房地产板块 房价决定股价

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　　周四市场再次出现了良好的上行态势，强劲反弹主力就是前期表现十分出色的地产、银行等主流板块，这表明主力资金认为，在目前的位置地产行业还有继续发展的潜力，那么股价也就继续着上行的态势。特别是房地产板块的整体强势最令人关注，而不断攀升的地产价格也很直接的刺激投资者，更乐于选择地产股作为良好的投资目标。

　　日前国家发改委发表了一篇关于上半年房地产行业的投资的研究报告。该报告中认为，从36个大中城市集中成交房价的监测情况看，今年上半年房价的“房屋价格较大幅度高于去年”，“房屋价格涨势逐步加快”。从今年3月份开始，全国36个大中城市商品房集中成交价已连续4个月环比上涨超过1.5%，这是2004年以来的第一次。从目前情况看，推动近期房价较快上涨的因素很难在短期内消除，预计今年后期全国房价较快上涨的走势仍将持续一段时间，全年涨幅可能略高于去年。

　　是什么原因造成了房地产行业继续大幅的上涨呢？首先是市场的供求关系不平衡造成的持续快速上涨。从2000年以来房地产开发统计数据看，新建住房供给增速呈逐年下降的走势。一是土地开发率持续下降，由1999年的77.9%下降到2005年的54.3%。二是

商品房住宅房屋建筑面积竣工率逐年走低，由2000年的40.8%下降到2006年的28.55%；今年前5个月商品房住宅竣工率仅为7.4%，低于去年同期8.2%的水平。三是销售面积增长快于供给。

　　其次，

开发商囤地、捂房现象严重，加剧了供求矛盾。从2006年上市公司年报看，一些房地产上市企业拥有大量的存量土地储备，土地储备总建筑规划面积多在300万平方米以上，个别企业超过1000万平方米，按目前的囤地企业年开发量计算，在没有新购土地的情况下，一般可供连续开发好几年，个别企业土地储备量可供开发6、7年，其他非上市开发企业也都有大小不等的土地储备。一些开发商建而不售，捂盘惜售现象也很严重。一些开发商采取分批销售、推迟开盘时间、内部认购、大幅提价等方式拉长销售周期，通过控制新建住房的上市速度拉抬房屋价格。根据去年房地产项目开工数量预计，仅北京市今年推迟开盘的楼盘就有几十个。

　　如果参照最贴近我们的市场和消费习惯的香港地区，1984年-1997年，香港

房价年平均增长超过20%。中环、尖沙咀等中心区域每平方米房价高达十几万港元，一些黄金地段的写字楼甚至到了每平方米近20万港元的天价。而随着亚洲金融危机的爆发，香港房地产也出现了泡沫破裂的惨剧。不过到了2003年底香港房地产又开始有了慢慢复苏的迹象。结合近期的香港房地产数据看，截至2006年9月，香港各类物业的租金指数与售价指数均稳步回升。之前香港金管局也称，截至2006年9月底，香港负资产住宅抵押贷款数较上年同期下降2.7%，从侧面反映了香港房地产市场的健康程度。那么我们就可以发现，房地产市场的泡沫产生和破灭首先需要时间来验证，其次或许需要结合一定的经济因素，那么依照目前国内的经济发展水平，出现地产泡沫破灭的概率基本是很小的。

　　所以有以基金为主的机构投资者一直按照主要配置的原则增仓地产股，而后续资金见到如此的盈利模式后群起效仿的动作也足以让市场激起千层浪。特别是一些资金面开始积极关注的二线地产品种如绿景色地产、外高桥、浦东金桥、金山开发、上海新梅、亿城股份、北京城建等相关品种都出现了比较明显的资金建仓动作，相信在相关房地产上市公司半年报陆续公布之后，可以预期地产股的流通股东人数会有明显的减少。那么在资金面不断关注的情况下，目前地产股连续的走强，投资者的关注程度也需要逐步加强，以便在后续的经济发展的快速过程中共享房地产快速发展带来的高额利润。

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