北京城建：奥运场馆建设 业绩提升

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　　国泰君安 许斌

　　投资建议的核心逻辑

　　公司是北京一家综合性房地产开发上市公司，随着投资项目的完工，公司未来3年的业绩将保持持续稳定高速增长。公司投资的国家体育馆和奥运村项目、五棵松文化体育中心项目等奥运场馆项目，随着2008年奥运会的临近，收益预期良好，成为市场中不可多得的奥运经济投资品种。

　　行业视角

　　1.发展前景

　　2.竞争对手及竞争状况

　　3.对公司的机遇与威胁

　　4.行业跟踪的重点

　　1. 发展前景：随着我国国民经济持续稳定发展，人民生活水平得到逐步提高，我国社会消费升级也日趋加快，而作为生活基本物质条件的住房仍将成为人们消费的重点。虽然国家今年以来出台了不少调控房地产市场的政策，但房地产市场的景气程度却没有因为这些而改变，这些政策的效果很可能还需要时间来发酵。因此，至少在未来一两年内房地产市场仍将维持繁荣局面。

　　2. 竞争状况：在

宏观调控的持续加强中，面对内地快速发展的房地产市场，近几年海外资本进入中国房地产的步伐更快了。未来房地产市场的竞争将凸现国际化，并逐渐向二线城市蔓延。

　　3. 机遇与威胁：机遇——随着土地增值税等调控手段的陆续出台，房地产行业的利润受到一定挤压，一些中小企业将由于行业的调控而面临生存问题，于是行业将出现一定的整合过程，优质龙头企业逐步整合小企业以做大做强，房地产行业整合为优势地产公司尤其是上市公司提供了历史性发展机遇。同时，我们注意到，根据国际经验，本币升值过程中本国资产将受到追捧，房地产行业也迎来难得发展的历史机遇。威胁——房地产行业是国际宏观调控的重点，近年来对于中国房地产行业来说，是一个“政策调控期”。政府加大了宏观调控的广度、深度和力度，相继出台了一系列调控政策，从信贷、土地供应、住房结构、税收、外资准入等多个方面对房地产行业进行调控。未来仍不排除更进一步调控的可能，因此，行业发展阻力可能增大。

　　4. 行业跟踪重点：国家政策。

　　公司视角

　　1.竞争优势

　　2.主要业务评价

　　3.潜在的利润增长点

　　4.风险提示

　　1.竞争优势——股东背景与拿地优势

　　北京城建的第一大股东是城建集团，作为国资委的全资子公司，城建集团是北京市建筑业的龙头企业，是全国三家同时具有双特级资质的大型建筑企业集团公司之一，在北京的开发和建设中起到了举足轻重的作用。北京城建集团在国内20多个省市和也门、伊朗等10余个国家承建了工程项目，包括国家体育场、五棵松文化体育中心、奥运村、首都机场3号航站楼、中央电视台等一大批奥运工程，以及国家大剧院、银泰中心、伊朗德黑兰地铁1、2号线、也门萨那国际机场新航站楼等工程建设项目，展现了北京城建集团的雄厚实力。正是因为强大的政府资源支持，公司在早期的发展中获得了充足的土地资源。

　　2.主要业务评价

　　公司是由北京城建集团1998年独家发起，以房地产为主业的大型专业品牌地产商，房地产开发一级资质。公司目前运作的项目主要有北苑家园、富海中心、花市枣苑、世华国际中心、尚源 "印象、世华水岸、广渠路36号地、东湖湾、顶秀青溪、玉泉新城、定福家园等。2003至2006年连续4年被国务院发展研究中心、清华大学和搜房研究院评为“中国房地产上市公司综合实力10强企业”。公司投资的国家体育馆和奥运村项目、五棵松文化体育中心项目等奥运场馆项目，随着2008年奥运会的临近，收益预期良好。公司投资的国信证券有限公司处于行业领先地位，发展前景广阔。

　　3.未来增长点

　　1)奥运场馆建设

　　公司参与了奥运村和奥运场馆的建设，随着北京奥运的来临，公司的项目也进入了收获期。公司投资20%的国奥投资发展公司，公司于2005年4月13日正式注册，注册资本人民币14亿元，经营范围是对北京奥林匹克公园(B区)国家体育馆和奥运村进行投资、设计、开发、建设、运营、维护及旅游项目开发、组织体育、文化交流活动。其主要的收益来源于奥运村项目，奥运村38万平方米高档住宅已经开始销售推介，销售形势看好。该项目预计2007年底竣工，但是由于涉及到奥运会后的改造，预计要到2008和2009年才能为公司贡献收益。

　　公司参股的另外一家公司北京五棵松体育中心有限公司。五棵松文化体育中心是北京西部重要奥运比赛区域，地处西四环与长安街沿线交汇处，是长安街沿线绝无仅有的大型奥运区域。项目总占地面积约52公顷，规划建筑面积约35万平方米。含五棵松体育馆(奥运场馆)、五棵松棒球场(奥运场馆)、商场、

写字楼、酒店式公寓、综合楼等，以及大型文化、体育、休闲、绿色广场，公司将从投资的商业物业中获得可观收益。

　　2)后续地产开发

　　截至2006年年底，北京城建和公司的控股子公司正在开发的房地产项目共8个。而这几个项目将在07年到2010年进入结算期，为公司的主业贡献不菲的收益。目前公司在售的楼盘有北苑家园一区“公园2008”、花市枣苑、富海大厦、尚源 "印象等，另外，公司有8个楼盘在建，分别是北苑家园、世华国际中心、花市枣苑、尚源 "印象、世华水岸、小营、广渠路36 号地、动感花园。其中被誉为北京市2006 年的“地王”的广渠路36 号地住宅及配套用地项目占地23.69 公顷，地上规划面积46万平方米，该地块的取得为公司的持续发展提供了有力的保证。

　　4.风险提示

　　1)政策风险

　　房地产开发有着投资大、周期长的特点，这使得企业的经营受宏观政策影响较大。2007年宏观调控的效应将逐步显现。为确保将宏观政策风险降到较低的程度，公司将坚持以住宅为主导产品，并使产品档次和结构与国家宏观调控的方向相适应。

　　2)市场风险

　　随着房地产行业的不断规范，消费者的购买行为将更加理性，

商品房同质化增多，竞争更加激烈。同时，九部委《关于调整住房供应结构稳定住房价格意见》中提出的“70%不超过90 平方米”的目标，将进一步改变未来市场的供应结构，也对房地产行业提出了如何充分利用有限的空间解决客户居住需求的全新的课题。为此，公司将适应新的市场变化，加大客户需求研究力度，不断提高产品的研发能力，提高做产品的能力，提高产品的市场竞争力。

　　3)财务风险

　　房地产行业开发周期比较长的行业特点注定了其对资金的高度依赖性。2004年以来，央行连续提高基准利率，2006年国家实施一系列政策，严格房地产开发信贷条件。随着公司在房地产项目上的投入不断加大，土地储备的不断增加，公司对资金的需求量较高，资金压力增加。

　　跟踪要点

　　1. 公司奥运项目进展

　　2. 地产项目开发和结算情况

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