《东地产》封面文章：房企国际化难题

　　龙头房地产企业借道香港出海，是应对购房和融资双限的无奈之策？还是主动出击的战略选择？突然加速的国际化进程背后，难题亟待一一解开。

　　东地产  王建生  傅一辰  报道

　　这个秋天，平淡的“金九银十”之际，龙头房地产企业的国际化突然提速。

　　在不温不火的假日房展会之前，继万科、招商地产(微博)后，金地集团也在国际化进程中迈出了重要一步。

　　“目前收购尚未完成，因此按规定无法接受采访。”针对此前收购购星狮地产的询问，金地集团董秘办工作人员回复《东地产财经周刊》(以下简称“《东地产》”)。

　　金地集团收购星狮地产之际，正值中国房地产市场陷入僵局的时刻。

　　“中国的房地产市场是非正常的，属于投资、投机型，而不像日本和东南亚比较正常。”在接受《东地产》采访时，银河证券首席经济学家左晓蕾(微博)如上表示。

　　置身于中国经济下行超预期，房地产业进退两难的大背景下，房地产企业加速的国际化进程令人遐想。

　　这是一个新的行业趋势？还是偶然重合的现象？

　　无论答案如何，一个不可忽视的事实是，在近十年中国企业如火如荼的国际化浪潮中，始终缺席的房地产企业，今天成为主角。

　　曲线出海

　　9月15日，金地集团宣布收购星狮地产，以借该“壳”在香港上市，。

　　这也是继今年5月招商收购东力控股、万科收购南联地产后，第三家在香港“买壳”上市的内地龙头房企。

　　根据金地集团公告，其全资子公司辉煌商务有限公司以16.54亿港元的总价，向新加坡房产公司FCLC收购星狮地产38.47 亿股，约占星狮地产56.05%的股权。为完成收购，金地旗下辉煌商务向渣打银行(微博)申请了25亿港元借款额度，贷款期限为12个月。

　　金地集团总裁黄俊灿在接受采访时表示，此举是金地国际化的一个比较有意义的尝试，不仅将持续加深金地在国际资本市场的影响力，也有助于进一步推动资本和业务国际化。

　　国信证券分析师欧瑞明、黄道立预计，金地集团在完成此次收购后，将开启海外融资的新渠道，并借助新平台开拓海外房地产市场。

　　这并不是金地第一次尝试在香港“买壳”。早在去年6月，金地就欲收购香港华人置业旗下的上市公司至祥置业61.96%的股权，最终因“技术原因”搁浅。此后，金地总裁黄俊灿曾表示，金地还会继续寻找机会收购香港上市平台。

　　相比直接上市，借壳上市的开发商能够有选择地对“壳”公司注资，在审批程序和时间、数据公开等方面均有优势。因此，若能找到比较“干净”，负债率低、股权集中的“壳”公司，开发商往往会选择“借壳上市”的方式。

　　拥有这样想法的并不止金地一家。

　　今年4月，招商地产控股的子公司成惠投资有限公司分别从华能有限公司和GreatestMarkLimited处共购买了东力控股约7.498亿股股份，占东力控股全部已发行股本70.18%。

　　招商地产有关负责人表示，此次收购意在建立境外融资平台，未来将成为招商地产旗下商业地产的重要载体。

　　不到半个月，万科集团也宣布，将以10.79亿港元向永泰地产收购港股房企南联地产73.91%股权。该举动，也被认为是万科国际市场的第一步。

　　值得注意的是，在阐述未来策略时，万科总裁郁亮和金地总裁黄俊灿不约而同地提到了“国际化”一词。

　　不少业内人士猜测，在国内市场惨淡、融资受阻的情况下，房企欲前往海外寻找“另一条生路”，借壳上市是关键步骤之一。

　　“上市是企业和市场的双向选择，投资者觉得合适自然会去选择这个企业。”左小蕾对《东地产》说。

　　拒绝“伪国际化”

　　在今年9月的一次采访中，万科总裁郁亮曾表示，收购南联地产只是万科国际化策略很小的一部分。由于限购，不少人遭遇没有买房资格的情况，因此万科考虑在境外做一些中国人的房子，卖给国内的人。具体地点将选在中国人想去并且去的多的地方，因为万科的出发点是为外国的中国人服务

　　郁亮还透露，万科下半年将考虑设立一个新的事业部，总部在香港，未来可能会投资美国等发达市场。

　　就万科国际化的具体进程，记者试图联系万科集团董事长秘书谭俊杰进一步了解最新情况。董秘办的李先生回应，由于收购仍未完成，按规定无法进行披露。

　　事实上，在万科之前，已有多家国内房企启动了“国际化”进程，对海外的一些项目进行了投资或开发。

　　早在2004年，上海实业、绿地、锦江、百联、工业投资公司等五家上海企业组成企业财团，联手投资了10亿美元以上，在俄罗斯的圣彼得堡建造一个融住宅、商业消费等于一身的多功能城区。

　　同年，中坤集团在美国洛杉矶投资了一个2万平方米的商业中心项目。之后，中坤在洛杉矶设立了分公司，并在美国相继购买了牧场、办公楼等。如今，中坤又欲购买冰岛土地，在遭政府拒绝后，转购为租，至今仍和政府进行谈判，并预计将于10月签约。对于这一系列在国外市场上的举动，中坤集团董事长黄怒波的解释为“对国际化的一种尝试”。

　　2010年，万通控股投资约5亿元，承租美国世贸中心重建项目一号楼的64-69层，打造一个名为“中国中心”的商务中心。万通控股董事长冯仑表示，“中国中心”将于2013年建成，并将扮演中国民间资本赴美寻求发展的平台。

　　2011年末，碧桂园与马来西亚一家房企成立合营公司，共同在当地进行房地产开发。首批建造的两个别墅项目，更是被带回中国，并屡屡亮亮房展会，吸引中国投资者前去购买。

　　同月，绿地集团与韩国济州国际自由城市开发中心签署合作备忘录，将以综合性地产开发运营商的身份加盟韩国济州岛国际自由城市的建设，包括“济州岛中国城”项目。绿地集团董事长张玉良认为，大量留学生在海外需要买房，大量中国游客境外游需要住酒店，依托中国的资源，发展海外市场，这样更有优势、风险更小。

　　今年以来，房企更是屡屡进行“国际化”的尝试：6月，万达集团和泛海集团共同计划在莫斯科、圣彼得堡、北高加索或俄罗斯其他地区建设大型文化、旅游和商业的综合设施；9月，首创置业与法国地方政府签订土地协议，将建设中法经济贸易合作区，并享受法国和欧盟特许优惠政策。

　　仔细分析不难看出，中国房企在海外的项目，多少和“中国”沾边，或干脆是针对中国人而建造。

　　有业内分析人士指出，由于对海外市场了解不够，之前也无成功案例，中国房企先从和中国有关的项目起步，风险相对小。所谓“伪国际化”，很可能是为未来进一步发展作铺垫。

　　融资症结

　　尽管进行“国际化”尝试和在香港上市有着不小的风险，一些房企却仍义无反顾地选择了这条道路，究其原因，还是“融资”二字。

　　2010年4月，国务院发出通知，暂停炒地房企A股上市和再融资。

　　严厉的调控下，房企在国内融资受阻，成本增加，金额缩水，房地产信托的发行数量和规模也呈下降趋势，不少房企只能依靠私募等方式进行融资。在销量下降的“催化”下，资金短缺更为严重。

　　海外融资，便成了房企的最后一根“救命稻草”。

　　今年7月，金地集团旗下海外公司金地国际控股有限公司发行了12亿元人民币三年期无抵押优先级债券，这也是国内A股上市房企海外发债的首个成功案例。

　　海外发债在业内人士看来还不算最佳融资方式。若在香港没有上市平台，企业无法进行股权融资、增发等，融资成本也更高。因此，房企最希望的，还是直接在香港上市。

　　香港这一平台对于部分房企的确起到了重要作用。

　　以华侨城为例，今年年初，华侨城在上海的地王项目“苏河湾华侨城”资金遇到困难，便由其在香港上市的平台，华侨城亚洲，向华侨城上海置地注资人民币22.32亿元，用于该项目的开发，并使多次推迟动工的该项目于9月顺利开盘。

　　一位业内分析人士告诉记者，无论是在香港还是境外建立融资平台，都可为国内的项目进行融资，同时又能兼顾海外事业的发展，在国外进行新的投资。

　　五合智库总经理邹毅则表示，房企选择香港上市、海外发展，主要还是为了拓宽融资渠道。目前市场的销量放缓，房企的现金流遇到困难，可以说是形势所逼。

　　“国际化是大型房企的必然要走的道路。国内市场的市场价值、容量已经很难支持其发展，会发生产能过剩的问题。”邹毅补充。

　　国际化路漫漫

　　在踏出“国际化”这看似风光，实则无奈的一步后，中国房企可能将面临更大的挑战。

　　首先，不同国家有着不同的政治和法律规定。中坤集团董事长黄怒波在经历了冰岛开发的“一波三折”后，就感慨“在国际上做事情，那个地方有一套它的规律，投资期会比较漫长，必须有耐心。”

　　此外，文化差异、经验欠缺等，也容易让中国房企在海外“水土不服”。从中国房企第一次前往海外进行开发至今，仍未有已建成的“成功案例“，供后人借鉴或参考。

　　邹毅认为，欧美的市场没有完美复苏，房企要在海外发展，不免会交一些“学费”。中国房企要完全走上国际化道路，至少还需5-10年。

　　一位不具名的业内研究人士则指出，很多企业尝试国际化都是作为噱头，并不值得大面积效仿。国外地广人稀，房地产作为一种不动产，利润比较低，开发空间小，没有市场需求，法律、法规也和中国不相同。此外，中国房企的优势是中国市场大，经过了锻炼，产品的品质也会比较好。而国外注重的是投资研发和设计能力，对这方面并不看重，因此中国房企的优势难以得到发挥。

　　“国际化只能算一种尝试，每个房企都怀着不同目的。国外对房地产缺乏‘需求’，要做好很难，接下去的十年内都不会成为气候。”该研究人士补充。

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　　房企国际化大事件

　　4月28日，招商地产控股的子公司成惠投资有限公司分别从华能有限公司和GreatestMarkLimited处共购买了东力控股约7.498亿股股份，占东力控股全部已发行股本70.18%

　　5月14日，万科集团宣布，其子公司万科置业(香港)有限公司以10.79亿港元向永泰地产收购港股房企南联地产73.91%股权

　　9月15日，金地集团发布公告称，其全资子公司辉煌商务有限公司将以总对价约16.54亿港元收购新加坡上市公司FCLC持有的星狮地产38.48亿股，约占星狮地产已发行股份的56.05%。