商业城：升值重炮打响资产重估的三重门

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　　海通证券

　　今日人民币汇率升值马不停蹄，房地产板块可谓独占潮头！盘中万科的涨停更是促动深市地产股的神经，火爆行情迅速向其他二、三线地产股火速蔓延，沪两市房地产股升势如虹，掀起了一轮涨停风暴。而我们注意到商业城(600306)正是一只价值正在遭遇市场严重低估的底部大黑马，该股的三处地产全部处于沈阳市中心的地产一级黄金商业地段之外，而且三处地产全部都在沈阳正在修建的地铁附近，参考上海的地产价格,地铁出口的地方地价普遍上涨200%,正在修建中的沈阳地铁一号线中街站距商业城仅30米，商业地产未来升值空间潜力巨大。此外该股还是荣聚了银行、收购、重组东北振兴、小盘、业绩大幅度增长等等多重题材，可谓集万千宠爱于一身，未来资产重估想象空间十分巨大!

　　第一重机会：一条地铁引发商业地价飙升的估值风暴

　　首先，简单的考虑一下公司的几块商业低产的价值。1、营业楼。位于沈阳市繁华的中街商业区东端,建筑面积7.9万平方米。该项土地为公司1-5层营业楼配比土地。2、铁西百货。沈阳铁西百货大楼有限公司是公司的控股子公司,该公司拥有2.5万平方米的百货大楼。3、日神广场。辽宁物流有限公司是公司的控股子公司,公司拥有其51.28%的股权。辽宁物流拥有55%的日神广场，日神广场共有18万平方米，为在建工程。

　　参考上海的地产价格,地铁出口的地方地价普遍上涨200%,而商业城的几处地产都在出口边上, 正在修建中的沈阳地铁一号线中街站距商业城仅30米。铁百大楼也在铁西区的商业中心地带,这其中要提的是日神广场酒店,门中是地铁小津桥站,此站是地铁一号线东部一个大的中转站,沈阳市要以此站点为中心,修地下商业网.目前，日神广场现在由于资金问题没有完工,如果建好后,就会再造一个商业城.前楼是一个三十多层的酒店,后面是一个六层的商场.营业面积跟商业城本部相当. 由于地段的稀缺性和地产价格的不断上涨趋势，因此，这些商场、酒店还会随着时间的推移不断地增值。这是商业零售公司和制造业公司最大的不同。这里我们目前不对商业城这几块地产做出数字上的计算，因为即便不考虑地铁建成之后地价的飙升，但就目前这几块地区的地价就已经贵的惊人，可谓寸土寸金!

　　第二重机会：2009年盛京银行上市带来长期价值投资机会

　　更令人惊喜的是，公司于2005年12月29日以1元/股的价格认购沈阳市

商业银行1.2亿股股份，占总股本的4.00%。2007年2月17日，

银监会正式批准沈阳市商业银行正式更名盛京银行，并获批准开展跨省经营。这是东北第一家跨区域银行，肩负振兴东北的金融使命，有望成为真正意义上的东北振兴银行。辽宁省委已将盛京银行上市列为一号工程，将确保该行于2009年上市，尤其是在4月23日，沈阳市市长李英杰会见了高盛(亚洲)有限责任公司董事总经理胡祖六。重点推介了盛京银行的增资扩股。如果参考显现宁波银行、南京银行两家城市商业银行在二级市场的价格，均达到了20元以上，因此即便保守的为盛京银行打个折扣，盛京银行上市后股价最起码应该在10元之上，目前一级市场的价格在5元左右，已经增值4元。商业城合计持有盛京银行12000万股，每股600306含有0.67股盛京银行。目前每股600306已经增值4*0.67=2.8元。由于盛京银行实为东北振兴银行，因此，该股上市后潜力将十分巨大。

　　第三重机会：大股东改制推上日程潜在并购呼之欲出

　　今年沈阳市召开重点国有企业改革对外招商项目推介新闻发布会中，沈阳商业的标志性企业沈阳商业城(集团)赫然在列。合作方式均标明为整体转让、合资合作等。这意味着沈阳三大商圈中核心企业沈阳商业城将进行国有股转让。而2007年06月25日，沈阳商业城股份有限公司在辽宁公物拍卖行有限公司股权拍卖，限售流通股930万股(评估总值为5821.80万元)，若按此计算，折合每股6.26元/股一级市场定价。到目前为止，上市公司第一大股东仅持股4300万股，换句话说，战略投资者只要花2.6个亿就能拥第一大股东的全部持股。从而控制东北地区的这家龙头商业公司，收购成本极低，而潜在价值极高。如此高的财务杠杆无疑将吸引众多的战略投资者。

　　走势上，该股近期明显有大资金在底部压盘建仓，目前该股股价仅11元出头，价值被市场严重低估，近日该股逆势放量启动，预示着短线爆发行情已经打响，投资者可重点关注。

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