寸金的深圳，抢占城中村改造的蛋糕，从而形成“伏击”效益。

　　10月8日，华润置地(1109.HK)的母公司——华润集团与深圳大冲股份公司签订合作开发协议，计划投资60亿元，将大冲村改造成总建筑面积136万平方米的城市综合体。源源不断从母公司获得资产注入的华润置地，又有了一个新的期待。

　　华润的土地战略

　　拥有大量可租赁的商业物业和可开发的商业土地储备，在开发住宅的同时，建设和租赁商业物业，是华润置地区别于中国大部分开发商的独特之处，也是华润置地坚持的发展战略。华润置地董事局主席宋林在中期报告中表示，在现有土地储备中，华润置地的住宅开发用地与投资物业用地保持了合理的比例。申银万国港股地产分析师李虹认为，华润置地是构建平衡物业组合的先锋。华润置地坚持投资物业利润贡献占比达到30%。2008年上半年，在全国住宅销售下滑的背景下，华润置地的租金净收益，占到当期毛利润的40%。

　　根据中银国际的报告，截至2008年6月底，华润置地的租金收入带来的毛利，已经可以覆盖上半年88%的利息费用。投资性物业的租赁，为华润置地筑起一道安全防火墙。

　　“在母公司的强大支持下，华润置地将保持内生增长，并通过资产注入成为中国领先的开发商。”中银国际地产分析师认为，“未来，华润集团将更加注重于投资物业项目，继续充当华润置地投资物业项目的‘育婴箱’。”大冲改造项目，规划的136万平方米的总建筑面积中，超过1/3是商业和办公面积，面积达52万平方米。中银国际在报告中认为，华润置地将努力通过非传统的方式(包括并购、城市重建)获得更加便宜的土地。

　　放大至中国2.7亿亩的农村集体建设用地，缩影至深圳城中村改造预计释放的2亿平方米的建筑面积，都给地产开发商巨大的想象空间。在基本没有什么空地的深圳特区内，只有8个城中村规划为全面改造，这些城市中心地带的土地，带来的价值更是预期丰厚。在这几个城中村改造项目中，华润集团摘取了大冲村改造项目。

　　大冲村土地价值

　　大冲村，这个深圳最大、最著名的城中村，最大的价值就在于：与深圳科技园一路相隔。

　　科技园带给大冲村这块土地的附加价值，是源源不断的住房出租收益。《投资者报》记者认识的一位大冲村民，有一栋7层的自建楼出租，粗略算下来，租金每年能达到25万元之多。旧村改造后，住房出租收益，仍然会源源不断的向这里输入。

　　更为重要的是，没有商业规划的科技园，还让大冲村拾到了商业开发的价值。科技园是按工业用地规划，偌大一片区域，从南走到北，半小时路程内，除了大食堂，找不到几家餐厅和小店，至于高档商场和大型超市，就更是无处寻觅了。这就给大冲村的餐饮商超等商业带来了很大的活力。《投资者报》记者在大冲股份公司办公楼的公开栏上，看到2008年8月，大冲包括厂房和商铺租金在内的当月租金收入达160多万元。