金陵饭店：酒店民族品牌 受益消费升级

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　　国泰君安 许斌

　　投资建议的核心逻辑

　　金陵饭店主要从事原南京金陵饭店五星级酒店经营业务，金陵饭店是经国务院批准成立的全国首批涉外旅游饭店之一，2006年4月，荣获世界品牌实验室颁发的全球服务业领域最高奖项“五星钻石奖”。2006 年11 月，再度被国际旅游业权威杂志《商旅》评为“中国最佳商务酒店”。未来公司业绩增长将主要依靠酒店自身经营业绩提高、金陵置业投资收益、酒店实体连锁经营、募集资金项目等等。

　　行业视角

　　1.发展前景

　　2.竞争对手及竞争状况

　　3.对公司的机遇与威胁

　　4.行业跟踪重点

　　1、发展前景：2006年全国星级饭店家数达到13378家，同比增长13.1%；星级饭店客房数达到了近146万间，同比增长9.5%，酒店供应有所回升，且未来几年，我国酒店供应仍将大幅上扬，与此同时，在国内经济和居民收入的持续增长、消费结构升级所引发的居民出游欲望强烈等因素的刺激下，酒店需求将呈现高速增长，且增速将远大于酒店供应增速。这突出反映在近年来人均年星级酒店客房数明显下降(即与国内旅游和入境旅游总人数增长相比，星级酒店的年客房数增长明显缓慢)、出租率和REVPAR 均有较大幅度上升上。在这种强劲的需求支撑下，酒店行业景气仍将继续上升。

　　2、竞争状况：我国加入WTO后，国际酒店集团加快了进入中国市场的步伐，国内外企业竞争的格局不可避免。尽管目前国外品牌酒店集团几乎垄断高星级酒店管理市场，但随着近年来锦江股份、金陵饭店等一些本土酒店管理公司不断加强品牌、网络、人才、管理等建设，也已具备相当的竞争力，随着洲际、万豪等国际品牌酒店集团全面进入国内市场，预计未来酒店，尤其是高星级酒店，管理业务的竞争也将更趋激烈。

　　3、机遇——2006 年我国星级酒店的集团化程度仅为17.5%，远低于发达国家80%的比重，预计未来几年，我国星级酒店(尤其是高星级的酒店)的集团化程度将继续加速，加上星级酒店供应的剧增，未来我国酒店管理业务的市场前景相当广阔。威胁——目前，我国正处于经济高速发展期，针对经济快速发展过程中出现的能源、原材料等瓶颈问题，国家可能会进一步实行宏观调控，紧缩银根，控制集团消费，从而对行业的经营产生影响。

　　4、行业跟踪重点：消费升级给行业带来的机遇。

　　公司视角

　　1.竞争优势

　　2.主要业务评价

　　3.潜在的利润增长点

　　4.风险提示

　　5.跟踪重点

　　1.竞争优势——区域龙头优势、管理优势

　　区域龙头优势

　　公司是江苏省内惟一的酒店类上市公司，在南京市五星级饭店中处于龙头地位，2005年金陵饭店实现营业收入31764万元，占南京全部8家五星级饭店总营业收入的35%；营业利润4787万元，占总营业利润的75%。

　　管理优势

　　公司管理层有着较强的酒店经营能力，公司董事会成员大多是酒店业资深专家，高管人员80%以上从事饭店业二十多年。在公司管理队伍的努力下，公司财务非常稳健，近三年来没有借款，资产负债率位于25%-29%之间。2005年净利润现金含量达到了1.9。

　　2.主要业务评价：

　　公司以经营单体酒店为主业，酒店现有592间套房，商务客人占到入住客人总数的95%以上。酒店现平均

房价574元，酒店入住率为75%，高于全国五星级酒店平均入住率。公司酒店平均房价远低于北京、上海同星级酒店，随着交通的便利以及公司营销力度的加大，酒店房价将有提升的可能。

　　公司拥有南京金陵酒店管理有限公司18%的股权，该公司主要是利用上市公司的品牌和酒店管理能力运营酒店管理业务。现在酒店管理公司管理的酒店有18家，管理费用提取比例为每家酒店营业收入的1%-2%，或按管理酒店GOP的3%-5%提取。由于管理的酒店主要位于江苏、安徽、浙江省的二线、三线城市，盈利能力有限。因此酒店管理业务尚处于探索期，目前几乎无盈利。

　　除了酒店业务以外，公司控股的江苏金陵贸易有限公司及其附属子公司江苏苏糖糖酒食品有限公司经营状态良好，尤其是白酒销售收入增长迅速。

　　3. 未来增长点

　　饭店扩建工程

　　目前在建的金陵饭店扩建工程，预计建设期从2007年至2009年，现已经开始对原有建筑进行拆迁。该项目投资总额预计为10.47亿元，其中：固定资产投资总额为10.34亿元，拟由公司投入募集资金4.44亿元，引入战略投资者资金3亿元和银行贷款2.9亿元。新的扩建工程总建筑面积约13万平方米，将有135间套房以及4万平方米字楼。工程地点位于现有金陵饭店西北处，工程用地由拍卖和租用两种方式获得。新饭店工程主楼部分用地在2006年12月份通过拍卖已经取得，地款近2亿元，其余部分土地将从集团租用。工程完工营业后平均每年将给公司产生不费的税后利润。

　　地产业务

　　公司拥有金陵置业发展有限公司30%股权，金陵置业目前主要运作“玛斯兰德”高档

别墅项目，该项目位于南京江宁区将军山附近，总用地面积48.27万平方米，总建筑面积约26万平方米，从2003年11月起开发，预计2011年全部完成并投入使用，该项目已经进入三期工程。作为稀缺资源的别墅项目，金陵置业开发的玛斯兰德项目销售业绩增长很快，市场前景较好，已经开发的项目类型有独栋别墅和双拼别墅。2006年金陵置业实现主营业务收入23184.97万元，主营业务利润9355.92万元，净利润5089.40万元，为公司贡献权益净利1526.82万元。由于“马斯兰德项目”所处的南京江宁区房价上涨迅速，该项目的销售前景较为乐观。

　　4.风险因素

　　1、南京地铁二号线于2006年6月开始围挡施工，预计历时1年半。公司所处南京市中心新街口西站区域的施工，将在其中部分时间段对饭店门前道路交通产生一定影响，可能对本公司经营业绩的提升带来阶段性影响。

　　2、公司所处行业是一个充分竞争的行业。中国旅游饭店业从发展初期至今经历了由垄断性经营向竞争性经营、由卖方市场向买方市场转变的过程。目前，公司所在的南京市有8 家五星级饭店、14 家四星级饭店。各类社会资本不断进军高档酒店业，南京五星级酒店数量持续增加，未来3年内预计将新增3-5 家五星级酒店。因此，各类社会资本、国际酒店集团对本公司所处地区、行业投资经营和管理的介入，有可能对本公司市场占有率和经营业绩带来影响。

　　5.跟踪重点

　　1、饭店扩建工程；

　　2、地产项目进程；

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