金融街：未来受宏观调控的影响有限

　　唐彬

　　金融街(000402)(行情，资讯)在2000年以后，逐渐开始向商务地产开发转型。金融街规划总建筑面积350万平方米，已完成建筑面积190万平方米， 06年在建面积110万平方米(其中公司约占57万平方米)，尚未开工建设面积50万平方米(其中公司占近40万平方米)。总体计算，公司现有的项目储备中，商务地产项目超过200万平米，这样的规模在国内公司中排名居前。

　　07年新一轮的

房地产宏观调控渐行渐近，目前出台的和未来可能的调控手段有主要集中在以下几个方面：土地增值税严格征收；征收土地闲置费或者两年不开发无偿收回；物业税；严格预售款管理；规范房地产信贷、加息或者提高首付款比例等。不难看出这些政策主要是针对住宅产业的，对商务地产的开发影响不大。即与恢复住房保障功能相关的政策对金融街影响都不大。由于公司写字楼销售基本不采取预售方式，所以预售款的管制基本对其没有影响；针对商务地产经营型企业，目前征收的房地产税税赋已比较高(租赁收入的12%或房屋原值减去30%扣除项的1.2%)，市场普遍预期物业税的出台会取消房地产税，因此，该项政策不会给公司带来多少影响。另外，公司对土地增值税已全额计提。

　　中信证券王德勇等分析，开发业务储备面积为307万平方米，08年每股收益为0.6元，按30倍市盈率估值为18元；出租业务的估值为出租房产未来的市场价值，公司目前项目中出租物业面积约为100万平方米，其未来市场价值约292亿元，去除约60亿开发成本后，得出出租业务的估值为 232亿元，约合每股22元。因此公司合理估值为40元，维持“买入”评级。