中国国贸：北京CBD地标 坐享景气周期

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　　国泰君安 许斌

　　投资建议的核心逻辑

　　公司主要业务为地产租赁，受国家宏观调控政策影响相对较小。和上海相比，北京地区租金价格增长空间较大，需求相较上海也更为旺盛，因此长期来看，公司的盈利增长能力将较为可观。

　　行业视角

　　1. 发展前景

　　2.竞争对手及竞争状况

　　3.对公司的机遇与威胁

　　4.行业跟踪的重点

　　1. 发展前景：随着我国国民经济持续稳定发展，人民生活水平得到逐步提高，我国社会消费升级也日趋加快，而作为生活基本物质条件的住房仍将成为人们消费的重点。 虽然国家今年以来出台了不少调控房地产市场的政策，但房地产市场的景气程度却没有因为这些而改变，这些政策的效果很可能还需要时间来发酵。因此，至少在未来一两年内房地产市场仍将维持繁荣局面。本币升值对于房地产行业中商业类地产公司带来的积极影响最大。

　　2. 竞争状况：在宏观调控的持续加强中，面对内地快速发展的

房地产市场，近几年海外资本进入中国房地产的步伐更快了。未来房地产市场的竞争将凸现国际化，并逐渐向二线城市蔓延。

　　3. 机遇与威胁：机遇——随着土地增值税等调控手段的陆续出台，房地产行业的利润受到一定挤压，一些中小企业将由于行业的调控而面临生存问题，于是行业将出现一定的整合过程，优质龙头企业逐步整合小企业以做大做强，房地产行业整合为优势地产公司尤其是上市公司提供了历史性发展机遇。威胁——房地产行业是国际宏观调控的重点，未来仍不排除更进一步调控的可能，因此，行业发展阻力可能增大。

　　4. 行业跟踪重点：国家政策。

　　公司视角

　　1. 竞争优势

　　2.主要业务评价

　　3.潜在的利润增长点

　　4.风险提示

　　1.竞争优势——品牌优势

　　国贸凭借其强大的综合配套能力、出众的软硬件设施水平、以及长期积淀的品牌形象，在激烈的市场竞争中始终处于优势地位。2006年，平均租金和出租率的双增长保证了其主营业务收入的稳定增长。可见公司拥有较强的品牌优势。

　　2. 主要业务评价

　　公司主营

写字楼、商场和公寓。

　　写字楼：国贸在高档写字楼市场具有极强的品牌和品质优势，在01-03年北京写字楼市场大幅下调的环境下，其租金水平依然能够逆市上扬。未来国贸写字楼的租金水平依然能保持每年5%左右的增长速度。

　　商场：06年公司的商场租金收入增长了17.5%。这种增长势头将随着奥运会的临近而得以保持。

　　公寓：未来国贸公寓租金水平将趋向稳定。

　　3. 未来增长点

　　1)租金有望提升

　　97金融危机后，商务物业的租金水平，大幅下跌50%。而97 后，中国的经济不久即进入快速发展的轨道，尤其是进入WTO以后，商务物业的需求大幅增加。但是，北京以写字楼为核心的商务物业租金水平，却仍处于危机后的低谷。这源于奥运建设带来的集中供应。实际上，处在同一经济背景下的上海，租金已有较大幅度的回升，当然距离历史高点尚有更大差距。预计，目前北京的租金水平，正处于历史性的低谷，中长期将持续上升。2006年，国贸商场租金上涨20%，写字楼上涨6%。鉴于新租约的水平，明显高于老租约水平，未来几年，公司租金收入将会有确定的增长，保守估计幅度在5%左右。随着租金水平的提高，公司未来盈利能力将继续被看好。

　　2)国贸三期将贡献利润

　　作为公司未来几年重要发展规划内容，国贸三期的建设将是一个“再铸国贸辉煌”的宏大工程。国贸三期建成并投入运营后，在现有基础上，必将扩大公司的经营规模，成为公司新的盈利增长点，进一步提升公司的整体经营业绩，增强公司在高档物业市场的竞争力，并将继续保持业内领先地位，有利于公司的持续健康发展。国贸三期与现有的国贸一、二期组合，也将进一步提升国贸中心在全球世贸中心的地位。

　　3)奥运带动：公司作为背景的

商业地产龙头，其未来有望受益奥运经济的带动。

　　4. 风险提示

　　1)2006年，控股股东国贸有限公司以其享有的对上市公司的1.5亿美元债权全额认购本公司发行的207,282,534股。债务资本化将摊薄公司利润。

　　2)北京CBD区域的许多高档物业近几年将陆续竣工投入使用，高档物业的供应量会有较大的增长，将进一步加剧市场的激烈竞争，从而影响公司物业的租金水平和出租率，对经营业绩产生压力。

　　3)由于政府部门近几年调整能源收费标准，公司能源费用支出相应增加。

　　跟踪要点

　　1、 房地产调控政策

　　2、 大股东注入资产的可能性

　　3、 公司租金变动情况

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