华盛达资产置换 萝卜卖出人参价(2)

　　2007年，刚泰置业实现主营业务收入36561.76万元，同比下滑39.2%，公司实现净利润3235.01万元，与上年基本持平，公司的主营业务利润率由上年的14.99%上升至26.57%，销售净利率由上年的5.32%上升至8.85%。虽然由于2007年国内房地产价格的大幅上扬，刚泰置业的盈利能力得到了提升，但通过对比我们发现，刚泰置业的盈利能力仍明显低于同类上市公司(见附表)。

　　通过附表可以看出，目前已经公布年报的部分地产类上市公司2007年的主营业务利润率平均在35%以上，销售净利率约在16%左右，刚泰置业的盈利能力远远低于同类上市公司的平均水平。而刚泰置业每年3000余万元的净利润与11.18亿元的溢价难成正比。

　　刚泰置业目前正在开发的房地产项目来自其控股70%的上海刚泰房地产发展有限公司(以下简称“刚泰房地产”)和控股100%的上海铭远房地产开发有限公司(以下简称“铭远房地产”)。

　　刚泰房地产目前开发的项目为“艺泰安邦”项目，该项目于2005年开始开发，占地约550亩，总建筑面积约60万平方米，该项目分为七期开发。由于“艺泰安邦”一期和七期已于2007年底之前交房，因此这两期项目的利润应该已经在刚泰置业2005年至2007年的利润表中体现，而刚泰置业近两年糟糕的业绩反映出“艺泰安邦”项目盈利能力的低下。

　　“艺泰安邦”共分七期，假设七期的建筑面积是相同的，那么“艺泰安邦”项目目前已经开发完毕28.6%的建筑面积即17.16万平方米，剩余未开发及正在开发的建筑面积约为42.84万平方米。根据刚泰集团网站2007年5月的一则消息显示，“艺泰安邦”二期项目的均价为4700元/平方米，考虑到目前房价上涨的因素，按未来“艺泰安邦”的销售均价为8000元/平方米计算，42.84万平方米建筑面积的销售额约为34.27亿元。刚泰置业2007年的销售净利率为8.85%，考虑到房价上涨因素，按25%的销售净利率乐观计算，34.27亿元的销售收入对应的净利润约为8.57亿元，由于刚泰置业仅持有刚泰房地产70%的股权，因此未来“艺泰安邦”项目能够给刚泰置业带来的收益约为6亿元。

　　铭远房地产目前开发的项目为“临港国际大厦”项目，该项目位于上海市南汇区海港新城滴水湖1号地块，占地12亩，建筑面积约32000平方米。目前南汇区的房价在上海市属于比较低的，按每平方米1万元计算，“临港国际大厦”可实现销售收入3.20亿元，按30%的销售净利率计算，该项目可获利0.96亿元。

　　“艺泰安邦”和“临港国际大厦”项目是目前刚泰置业最主要的利润来源，根据上述较乐观的估算，这两个项目在全部建成后，合计的净利润仅有6.96亿元，而目前华盛达收购刚泰置业的溢价幅度高达11.18亿元，这样的资产置换给上市公司带来的显然是祸而不是福。

　　资产重组重蹈覆辙

　　通过将刚泰置业股权高溢价置换给华盛达，刚泰集团不仅回避了目前房地产市场面临的销售面积降低，销售价格下滑的行业风险，还提前锁定了超额利润，而风险则全部转嫁到了上市公司的身上，此次资产置换上市公司处于明显的劣势。

　　资料显示，刚泰置业的盈利能力不尽如人意，刚泰集团的情况则更为糟糕。2005年-2007年，其净利润分别为2242.77万元、1267.41万元和943.06万元，净利润呈现明显的下滑趋势。刚泰集团持有刚泰置业100%股权，若扣除刚泰置业的利润因素，刚泰集团2005年-2007年的净利润分别为-1573.03万元、-1933.68万元和-2291.95万元，可以看出，刚泰集团除刚泰置业之外的资产亏损累累，且亏损额不断增加，未来刚泰集团是否有能力扶持上市公司的持续发展令人质疑。

　　上市至今，华盛达已经多次重组，公司的实际控制人也几经易主，但公司却日渐衰落。如今公司又通过重组高溢价置换盈利能力极低的资产，此次重组是否又会重蹈覆辙呢?