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　　东兴证券 郑闵钢 张鹏

　　事件：

　　近期我们与陆家嘴的高管进行了会面，就公司的经营情况进行交流并了解前滩地区的发展情况。

　　关注1：公司转型期已经结束，未来将以商业地产龙头面貌重登地产舞台。

　　公司是国内商业地产开发企业龙头，目前的经营模式以开发销售物业和持有优质商业资源为主，同时辅以酒店经营和物业管理。2012年中期公司营业收入有较大幅度下滑，主要原因在于公司的经营模式发生了根本变化，从之前的土地批租业务为主逐渐过渡为商业地产开发经营。

　　公司目前持有优质物业98.65万平方米，其中写字楼38.85万平方米，都市研发楼23.04万平方米，商业物业8.64万平方米，会展物业20万平方米，酒店8.11万平方米。公司物业的特点是均位于优质地段，客户大部分是租金承受能力较强的金融企业和跨国公司，面对经济波动这些企业有较强的风险承受能力，因此公司的主营业务受经济波动影响相对小。

　　公司2012年将有两栋在建写字楼竣工，分别是陆家嘴金融服务广场(软件园11号楼主楼)和软件园12号楼，将给公司持有物业增加面积约9.4万平方米。目前两栋写字楼的蓄客情况良好，截止2012年中期的意向租赁率分别为23.87%和42.86%。未来随着更多的持有物业竣工和租金陆续提升，公司的盈利能力持续改善。

　　关注2：前滩开发将给公司带来历史性机遇。

　　前滩地区位于黄浦江以东、川杨河以南、济阳路以西、华夏西路以北，是上海市“十二五”期间六大重点建设项目之一。前滩地区定位为世界级的商务中心，主要包括三大功能定位，即体育传媒文化集聚区、非金融类跨国公司总部集聚区和“跳变型”企业总部集聚区、现代化国际社区。前滩的功能定位明显区别于当前金融企业聚集的“小陆家嘴”地区和未来央企总部汇聚的后滩地区，形成一种差异化竞争的态势。

　　前滩地区占地面积2.83平方公里，建筑总量约350万平方米，较小陆家嘴地区占地面积1.7平方公里，建筑面积470万平方米的建筑密度相对较低，地块内配套有大面积绿地和体育设施，有较高的的舒适性。350万平方米的建筑总量中，商业办公建筑面积约217万平方米，住宅建筑面积约91.2万平方米，配套设施等约42万平方米。该地区将引进世界先进的规划理念，最终要打造成为“绿色、复合、立体”的城市，从单一商务功能拓展到国际化氛围。

　　目前前滩地区2.8平方公里的面积中，已确定1.54平方公里的土地由公司大股东陆家嘴集团控股的上海滨江国际旅游度假区开发有限公司(下称“滨江公司”)主导开发，剩余1.3平方公里政府也比较倾向于由滨江公司开发。鉴于陆家嘴集团对于公司的支持力度较大，公司非常有可能参与前滩地区的建设。前滩地区规划先进，项目质量优良，品质甚至超过小陆家嘴地区的物业。公司未来如果持有该地区的物业，项目整体的盈利能力将有望再上一个台阶。

　　结论：

　　公司是商业地产的龙头企业，经营模式为房屋销售和物业持有，辅以酒店、会展和物业管理业务。公司目前的战略是深耕上海地区，沪外仅有天津一个项目。公司未来的发力方向在于前滩地区的开发，前滩地区前景良好，未来很可能成为比肩陆家嘴的国际化商务区，公司持有该地区的物业将提升整体物业的盈利能力。我们预计公司2012-2014年的营业收入分别为26.44亿元、30.16亿元和35.75亿元，归属于上市公司股东净利润分别为9.2亿元、10.9亿元和12.36亿元，每股收益分别为0.49元、0.58元和0.66元，对应PE分别为23.37、19.59和17.31。维持公司“推荐”评级。