复旦复华：上海工业地产股 重估空间巨大

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　　中原证券 黄翔

　　在人民币升值不断升值的大背景下，周五地产股呈“群魔乱舞”的疯狂走势，在上海地产股率先启动的背景下，其它地区的地产股亦纷纷遥相呼应，地产股无疑成为引领大盘出现大幅反弹的主要动力。不得不承认，上海地产股在此次大盘反弹过程中无疑是最具板块效应和人气效应的。从周五涨幅榜的情况来看，外高桥、金山开发、中华企业、多伦股份、上海新梅等多只上海地产股强势封于涨停，世茂股份、浦东金桥、陆家嘴、新黄浦、金丰投资、运盛实业、天宸股份等上海地产股，亦纷纷居于涨幅榜前列。而我们可以非常清晰地发现，其中上海工业地产股如“两桥一嘴”、金山开发、新黄浦、运盛实业等，无疑起到了明显的人气龙头作用。我们认为，随着外高桥、金山开发等品种相继脱颖而出，充分表明上海工业地产股的重估价值已开始被市场所高度认同，目前尚未明显启动的上海工业地产股，其未来的补涨空间也就相当巨大，而复旦复华(600624)(行情,资讯)就是这样一只典型的品种。该股作为一家典型的上海工业地产股，凭借复华高新技术园区巨大的重估价值，其股价未来的补涨空间也就相当突出！

　　上海

房价飞涨如火如荼

　　“房价到顶了吗？”这个问题从2001年开始发问，一直问到了今天。忆往昔，上海市中心房价平均在4000元/平方米时，就有人睁圆了眼睛直呼：房价太过了，要降！那是2001年到2002年时，上海楼市自上一轮宏观调控后热潮启动之际。此后，“顶风”杀入者成了今天的楼市“英雄”，当时的“胆小鬼”则也许经历了最惨重的一次“悔不当初”。

　　上海地产市场内中环一波如火如荼的涨价之后，曾被专家预测不会出现大涨的外郊环近期也悄然启动上涨，上海楼市的涨价风正从内中环开始向外郊环蔓延。分析人士认为，这意味着上海楼市一波全面性的上涨正进入高潮阶段。

　　相关报道显示，接受了新一轮宏观调控洗礼的2007年上半年楼市，上海市中心(内环线以内)一手商品住宅均价17900元/平方米；郊区(郊外环以外)一手商品住宅均价5612元/平方米，比去年同期又上涨14.84%。

　　不仅新房价量齐升，

二手房市场同样“回热”。上海二手房指数办公室最新公布的数据显示，今年6月份，上海二手房指数为1751点，继5月上涨24点之后，继续大涨70点，涨幅创近年来新高，价格涨幅显著放大，超过七成区域二手房价格涨幅超过3%。

　　种种迹象显示，上海房价已经入新一轮上升通道。

　　上海工业地产不断升温

　　在住宅地产调控力度加大、人民币稳步升值、会计政策调整等因素的作用下，未来

房地产板块的投资重点应从住宅地产、商业地产向工业地产转移。我们认为，由于动态PE相对较低，且工业土地及股权投资大幅增值，工业地产股是目前房地产行业中最具投资价值及增值潜力的板块。因此，这也是缘何在此次上海地产股上涨的过程中，工业地产处于领涨的地位。

　　值得高度关注的是，国土资源部在2006年9月发布《关于加强土地调控的有关通知》，对于新的工业用地出让最低价将按照“不低于土地取得成本、土地前期开发成本和按规定收取的相关费用之和”的标准制定，并将工业用地最低价标准制定权从地方政府收归中央。按照规定，今后工业用地将逐渐实现“招、拍、挂”的出让方式，出让价格一律不低于最低价标准。我们认为，《通知》将有利于杜绝地方政府变相低价卖地行为，工业用地的批租环节将日益市场化、规范化，工业用地的资源稀缺性将日趋明显，工业用地价格上涨不可避免。持有大量工业土地的上市公司，资产增值效应将非常明显。

　　因此，在未来几年，在工业用地地价上涨、工业地产需求长期持续升温，工业物业销售及租赁价格持续攀升的带动下，工业地产行业将保持高景气度。

　　至于上海工业地产近来不断升温，其原因包括：上海持续增长的经济需求使工业厂房、仓储用地的需求增加，如全球500强企业不断进驻上海，促使为这些企业提供物流服务的AMB积极在沪寻找工业用地；其次，由于近年上海没有新批工业用地，需求增长而供应有限，促使租金连续3年增长；三是相对其它房产品种而言，工业物业可提供长期、稳定的投资回报。

　　复华高新技术园区重估价值非常巨大

　　复旦复华(600624)在上市最初的三四年里业绩表现不错，进行了两次配股，后来主营变化多端，业绩并无什么亮点，在所有高校概念股中略显平庸。最近两年来，公司逐渐确立了应用软件、生物医药、高科技园区建设和房地产开发等三大主业，经营和业绩开始逐步走出低谷并呈现出良好的发展势头。

　　复旦复华(600624)下属的复华高新技术园区是座落于上海嘉定、经国务院授权、科技部批准建设的国家级复华高新技术园区，总规划面积达5.26平方公里，它的诞生进一步奠定了上海高新技术产业开发区一区六园的发展格局，为广纳国内外高新技术企业、促进高新技术产业化起到积极有力的推动作用。复华高新技术园区正成为上海市乃至全国的高新技术产业重点发展基地。

　　由于F1赛场位于上海嘉定，复华高新技术园区有望从土地增值中受益。据有关媒体报道，由于F1赛场位于上海嘉定，F1赛车场及其周边约20平方公里的土地已经在明显升值，辐射区内房产开发空间巨大。据悉靠近F1汽车城的地价2002年期间为每亩8万到12万，2003年2-3月嘉定每亩熟地的价格约为80万左右，仅过了半年，嘉定沪宜路以外菊园新区的地价已经攀升到120万/亩左右，城中心地段更是有价无市。最新资料显示，嘉定城中心土地价格已上升到约160万/亩，嘉定江桥的地价更是上涨到200万/亩左右！而位于上海嘉定的国家级复华高新技术园区，总规划面积达5.26平方公里。要知道5.26平方公里相当于7890市亩！显然F1赛事所带来的土地增值之震撼，也有望在复华高新技术园区身上得到体现。

　　结合而言，我们可以非常清晰地发现，在周五上海地产股的上涨过程中，上海工业地产股如“两桥一嘴”、金山开发、新黄浦、运盛实业等，无疑起到了明显的人气龙头作用。因此，我们认为，随着外高桥、金山开发等品种相继脱颖而出，充分表明上海工业地产股的重估价值已开始被市场所高度认同，目前尚未明显启动的上海工业地产股，其未来的补涨空间也就相当巨大。那么，复旦复华(600624)作为一家典型的上海工业地产股，凭借复华高新技术园区巨大的重估价值，其股价未来的补涨空间也就相当突出！

　　来源：中原证券

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